나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509108 [1] 인천광역시 서구 심곡동 332-4 동원주택 2동 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.05.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 심곡동 소재, '서구청' 서측 인근에 위치하며, 부근은 근린주택 및 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가지대로서, 제반 주위환경은 대체로 무난함.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 '서구청역(인천2호선)'이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 무난함.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상4층 건물 내 제3층 제303호로서,
외 벽 : 석재붙임 등 마감,
내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감,
창 호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

현재 '다세대주택'으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비 되어 있고, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 바닥난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, 현재 '동원주택' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 8미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(연희1,2구획정리), 도로(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 상대보호구역, 과밀엑제권역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 폐문부재 등으로 인하여, 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경509108 (1)

소재지: 인천광역시 서구 심곡동 332-4 동원주택 2동 3층303호

용도: 다세대주택

감정가: 121,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

1.2. 면적 정보

토지면적: 25.75㎡ (약 7.79평)

토지지분: 25.75㎡ (약 7.79평)

건물면적: 50.25㎡ (약 15.20평)

건물지분: 50.25㎡ (약 15.20평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 상세정보

건물명: 동원주택

동: 2동

호수: 303호

건축년도: 2001년 09월 21일

구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트조 슬래브지붕)

총층수: 4층

해당층: 3층

전용면적: 50.25㎡ (약 15.20평)

건축면적: 161.08㎡

연면적: 621.24㎡

건폐율: 55.62%

용적률: 214.51%

1.4. 매각 대상

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 인천광역시 서구 심곡동 소재, '서구청' 서측 인근에 위치합니다.

부근은 근린주택 및 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가지대로서, 전반적인 주위 환경은 대체로 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량 출입이 원활하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 인천2호선 '서구청역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 대체로 무난합니다.

2.3. 도로 상태

동측으로 노폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(연희1,2구획정리), 도로(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본 건의 말소기준권리는 2016년 08월 10일에 등기된 신한은행의 근저당권(을7)입니다.

이 근저당권 외 다수의 가압류 및 임의경매 개시결정이 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 말소기준권리:

- 신한은행 근저당권 (2016-08-10, 36,000,000원, 을7)

* 후순위 권리 (말소 예정):

- 광주은행 가압류 (2024-08-08, 13,464,333원, 갑10)

- 전북은행 가압류 (2024-12-02, 32,373,923원, 갑11)

- 서민금융진흥원 가압류 (2024-12-17, 16,410,790원, 갑12)

- 서울보증보험주식회사 가압류 (2025-04-03, 9,639,387원, 갑13)

- 유에스아이제삼차유동화전문 임의경매 (2025-05-12, 17,473,283원, 갑14)

등기부채권 총액: 107,888,433원

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (개요 없음)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 현장 조사 시 폐문부재 등으로 인해 임대관계는 미상입니다.

임차인이 존재하고 대항력을 갖추었으나 보증금 및 차임 등 금액이 미상인 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 인천 서구 심곡동 일대는 근린주택, 공동주택, 근린생활시설이 혼재된 전형적인 주거지역입니다. '서구청'이 인근에 위치하여 행정 및 관련 서비스 시설 이용이 편리하며, 인천2호선 '서구청역'을 통한 역세권 이점도 가지고 있습니다.

4.2. 최근 거래 사례

최근 매매 거래 사례를 분석한 결과, 유사한 조건의 다세대주택 거래가 활발히 이루어지고 있음을 파악할 수 있습니다.

* 채움빌리지 (2018년식, 전용 48.48㎡): 2026년 1월 13일, 15,300만원에 거래됨. (평당 약 315만원)

* 롯데맨션 (2001년식, 전용 34.72㎡): 2026년 1월 13일, 6,000만원에 거래됨. (평당 약 173만원)

* 청아빌라 (1995년식, 전용 51.9㎡): 2026년 1월 6일, 10,500만원에 거래됨. (평당 약 202만원)

본건은 2001년식으로 롯데맨션 및 청아빌라와 건축 연도가 유사하며, 전용면적 50.25㎡ (약 15.20평)는 청아빌라(51.9㎡)와 유사한 규모입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

서구청 인근에 위치하여 행정기관 접근성이 우수합니다. 또한, 다양한 근린생활시설이 주변에 산재해 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교통 편의성

인천2호선 서구청역과 다수의 버스 노선이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량을 이용한 시내외 이동 또한 원활한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 현황 미상

현장 조사 시 폐문부재로 인해 임차인 현황 및 임대 관계를 정확히 파악하지 못했습니다. 보증금이나 차임이 미상인 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

6.2. 유동화 물건

본 건은 유동화 물건으로, 채권의 양수도 등과 관련된 특수한 권리 관계가 존재할 수 있습니다. 이에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획상 제한

본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축이나 개발 행위 시 관련 법규에 따른 제한 사항이 있을 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 유무

제공된 정보 및 일반적인 부동산 정보 분석 결과, 본건 주변에 혐오시설이 있을 가능성은 낮은 것으로 판단됩니다. 다만, 정확한 확인을 위해서는 현장 방문 시 주변 환경에 대한 상세한 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구청 인근의 역세권에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2001년에 건축되어 연식은 있으나, 최근 거래 사례를 통해 꾸준한 수요가 있음을 확인할 수 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후 등기된 모든 권리가 소멸될 예정으로, 인수 부담이 적어 비교적 안전한 권리 분석이 가능합니다. 다만, 임차인 현황 미상 및 유동화 물건이라는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 입찰 전 철저한 현장 조사와 권리 관계 확인이 반드시 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 인천 서구청역 역세권 및 행정, 생활 편의시설 접근 용이

* 말소기준권리 이후 모든 권리 소멸 예정으로 권리 인수 부담 적음

* 주변 시세 및 최근 거래 사례 분석을 통한 합리적 가격 책정 가능성

* 지역 개발 계획 및 교통망 확충에 따른 미래 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 121,000,000원이며, 전용면적은 50.25㎡ (약 15.20평)입니다. 건축 연도는 2001년입니다.

최근 거래 사례를 분석해보면,

* 2018년식 전용 48.48㎡(채움빌리지)는 15,300만원 (평당 약 315만원)에 거래되었습니다. 이는 신축 대비 높은 가격으로 판단됩니다.

* 2001년식 전용 34.72㎡(롯데맨션)는 6,000만원 (평당 약 173만원)에 거래되었습니다.

* 1995년식 전용 51.9㎡(청아빌라)는 10,500만원 (평당 약 202만원)에 거래되었습니다.

본건은 2001년식으로 롯데맨션과 건축 연도가 동일하며, 전용면적 50.25㎡는 청아빌라(51.9㎡)와 유사한 규모입니다. 청아빌라의 최근 매매가 10,500만원을 고려할 때, 본건의 적정 시세는 10,500만원에서 12,000만원 사이로 추정됩니다.

감정가는 121,000,000원으로 시세 범위와 유사하지만, 유동화 물건 및 임차인 현황 미상과 같은 잠재적 리스크를 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

따라서, 낙찰 후 추가 비용 및 명도 과정 등을 감안하여 입찰가 범위를 105,000,000원 ~ 115,000,000원 으로 제시합니다. 이 예상 입찰가는 인수 보증금 합계 0원을 제외한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.