나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63093 [1] 경기도 파주시 야당동 1044 운정유미어스4차오피스텔 10층1006호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 ""운정중학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트,
오피스텔, 업무시설, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은
대체로 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 야당역(경의중앙선)이 소재
하는 등 대중교통 사정은 대체로 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지하1층/지상10층 건물 내 제10층 제1006호로서,

외벽 : 몰탈 위 페인팅 및 일부 석재 붙임 마감 등
내벽 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중임.(구조는 후첨 ""내부구조도"" 참조.)

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 기계식 주차설비, 소방설비, 난방설비 등이 갖추어져
있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 제1종근린생활시설, 업무시설 건부지로 이용
중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 노폭 약 20미터 내외, 서측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접해
있으며, 북측으로는 노폭 약 6미터 내외의 포장인도에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(파주운정지구)(접합)
, 중로1류(폭 20m~25m)(파주운정지구)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(파주운정지구)(접합),
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2.

물건 기본정보

3.

* 사건번호: 고양지원 2025타경63093 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 야당동 1044 운정유미어스4차오피스텔 10층1006호

* 건물 명칭: 운정유미어스4차 오피스텔

* 용도: 오피스텔 (업무시설, 제1종근린생활시설)

* 감정가: 10,900만원

* 토지 면적: 6.57㎡ (약 1.99평)

* 건물 면적: 19.50㎡ (약 5.90평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이OO

* 건축 연도: 2019년

* 총 층수: 10층

* 해당 층수: 10층

1. 1.

입지조건

2.

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 파주시 야당동 소재 "운정중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 환경은 양호한 편입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 야당역(경의중앙선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인접 도로: 본건은 동측 약 20미터, 서측 약 12미터의 포장도로에 접해 있으며, 북측으로는 약 6미터의 포장인도에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로3류, 중로1류, 중로3류 구역 및 가축사육제한구역에 해당합니다.

1. 2.

권리분석

2.

* 말소기준권리: 2024년 6월 4일 강림산업의 가압류 (금 27,509.8만원)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 없음)

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 선순위인 등기는 없으며, 말소기준권리 및 그 이후의 가압류, 압류, 강제경매 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부채권 총액: 약 30,411.4만원

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대사항: 미상. 금액이 미상이라도 대항력 있는 임차인이 존재할 수 있으므로, 현장 조사 및 추가 확인이 필요합니다.

1. 3.

상권분석

2.

* 주변 환경: 아파트, 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설, 학교 등이 복합적으로 분포하는 지역입니다.

* 교통 환경: 야당역(경의중앙선)을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 교통 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 인근 상업시설 및 근린생활시설 이용이 용이하여 생활 편의성이 높은 지역입니다.

1. 4.

생활정보

2.

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조의 지하 1층, 지상 10층 건물 내 10층에 위치한 오피스텔입니다.

* 내부 상태: 건물 내부구조도에 대한 정보는 별도 참조가 필요합니다. (제공된 정보 내 상세 내부 정보 없음)

* 설비 내역: 기본 위생, 급배수, 승강기, 기계식 주차, 소방, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

* 주변 시설: 운정중학교가 인접해 있습니다. 주변 지도 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 상세한 현장 조사를 통해 추가 확인이 권장됩니다.

1. 5.

잠재적 리스크

2.

* 임차인 보증금 미확인: 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 임대차 현황에 대한 정보가 없어 대항력 있는 임차인 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 채권 총액: 등기부채권 총액이 감정가를 상회하므로, 유찰 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 소형 면적: 전용면적이 19.50㎡로 매우 작아 활용도 및 환금성에 제약이 있을 수 있습니다.

* 시세 변동성: 최근 매매 사례에서 시세 하락 추세가 관찰되어, 투자 시점의 시장 상황을 면밀히 검토해야 합니다.

1. 6.

종합 의견

2.

본 물건은 야당역 역세권에 위치한 소형 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 비교적 신축 건물(2019년 준공)이라는 장점이 있으나, 임차인 현황 미확인 및 최근 시세 하락 추세는 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다. 권리 관계는 비교적 명확해 보이나, 임차인 관련 사항은 추가 확인이 필수적입니다.

1. 7.

투자 포인트

2.

* 역세권 소형 오피스텔: 야당역 인근으로 안정적인 임대 수요 확보가 기대됩니다.

* 신축 건물: 2019년 준공으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 시세 대비 낙찰 가능성: 감정가 대비 최근 실거래가 수준을 고려하여 합리적인 입찰가를 산정할 경우, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1. 8.

예상 입찰가

2.

* 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 해당 물건(전용면적 19.4956㎡)의 최근 거래가는 다음과 같습니다.

* 2025년 7월: 9,250만원 (6층)

* 2026년 2월: 7,200만원 (9층)

* 2026년 4월: 6,800만원 (9층)

* 최근 거래 시점이 다가올수록 가격이 하락하는 추세를 보이고 있습니다.

* 예상 입찰가:

* 최근 최저 거래가인 6,800만원을 기준으로, 향후 시장 상황 및 경쟁 정도를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 advisable합니다.

* 감정가(10,900만원)보다는 최근 실거래가 수준에 맞춰 입찰가를 산정해야 합니다.

* 최근 거래가 하락세를 감안하여, 7,000만원 ~ 7,500만원 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 실제 입찰 시에는 희망하는 수익률 및 리스크 감수 수준에 따라 조정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.