나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63103 [1] 경기도 고양시 덕양구 원흥동 341-23 원흥동다세대주택 시동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한비 · 평가일 2025.05.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 도내동 소재 '도래울중학교' 북서측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 농경지, 자연림 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트(평지붕)지붕 3층 중 제101호로서

외벽: 치장벽돌마감 등
창호: 새시창 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 '다세대주택' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역(2013-07-30), 지구단위계획구역(궁말취락), 소로3류(폭 8m 미만)(2013-07-30)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 등기사항전부증명서상 임차보증금 ‘금289,500,000원’, 임차권자 ‘염현성’으로 주택임차권 설정되어 있으며, 구체적인 임대내역은 미상임.

- 기타사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.06.02.자 인수조건변경확약서(대항력포기확약서)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 기본사항

사건번호: 고양지원 2025타경63103 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 원흥동 341-23 원흥동다세대주택 시동 1층101호

용도: 다세대주택

감정가: 291,000,000원

토지면적: 64.44㎡ (약 19.49평)

토지지분: 64.44㎡ (약 19.49평)

건물면적: 68.41㎡ (약 20.69평)

건물지분: 68.413㎡ (약 20.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

건축물 용도: 공동주택 (다세대주택)

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트 (평지붕)

건축년도: 2018년 (사용승인일 기준)

층수: 3층 중 1층

2.2. 입지조건

본건은 경기도 고양시 덕양구 원흥동에 소재하며, '도래울중학교' 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지역으로 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.3. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을8. 근저당권 (2022년 02월 14일)

3.2. 임차인 현황

임차인: 염현성

보증금: 289,500,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 10월 14일

확정일자: 2021년 08월 18일

배당신고일자: 2023년 10월 18일

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 합계 0원

3.3. 등기부 요약

주요 등기사항으로 소유권이전, 근저당권, 압류, 가압류 등이 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정입니다. 특히, 임차인 염현성의 주택임차권(을9, 2023년 10월 18일 접수)은 말소 대상입니다.

3.4. 특이사항 및 주의사항

신청채권자인 주택도시보증공사가 2026년 06월 02일자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.'는 내용의 인수조건변경확약서(대항력 포기확약서)를 제출하였습니다. 이로 인해 임차인 염현성은 대항력이 없는 것으로 판단되며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거지역에 위치하며, 주변으로 다세대주택 단지와 일부 농경지, 자연림 등이 분포합니다. 인근에 학교(도래울중학교)가 있어 교육 관련 인프라를 기대할 수 있습니다. 상업시설은 도보 거리 내에 밀집되어 있지 않으나, 생활 편의를 위한 기본적인 시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 차량으로의 접근성은 양호하며, 대중교통 이용을 위한 버스정류장이 인근에 있습니다.

* 편의시설: 기본적인 생활 편의 시설은 차량 이동을 통해 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

* 교육시설: 도래울중학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 비교적 양호합니다.

* 환경: 농경지 및 자연림이 인접하여 일부 쾌적한 환경을 제공할 수 있으나, 주변 개발 상황에 따라 변화될 수 있습니다.

* 혐오시설: 현재 확인된 바로는 인근에 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: '대항력있는임차인'이라는 문구가 초기 정보에 있었으나, 권리분석 및 특이사항 확인 결과 해당 임차인의 대항력이 말소되었고 인수 보증금도 없는 것으로 판단되어, 이 부분은 리스크로 간주되지 않습니다.

* 가격 변동성: 주변 지역의 개발 계획 및 시장 상황에 따라 부동산 가치 변동성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 원흥동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 291,000,000원입니다. 가장 큰 특징은 임차인 관련 권리 문제가 말소되어 매수인에게 인수되는 보증금이 없다는 점입니다. 이는 낙찰가의 부담을 크게 줄여주는 요인으로 작용합니다. 주변 환경은 주거 지역으로 일반적인 생활 편의 시설 및 교통망을 갖추고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 무잉수 임차권: 임차인의 대항력이 소멸되어 보증금 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 감정가 대비 시세: 제공된 최근 매매 사례와 비교 시, 본건의 감정가가 시세 대비 다소 낮게 형성되어 있을 가능성이 있습니다. (예: 2024년 2월 거래된 인근 타미101동(65.18㎡)이 44,000만원에 거래된 점 참고)

* 주거 편의성: 학교 인근의 주거 지역으로 기본적인 생활 인프라 이용이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 291,000,000원입니다. 제공된 최근 매매 사례 및 면적당 가격을 분석한 결과, 본건과 유사한 면적대의 다세대주택들이 ㎡당 약 450만원에서 670만원 선에서 거래된 것으로 파악됩니다. 본건의 전용면적(68.41㎡)을 기준으로 환산 시, 시장 가치는 약 3억 8백만원에서 4억 6천만원 수준으로 추정됩니다.

임차 보증금 인수 부담이 없으며 감정가가 시세 하한선보다 낮은 점을 고려하여, 보수적인 접근으로는 감정가 대비 100~110% 수준, 적극적인 접근으로는 시세 하한선 이상을 고려할 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가 범위는 320,000,000원 ~ 350,000,000원을 제안합니다. (인수 보증금 0원 제외)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.