나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63159 [1] 경기도 파주시 야당동 111-5 2동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 환성 · 평가일 2025.05.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 파주시 야당동 소재 ""야당역"" 동측 근거리에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하고, 인근으로 버스정류장 및 근거리에 야당역(경의중앙선)이 소재하여 대중교통편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 중 2층 201호로서,

외벽 : 벽돌타일 붙임 및 드라이비트 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 타일마감 등,
창호 : 새시 이중창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 ""내부개황도"" 참조) 1개호로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 부정형 토지로, 다세대주택 4개동의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한), 제한보호구역(전방지역:25km)(08.12.30), <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.06.29.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경63159 (1)

소재지: 경기도 파주시 야당동 111-5 2동 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 284,000,000원

토지면적: 87.83㎡ (약 26.57평)

건물면적: 74.25㎡ (약 22.46평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

건축물 준공일: 2019년 6월 11일

2. 입지조건

본 물건은 파주시 야당동 소재 "야당역" 동측 근거리에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대입니다.

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 근거리에 야당역(경의중앙선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

물건지 동측으로는 폭 약 6m의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리구역(준주거 Zone), 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역) 등에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 의정부지방법원 고양지원의 강제경매개시결정 등기(2025타경63159)입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (문정선)

* 보증금: 283,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-02-15

* 확정일자: 2021-01-27

* 배당신고일자: 2023-03-22

* 대항력: 없음

특이사항:

신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)는 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026년 6월 29일자 인수조건변경확약서를 제출하였습니다.

이로 인해 임차인 보증금에 대한 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

등기부상 채권 총액은 283,000,000원입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 지역은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 전형적인 주택지대입니다.

"야당역"이 근거리에 있어 일부 역세권의 이점을 누릴 수 있습니다.

주변에 대규모 상업지구보다는 주거 밀집 지역이 형성되어 있어, 소음이나 유동인구 과다 등의 상권 관련 부담은 적은 편입니다.

5. 생활정보

주변에는 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

야당역(경의중앙선) 및 버스정류장이 인접해 있어 출퇴근 및 지역 이동이 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 전기 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

HUG의 인수조건 변경확약서 제출로 인해 임차인 보증금 인수 부담은 해소되었으나, 관련 서류 내용을 정확히 인지하고 있어야 합니다.

감정평가서에 '임대관계는 미상임'이라는 기재가 있으나, 이는 HUG 외 다른 임차인에 대한 정보일 수 있으며, 구체적인 HUG 관련 임차인 정보는 명확히 기재되어 있습니다. 현장 확인 시 추가 임차인 유무 및 관계를 재확인하는 것이 좋습니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역) 등의 제한사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 야당동에 위치한 2019년 준공의 신축급 다세대주택입니다.

야당역 인근의 편리한 교통망과 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

특히, 주택도시보증공사(HUG)가 임차인으로서의 대항력을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의함에 따라, 임차 보증금 인수 관련 위험이 제거된 점이 매우 긍정적입니다.

최근 시세 동향을 고려할 때, 감정가 대비 높은 시세 형성 가능성이 있어 투자 가치가 높은 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 야당역 도보 거리로 교통 편의성이 우수합니다.

신축급 건물: 2019년 준공으로 건물의 노후도가 낮아 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 적습니다.

권리관계 명확: HUG의 조건 변경 확약으로 인해 임차보증금 인수 부담이 없어 권리관계가 매우 명확합니다.

주거 선호 지역: 주변이 주택지로 형성되어 있어 실수요자뿐만 아니라 임대수익 투자자에게도 매력적인 입지입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 284,000,000원입니다.

인근 유사 물건 시세 분석 결과, 2019년에 건축된 "태종에비뉴" 202동 203호(전용면적 65.1㎡)가 2026년 7월 2일 285,000,000원에 거래되었습니다.

본 건의 전용면적은 74.25㎡로, 비교 물건보다 넓으므로 현재 시세는 감정가를 상회할 가능성이 있습니다.

이에 따라, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가의 85% ~ 95% 수준을 목표로 하는 것이 합리적입니다.

산술적으로 예상 입찰가 범위는 241,400,000원 ~ 269,600,000원입니다.

실제 입찰 시에는 주변 경쟁 상황 및 낙찰 허가 가능성 등을 종합적으로 고려하여, 250,000,000원 ~ 270,000,000원 선에서 입찰가를 결정하는 것을 추천합니다.

주변 혐오시설 조사

현장 주변 지역을 조사한 결과, 해당 물건지 인근에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 공장, 폐기물 처리장, 고압선 등의 시설은 지도 정보상으로 확인되지 않았습니다.

물건지 주변은 주거 지역과 근린생활시설이 주를 이루고 있습니다 [cite:1, cite:3].

다만, 정확한 현장 상황 파악을 위해서는 반드시 직접적인 현장 답사를 통해 주변 환경을 면밀히 확인하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.