나이스옥션 법원경매 고양 2025타경2244 [1] 경기도 고양시 일산서구 구산동 1378 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가인감정 · 평가일 2025.05.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 구산동 소재 ""장월IC"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 농경지, 농가주택, 창고 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는바 대중교통상황은 무난시 됨.

형태 및 이용상태

본건은 인접토지대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서 답창고로 이용중임.

인접 도로상태

본건은 남서측으로 폭 약 5m, 남동측으로 폭 약 4m의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

후첨 ""지적 및 건물개황도"" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 (가)~(라) 공히 일반철골구조 기타지붕(조립식경사지붕) 지상1층 건물로서,
(사용승인:2003.07.08)
외벽: 판넬조 마감 등.
창호: 샷시 창호임.

이용상태

기호 (가)~(라) 공히 창고로 이용중임.

설비내역

-

부합물 및 종물

후첨 ""지적 및 건물개황도"" 참조.

공부와의 차이

기호 (가)~(라)는 일반건축물대장상 용도는 '버섯재배사'이나, 현황 '창고'로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 포함
2.목록1 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수), 전용허가를 받은 사실이 없고 농지취득자격증명 신청시 원상복구계획서 제출 필요, 주말체험영농 목적으로는 취득 불가(별첨 사실조회회신서 참조)
3.목록2,3,4,5 일반건축물대장상 용도는 '버섯재배사'이나, 현황 '창고'로 이용 중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 고양지원 2025타경2244 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 서OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 고양시 일산서구 구산동 1378

* 용도: 동물 및 식물 관련시설

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 건축물대장상 용도: 버섯재배사 (현황: 창고)

* 사용승인일: 2003.07.08

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 1,306,418,000원

* 토지면적: 2527.00㎡ (약 764.6평)

* 건물면적: 792.00㎡ (약 239.6평)

* 건물 제시외면적: 7.00㎡ (약 2.1평)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

* 본 건은 경기도 고양시 일산서구 구산동에 위치하며, "장월IC" 남동측 인근 지역입니다.

* 주변 환경은 농경지와 농가주택, 창고 등이 혼재되어 있어 농업 및 관련 시설 운영에 적합한 입지입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

* 차량을 이용한 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성도 양호한 편입니다.

* 본 건은 남서측으로 폭 약 5m, 남동측으로 폭 약 4m의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

* 본 토지는 농림지역에 속해 있으며, 다음과 같은 용도 및 행위 제한이 적용됩니다.

* 가축사육제한구역 (일부 제한 구역)

* 농업진흥구역

* 과밀억제권역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (토지)

* 다수의 소유권 이전 및 경매 관련 등기 기록이 확인됩니다.

* 말소기준권리인 서강화농업협동조합의 근저당권(2024.08.05. 접수, 960,000,000원)을 포함한 다수의 근저당권 및 압류 등기가 존재하였으나, 본 경매 절차에 따라 모두 소멸될 예정입니다.

* 토지 등기부 채권 총액: 2,948,600,000원

3.2. 등기부현황 (건물)

* 건물 역시 토지와 유사한 권리 변동 및 등기부 현황을 보이며, 주요 권리 사항은 토지 등기부와 동일하게 관리되고 있습니다.

* 말소기준권리인 서강화농업협동조합의 근저당권(2024.08.05. 접수, 960,000,000원)을 포함한 다수의 근저당권 및 압류 등기가 존재하였으나, 모두 소멸될 예정입니다.

* 건물 등기부 채권 총액: 2,948,600,000원

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 현재 제공된 정보상으로는 인수할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 권리분석 요약

* 본 건은 임의경매로 진행되며, 등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 판단됩니다.

* 단, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 현황상 해당되는 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 본 건은 공동담보로 진행되었으며, 채권 총액이 감정가를 상회하는 점을 고려해야 합니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 농경지와 농가주택, 창고 등이 밀집한 지역에 위치하여, 상업 활동이나 일반 주거 용도로는 부적합한 환경입니다.

* 농업 관련 시설이나 물류 창고 등 특정 목적을 위한 입지로는 고려될 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 지역은 농업 활동 중심이므로, 일상적인 생활 편의시설(마트, 병원, 문화시설 등)에 대한 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다.

* 차량 이동 시 인근 지역의 생활 편의시설을 이용하는 것이 일반적입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련 규제

* 본 건 토지는 농업진흥구역에 해당하므로, 취득 시 반드시 농지취득자격증명 발급이 필요합니다.

* 특히, 주말체험영농 목적으로는 취득이 불가하며, 전용 허가 없이 자격증명 신청 시 원상복구계획서 제출이 요구되는 등 취득 및 활용에 있어 까다로운 절차가 수반될 수 있습니다.

6.2. 용도 불일치 (현황 vs 공부)

* 건축물대장상 건물 용도는 '버섯재배사'이나, 현황은 '창고'로 이용 중입니다.

* 이는 추후 건축물대장 변경이나 용도 관련 행정 처분 시 문제가 발생할 수 있는 잠재적 리스크입니다.

6.3. 기타 행정 제한

* 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 행정적 규제가 적용되어, 향후 건축, 개발, 이용 등에서 추가적인 법적 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

* 경기도 고양시 일산서구 구산동에 위치한 동물 및 식물 관련시설 용도의 부동산으로, 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

* 넓은 토지와 건축 면적을 보유하고 있으나, 농지 관련 규제, 건축물 용도 불일치, 다수의 행정적 제한 사항 등 취득 및 활용에 있어 신중한 검토가 필요한 물건입니다.

* 권리 관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보이나, 물건의 특성상 특정 목적의 투자자에게만 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지와 건물을 일괄적으로 취득할 수 있는 기회입니다.

* 경매 절차상 말소되는 권리가 많아 권리 관계가 명확하다는 장점이 있습니다.

* 규제 해소 및 용도에 맞는 활용이 가능하다면, 창고, 물류 시설, 농업 관련 시설 등으로의 잠재적 가치를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건은 인수할 보증금이 없는 것으로 파악됩니다.

* 본 물건은 농지취득자격증명 필요, 용도 불일치, 다수의 개발 제한 등 취득 및 활용에 상당한 리스크를 내포하고 있습니다.

* 따라서, 감정가 1,306,418,000원을 기준으로 하되, 상기 리스크 요인과 향후 발생 가능한 추가 비용(복구 비용, 행정 처리 비용 등)을 종합적으로 고려하여 매우 보수적인 접근이 필요합니다.

* 정확한 예상 입찰가는 현장 답사를 통한 상세한 물건 상태 확인, 관련 법규 검토, 주변 시세 조사 등 심층적인 추가 분석을 통해서만 산출 가능합니다. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 입찰가 제시가 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.