나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71690 [1] 경기도 남양주시 다산동 OOOO OOOOOOOOOOO OO OOOOOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지일 · 평가일 2025.05.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 ""다산한강초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는
아파트단지, 근린생활시설, 지식산업센터, 공공시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지
조건 및 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 제 차량의 진입이 용이하며 인근에 버스정류장 및 수서 호평간 도시고속도로
""수석IC""가 소재하는 등 전반적인 교통상태는 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층
(건물사용승인일 : 2022.05.04)
외벽 : 복합판넬 및 커튼월, 일부 석재마감 등
내벽 : 몰탈 위 페인팅, 일부 타일 마감 등
창호 : 페어글래스 창호

이용상태

지원시설(근린생활시설(현 공실))로 이용 중임.

설비내역

급배수, 상하수도, 위생설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 에스컬레이터, 승강기설비,
주차설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서 공장(지식산업센터) 및 지원시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 북측으로 왕복 6차로, 동측으로 왕복 10차로, 서측으로 왕복 3차로 포장도로
에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구), 대로1류(폭 35m~40m)
(접합), 대로1류(폭 35m~40m)(주간선도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류
(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역, 공공주택지구(남양주 다산지금 공공택지지구),
역사문화환경보존지역(가운동지석묘 보호구역외곽경계로부터200M이상300M이내의지역),
배출시설설치제한지역, 준보전산지, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 공장설립제한지역
(공장설립제한지역), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상
기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경71690 (1)

소재지: 경기도 남양주시 다산동 6250 현대테라타워디아이엠씨 1층 알01-0026호

건물명: 현대테라타워 DIMC

용도: 근린상가

감정가: 595,000,000원

면적:

토지면적: 9.20㎡ (약 30.41평)

토지지분: 9.196㎡ (약 30.39평)

건물면적: 35.10㎡ (약 115.92평)

건물지분: 35.1㎡ (약 115.92평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중부새마을금고 (근저당권자 및 경매신청 채권자)

건물 사용승인일: 2022년 05월 04일

현재 이용상태: 근린생활시설 (현 공실)

2. 입지조건

본 물건은 경기도 남양주시 다산동 소재 "현대테라타워 DIMC" 내 1층 알01-0026호에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 지식산업센터, 공공시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 입지 조건은 무난한 편입니다 [cite:provided].

* 주변 환경

아파트단지, 근린생활시설, 지식산업센터, 공공시설 등이 혼재하고 있어 복합적인 지역 특성을 보입니다.

본 건은 "다산한강초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다 [cite:provided].

* 교통 상황

차량 진입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재합니다 [cite:provided].

수서-호평간 도시 고속도로 "수석IC"가 인접하여 광역 접근성이 우수합니다 [cite:provided].

강변북로, 수도권제1순환고속도로 접근이 용이하며, 향후 8호선 연장(별내선) 및 GTX-B 노선 개통 등 교통망 확충이 예정되어 있어 미래 가치가 높습니다.

* 인접 도로

본건 남측 및 북측으로 왕복 6차로, 동측으로 왕복 10차로, 서측으로 왕복 3차로의 포장도로에 각각 접해 있습니다 [cite:provided].

3. 권리분석

본 물건의 경매는 중부새마을금고의 근저당권을 말소기준으로 임의경매가 진행되는 것으로 파악됩니다.

* 매각으로 소멸되는 권리

을1: 근저당권 (중부새마을금고, 2022-07-04, 456,000,000원) - 말소기준권리

갑3: 임의경매 (중부새마을금고, 2025-05-15, 338,852,860원) - 말소

갑4: 가압류 (구리신용협동조합, 2025-05-21, 130,761,945원) - 말소

위 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다 [cite:provided].

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없습니다 [cite:provided].

* 등기부 요약

갑2: 소유권이전 1번 신탁등기말소 (2022-07-04)

등기부 채권 총액: 586,761,945원 [cite:provided].

* 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원 [cite:provided].

본 건과 관련하여 인수해야 할 임차권이나 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

현대테라타워 DIMC는 지식산업센터와 상업시설이 복합된 건물로, 단지 내외부의 상업 활성화 가능성이 높습니다.

* 주변 상업 시설 현황

주변에 다수의 아파트 단지와 근린생활시설, 지식산업센터가 밀집해 있어 관련 종사자 및 거주민을 수요층으로 확보할 수 있습니다 [cite:provided].

또한, 본 건이 위치한 다산지금지구는 계획적인 개발이 이루어져 인구 유입이 꾸준히 증가하고 있으며, 향후 생활 편의시설 및 상업시설 이용객 증가가 예상됩니다.

* 건물 내 상업 시설 구성

현대테라타워 DIMC는 지식산업센터 외에도 저층부에 상업시설이 복합되어 있으며, 지역의 랜드마크 상권으로 조성될 계획입니다.

본 건은 1층에 위치한 근린상가로서, 일반적인 상가로서의 기본적인 입지 요건을 갖추고 있습니다.

* 향후 상권 발전 가능성

다산신도시 개발 계획과 함께 교통 인프라 확충 (8호선 연장, GTX-B 노선 등)이 예정되어 있어, 향후 지역 가치 상승과 함께 상권 활성화가 기대됩니다.

인근에 대형 쇼핑몰(현대프리미엄아울렛), 문화시설(메가박스, 씨네큐) 등이 위치해 있어 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

본 건 주변은 주거, 업무, 상업 기능이 복합적으로 발달하여 생활 편의성이 높은 지역입니다.

* 주변 편의시설

교육시설: 다산한강초등학교가 인근에 위치합니다 [cite:provided].

쇼핑 및 문화: 현대프리미엄아울렛, 롯데백화점 구리점, 이마트 등 대형 상업시설과 메가박스, 씨네큐 등의 문화시설 이용이 편리합니다.

공공시설: 남양주시청 제2청사, 남양주남부경찰서, 의정부지방법원 남양주지원 등이 인근에 위치하여 행정 및 법률 서비스 이용이 용이합니다.

* 교통 편의성

차량 이용 시 수석IC를 통해 도시 고속도로 진입이 용이하며, 강변북로, 수도권제1순환고속도로 이용이 편리합니다 [cite:provided, 10].

대중교통 이용 시 인근 버스 정류장을 통해 다양한 노선을 이용할 수 있으며, 다산역(8호선) 및 도농역(경의중앙선)과의 연계도 가능합니다.

향후 8호선 연장(별내선) 개통 시 서울 강남권 접근성이 크게 향상될 것으로 기대됩니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건의 투자를 고려함에 있어 다음과 같은 잠재적 리스크 요인을 인지해야 합니다.

* 현재 공실 상태

본 건은 현재 공실 상태로, 즉시 임대 수익을 기대하기 어렵습니다. 공실 해소를 위한 적극적인 임차인 유치 노력이 필요합니다 [cite:provided].

* 토지이용계획 및 제한 상태

해당 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 대로1류, 중로1류, 중로2류 등의 도로에 접해 있습니다 [cite:provided].

다만, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 규제 사항이 존재하여 향후 건축 또는 용도 변경 등에 제한이 따를 수 있습니다 [cite:provided]. 특히 '공장설립제한지역'은 본 물건이 속한 건물(지식산업센터)의 용도와는 직접적인 관련이 없을 수 있으나, 인근 지역의 개발 또는 용도 변경 시 고려될 수 있습니다.

* 주변 혐오시설

조사된 내용에 따르면, 본 물건 인근에 직접적으로 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설 (예: 폐기물 처리 시설, 대규모 산업 폐기물 배출 시설 등)이 확인되지 않았습니다. 남양주시 전체적으로 마약 재활 시설 관련 민원이 있었던 사례가 있으나, 본 물건지와의 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 현대적인 복합 시설인 현대테라타워 DIMC 내 1층에 위치한 근린상가로서, 교통이 편리하고 주변에 주거 및 상업 시설이 잘 갖추어진 지역에 소재합니다. 건물 자체의 신축성 및 디자인, 그리고 지역의 개발 잠재력을 고려할 때 긍정적인 측면이 많습니다. 매각으로 인한 권리관계 소멸로 안전한 투자가 가능하며, 현재 공실 상태이나 향후 공실 해소 시 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다. 다만, 다양한 개발 제한 사항과 공실 위험은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 다산신도시의 개발 계획과 함께 미래 가치 상승이 기대되는 지역에 위치합니다.

* 현대적인 복합 상업 시설 내 1층에 위치하여 가시성 및 접근성이 우수합니다.

* 교통 인프라 (도로망, 향후 대중교통 개선)가 잘 갖추어져 있습니다.

* 매각으로 인한 권리관계 소멸로 안전하게 취득 가능합니다.

* 공실 해소 시 안정적인 임대 수익 확보 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정평가액은 595,000,000원입니다.

본 물건은 현재 공실 상태이며, 시장 상황, 향후 임대 수요 및 예상 임대료, 수익률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

일반적으로 경매 물건은 감정가 이하에서 낙찰될 가능성이 있으나, 본 건의 경우 입찰 희망자 간의 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가를 제시하기는 어려우나, 투자 수익률 목표(예: 연 5~7% 임대 수익률)와 예상되는 공실 해소 기간, 그리고 낙찰 후 예상되는 명도 및 관리 비용 등을 고려하여 본인의 투자 성향에 맞는 적정 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

추가적인 시장 조사 및 현장 방문을 통해 주변 시세 및 임대 현황을 파악하신 후 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.