나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63101 [1] 경기도 파주시 금촌동 421 트루아종타운하우스 102동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디케이 · 평가일 2025.05.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 금촌동 소재 ""금신초등학교"" 북측 인근에 위치하고, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반입지 여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건내 제1,2층 제102호로서,
(사용승인일 : 2021.11.26.)
외벽 :치장벽돌 및 드라이비트 마감 등.
내벽 : -.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중으로 이용상황 등은 후첨 내부구조도 참조바람.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남측 도로를 통하여 외곽공도에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-12-26)(반드시 교육청에 재확인 바람(TEL.940-7223))<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 등기사항전부증명서 상 1층으로 등재되어 있으나, 집합건축물대장 전유부 상 층별사항에 1,2층으로 등재되어 있음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

등기사항전부증명서상 1층으로 등재되어 있으나, 집합건축물대장 전유부상 층별 사항에 1,2층으로 등재되어 있음(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 상세정보

사건번호: 고양지원 2025타경63101 (1)

소재지: 경기도 파주시 금촌동 421 트루아종 타운하우스 102동 1층 102호

용도: 다세대주택

감정가: 316,000,000원

토지면적: 95.05㎡ (약 28.75평)

건물면적: 63.11㎡ (약 19.09평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

사용승인일: 2021년 11월 26일

1.1. 입지조건

* 본건은 경기도 파주시 금촌동 소재 금신초등학교 북측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 금촌동 지역은 파주시의 주요 생활권 중 하나로, 기본적인 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

* 본건 소재지 인근에서 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았으나, 부동산 거래 시 주변 환경에 대한 현장 답사가 필수적입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 9월 21일자 윤무영 근저당권 (180,000,000원) 입니다.

* 본 물건은 강제경매로 진행 중이며, 등기부상 모든 권리는 말소기준권리 이후의 것으로, 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 등기사항전부증명서 상 1층으로 등재되어 있으나, 집합건축물대장 전유부상 1, 2층으로 등재되어 있는 차이가 있습니다. 이는 향후 활용에 있어 주의가 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인 박미영: 보증금 10,000,000원, 차임 800,000원, 전입 2024-10-14, 확정 2024-11-21, 대항력 없음.

* 임차인 우정오: 보증금 10,000,000원, 차임 800,000원, 전입 2024-10-14, 확정 2024-10-14, 대항력 없음.

* 임차인 임성재: 보증금 270,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-02-25, 확정 2022-02-10, 배당신고 2024-03-04, 대항력 없음. 등기부상 주택임차권 (을2) 또한 말소 처리되어 인수되는 보증금은 0원입니다.

* 특이사항: 경매 물건 정보에 '대항력있는임차인'이라는 내용이 기재되어 있으나, 제공된 임차인 현황 및 등기부 요약상으로는 모든 임차인의 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 그럼에도 불구하고, 실제 점유 관계 및 대항력 유무는 현장 조사 시 반드시 재확인해야 합니다. 'HUG 인수조건 변경' 및 '공동담보'는 추가적인 확인이 필요한 사항입니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 다세대주택 밀집 지역 내에 위치하며, 주거지로서의 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

* 최근 인근 지역의 유사 면적 다세대주택 거래 사례를 분석한 결과, 2026년 5월 거래된 71.93㎡ (약 21.8평) 면적의 물건이 2억 3천만원에 거래되었으며, 2026년 5월 거래된 72.09㎡ (약 21.8평) 면적의 물건은 1억 8천 5백만원에 거래되었습니다.

* 본건의 전용면적 63.11㎡ (약 19.09평)을 기준으로 환산 시, 인근 시세는 약 1억 6천만원에서 2억 1천만원 수준으로 파악됩니다.

* 감정가(3억 1천 6백만원)와 최근 실거래가 사이에는 상당한 격차가 존재하며, 이는 본건의 투자 매력도를 높일 수 있는 요인이 될 수 있습니다. 다만, 감정가 산정 시점과 시장 상황 변화를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 금신초등학교가 북측 인근에 위치하여 자녀 교육에 편리합니다.

* 교통: 차량을 이용한 주요 도로 접근성이 좋으며, 버스 정류장이 가까워 시내 및 인근 지역으로의 이동이 수월합니다.

* 편의시설: 금촌동 택지 개발 지구의 인프라를 공유할 수 있어 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 권리 및 점유 관계 불확실성: '대항력있는임차인' 표기에도 불구하고, 등기부상 임차인 권리가 말소 처리되고 대항력이 없는 것으로 확인되는 점은 잠재적인 위험 요소입니다. 실제 점유 관계 및 명도 관련 이슈가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 등기사항전부증명서와 집합건축물대장 상 층수 불일치: 본건은 등기부상 1층, 건축물대장상 1, 2층으로 기록이 상이하여, 추후 건축물 활용 및 거래 시 복잡한 문제가 발생할 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경 및 공동담보: HUG 관련 조건 변경 사항과 공동담보로 묶여 있다는 점은 채무 관계의 복잡성을 시사하며, 경매 진행 및 인수 시 예상치 못한 변수가 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 파주시 금촌동에 위치한 신축급 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 편의시설 접근성을 갖추고 있습니다. 하지만, 등기부와 건축물대장 간의 층수 불일치, 그리고 대항력 유무에 대한 상반된 정보는 명도 및 소유권 확보 과정에서 잠재적인 리스크로 작용할 수 있습니다. 또한, 감정가와 최근 실거래가 간의 큰 차이는 면밀한 시세 조사를 통해 투자 가치를 재평가할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 최근 실거래가 대비 낮은 감정가로 인한 시세 차익 기대 가능성이 있습니다.

* 비교적 최근 건축된(2021년 사용승인) 건물로, 노후도가 낮아 초기 수리 비용 부담이 적을 수 있습니다.

* 금신초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며, 주거지로서의 선호도가 있을 수 있습니다.

* 정확한 권리 분석과 현장 조사를 통해 명도 리스크를 최소화할 경우, 합리적인 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 정보를 바탕으로 시세 분석 및 위험 요소를 고려할 때, 본건의 가치는 약 1억 9천 5백만원에서 2억 2천만원 사이로 예상됩니다.

감정가(3억 1천 6백만원)는 최근 실거래가 시세보다 높은 수준이므로, 본건 취득 시 보수적인 접근이 필요합니다.

다만, '대항력있는임차인' 표기에도 불구하고 등기부상 말소 및 대항력 없음을 근거로 명도 관련 예상 비용을 최소화한다면, 1억 9천 5백만원을 초기 입찰가로 고려해 볼 수 있습니다.

이 금액은 인수 보증금(0원)을 제외한 것으로, 실제 입찰 시에는 법원 허가 정보, 현장 답사 결과, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.