나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63088 [1] 경기도 고양시 일산동구 풍동 1398 스타팰리스 109동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국보 · 평가일 2025.07.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 ""풍동고등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택 및 아파트단지, 각종 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(경의중앙선·서해선 풍산역)이
소재하는 등 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건내 1층 102호로서,
(사용승인일: 2019.10.28)

외벽: 치장벽돌마감 등,
내벽: 벽지도배 및 일부 타일마감 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

복층(1층 및 지하층)구조의 다세대주택으로 이용중임.
(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 포장도로 개설되어 있으며, 서측으로 노폭 약 6m 내외의 도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 자연취락지구
가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}
및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에
관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.06.02.자 인수조건변경확약서(대항력포기확약서)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2025타경63088 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 풍동 1398 스타팰리스 109동 1층102호

용도: 다세대주택

감정가: 440,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

매각대상: 토지/건물일괄매각

건물 사용승인일: 2019.10.28

1.2. 면적 정보

토지면적: 79.36㎡ (약 23.99평)

토지지분: 79.3635㎡ (약 23.99평)

건물면적: 70.32㎡ (약 21.27평)

건물지분: 70.3201㎡ (약 21.27평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 "풍동고등학교" 서측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택 및 아파트단지, 각종 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(경의중앙선·서해선 풍산역)이 소재하여 제반 교통 상황은 무난한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 이용 상태

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 내 1층 102호입니다.

건물 사용승인일은 2019.10.28입니다.

외벽: 치장벽돌마감 등, 내벽: 벽지도배 및 일부 타일마감 등, 창호: 샷시 창호 등으로 마감되었습니다.

본건은 복층(1층 및 지하층) 구조의 다세대주택으로 이용 중입니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 단지 내 포장도로 개설되어 있으며, 서측으로 노폭 약 6m 내외의 도로에 접해 있습니다.

토지 이용계획: 자연녹지지역, 자연취락지구입니다.

제한 사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

등기부 채권 총액: 429,000,000원

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.2. 말소 기준 권리

말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기(갑7)이며, 접수일자는 2025.05.13입니다.

3.3. 임차인 현황 및 특이사항

임차인: 김형모 (보증금: 429,000,000원, 차임: 0원)

전입일자: 2021.03.19, 확정일자: 2021.03.05, 배당신고일자: 2023.04.04

집합건물 등기부 요약상 주택임차권(을1) 등기가 존재하며, 말소 예정입니다.

특이사항: '대항력있는 임차인'으로 기재되어 있으나, 신청채권자인 주택도시보증공사가 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.'는 내용의 2026.06.02.자 인수조건변경확약서(대항력포기확약서)를 제출하였습니다.

이로 인해 법적으로 임차인의 대항력은 소멸될 것으로 예상되나, 임차인의 보증금(429,000,000원)이 채권 총액 및 감정가에 근접하므로, 실제 명도 과정에서 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

3.4. 기타 권리사항

집합건물 등기부 요약 상 소유권이전(갑6) 및 신탁등기말소(갑4) 등이 확인됩니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 상권 현황

본건은 주거지역 내에 위치하며, 각종 근린생활시설이 혼재하고 있습니다.

4.2. 최근 실거래가 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보를 분석한 결과, 인근 유사 건물(요진와이하우스, 힐스타운)의 실거래가는 다음과 같습니다.

요진와이하우스 101동-108동 (2013년 건축, 약 39.94㎡): 2026년 5월 9일 245,000,000원, 2026년 7월 1일 247,000,000원에 거래되었습니다.

힐스타운 104동105동 (2016년 건축, 약 63.95㎡): 2026년 7월 8일 243,000,000원에 거래되었습니다.

본 건은 2019년 사용승인된 스타팰리스 109동 1층 102호로, 면적은 70.32㎡ (약 21.27평)이며 복층 구조입니다.

최근 실거래가(약 243,000,000원 ~ 247,000,000원)와 비교 시, 본 건의 감정가(440,000,000원)는 상당히 높은 수준입니다.

5. 생활 정보

5.1. 주변 생활 편의 시설

본건은 주거 지역 내에 위치하며, 각종 근린생활시설, 학교, 공원 등이 인접해 있어 생활 편의성이 양호합니다.

5.2. 교육 환경

풍동고등학교가 인근에 소재하며, 주변에 다른 학교들이 위치하여 교육 환경도 고려해볼 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

'대항력있는 임차인'으로 표기되었으나, 주택도시보증공사의 '대항력 포기 확약서' 제출로 법적 대항력은 소멸될 것으로 보입니다.

그러나 임차 보증금 429,000,000원이 감정가에 육박하는 높은 금액이며, 이에 따라 실제 명도 과정에서 임차인과의 마찰이나 협상 과정이 발생할 가능성이 있습니다.

6.2. 감정가와 시세 간 괴리

본 건의 감정가는 440,000,000원이지만, 최근 실거래가는 약 243,000,000원 ~ 247,000,000원 수준으로 약 1.7~1.8배의 큰 차이를 보입니다.

이러한 괴리는 감정평가 시점의 시장 상황, 물건의 특수성(복층, 지하층), 또는 감정가의 적정성 검토 필요성을 시사합니다.

6.3. 복층 구조 지하층 이용 문제

본 건은 1층과 지하층을 이용하는 복층 구조입니다. 지하층의 실제 이용 상태(주거용 불법 개조 여부, 채광, 환기 등) 및 건축법 등 관련 법규 저촉 여부에 대한 면밀한 현장 조사가 필수적입니다.

6.4. 법적 제한 사항

토지 이용계획상 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당하여 향후 건축, 개발 등 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.5. 주변 혐오시설 여부

검색 결과, 고양시에는 서울시립승화원(화장장) 및 쓰레기 소각장 등 혐오시설 관련 이슈가 존재합니다. 그러나 본 건 소재지인 일산동구 풍동 1398번지 스타팰리스에서 이러한 시설까지의 구체적인 거리 및 영향은 파악되지 않았습니다. 다만, 해당 시설들이 위치한 지역(주로 덕양구)과 본건이 위치한 일산동구는 지리적으로 분리되어 있어 직접적인 영향을 받을 가능성은 낮아 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 고양시 일산동구 풍동에 위치한 비교적 신축(2019년 사용승인)의 다세대주택으로, 복층(1층+지하) 구조의 특수성을 가지고 있습니다.

권리관계상 말소기준 권리 이후의 권리들은 소멸될 것으로 보이나, '대항력 포기 확약서'가 제출된 임차인이 높은 보증금을 보유하고 있어 명도 관련 리스크는 존재합니다.

가장 큰 특징은 감정가(440,000,000원)와 최근 실거래가(약 243,000,000원~247,000,000원) 간의 현격한 차이입니다. 이는 경매 참여 시 고려해야 할 중요한 요소입니다.

복층 구조 중 지하층의 이용 상태 및 관련 법규 준수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2019년 사용승인으로 건물 노후도가 낮습니다.

* 복층 구조: 1층과 지하층을 함께 사용할 수 있는 복층 구조는 희소성이 있으며, 공간 활용도를 높일 수 있습니다.

* 역세권 인접: 경의중앙선·서해선 풍산역 이용이 가능하여 교통 편의성이 양호합니다.

* 시세 차익 잠재력: 감정가 대비 현저히 낮은 최근 실거래가는 낙찰가를 합리적으로 결정할 경우 상당한 시세 차익을 기대할 수 있게 합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 440,000,000원

최근 실거래가: 약 243,000,000원 ~ 247,000,000원 (유사 면적, 단층 기준)

본 건의 면적(70.32㎡)과 복층 구조를 고려했을 때, 유사 면적 단층 건물의 평당 가격(약 3,800,000원/㎡)을 단순 적용하면 약 267,216,000원이 산정됩니다.

그러나 본 건은 복층 구조이며, 제공된 JSON의 거래 사례는 모두 2026년 5~7월에 이루어진 비교적 최근 거래입니다.

임차인의 보증금 429,000,000원은 '대항력 포기 확약서'에 따라 인수하지 않는 것으로 간주합니다(단, 명도 리스크는 존재).

감정가와 시세 간의 큰 괴리는 경매의 매력적인 요소가 될 수 있으나, 과도한 욕심은 위험을 초래할 수 있습니다.

현장 조사 결과(복층 지하층 활용도, 불법 건축물 여부, 명도 저항 가능성 등)에 따라 입찰가 결정이 달라져야 합니다.

보수적 접근: 최근 실거래가 범위를 기준으로 하되, 복층 구조의 가치를 일부 반영하여 280,000,000원 ~ 320,000,000원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

적극적 접근: 감정가와 시세 간 괴리를 활용하여 적극적으로 입찰 시, 명도 및 건축 관련 리스크를 감수한 하에 350,000,000원 이하로 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.