나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72233 [1] 경기도 포천시 소흘읍 이동교리 105-4 107동 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.05.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 소흘읍 이동교리 소재 <용상골입구사거리> 남서측 인근에 위치하며,
주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지여건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차랑의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지상4층 건 중 제4층 제402호로서,
(사용승인일 : 2014.04.03.)
외벽 : 몰탈 위 석재붙임 마감 등
내벽 : 벽재도배 및 타일붙임 마감 등
창호 : 하이 섀시 등임.

이용상태

기준시점 현재 '다세대주택(방2, 화장실, 주방 및 거실, 발코니 등)'으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 전기설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, '공동주택 건부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(남부지역), 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : 본건은 다락부분의 일부를 사실상 전유부분에 준하여 이용이 가능한 구조로 확인되었는바 경매 진행 시 참고 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72233 (1)

소재지: 경기도 포천시 소흘읍 이동교리 105-4 107동

건물구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 지상4층 건물 중 제4층 제402호

사용승인일: 2014년 04월 03일

용도: 다세대주택

감정가: 1억 3300만원

토지면적: 60.24㎡ (약 18.22평)

건물면적: 45.46㎡ (약 13.75평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO (임차인 이재원과 동일인)

2. 입지조건

본 물건은 경기도 포천시 소흘읍 이동교리 소재 <용상골입구사거리>에서 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 입지여건 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

토지는 공동주택 건부지로 이용 중이며, 인접 필지 대비 등고평탄한 부정형 토지입니다.

물건지 남동측으로 노폭 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리(말소기준등기)는 2022년 05월 31일 접수된 인천세무서장의 압류(갑4)입니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리는 존재하지 않습니다.

등기부상 을구에 해당하는 권리(근저당, 압류, 가압류 등)는 모두 말소될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 이재원 (이 )

* 보증금: 1억 6000만원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 03월 31일

* 확정일자: 2022년 03월 25일

* 배당신고일자: 2025년 04월 30일

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 비고: 임차인은 대항력있는 임차인으로, 보증금 1억 6000만원이 있으나, 매각으로 인해 보증금이 소멸하는 것으로 보입니다. 이는 '인수 보증금 합계 0원'으로 표시되어 있으며, 임차인 이재원은 본 경매의 채권자(강제경매 신청인)이기도 합니다.

* 집합건물 등기부 요약

* 갑2: 2014-06-03 소유권이전 (박소연)

* 갑3: 2022-04-22 소유권이전 (오성준, 매매 1억 6000만원)

* 갑4: 2022-05-31 압류 (인천세무서장) - 말소기준권리

* 이후 접수된 압류, 강제경매(이재원) 등 모든 권리들은 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 이동교리 일대는 다세대주택과 단독주택이 밀집한 주거지역과 더불어 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고 등이 혼재되어 있습니다.

이는 지역 주민들의 생활 편의를 지원하는 상권이 형성되어 있음을 시사합니다.

대규모 상업 시설보다는 지역 기반의 소규모 상권이 발달했을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교통상황

* 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 편의시설

* 주위 환경은 보통 수준으로, 근린생활시설 등이 소재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 최근 매매 정보에 따르면, 약 10km 이내에 의정부 코스트코, 이마트, 의정부 성모병원 등 대형 편의시설 및 의료시설 접근이 가능합니다 (차량 15분 내외).

* 주변 환경

* 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통입니다.

* 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지여건 및 주위환경은 보통입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 임차인 이재원(이 )은 대항력이 있으나, 보증금 1억 6000만원이 매각 물건의 감정가 1억 3300만원보다 높습니다. 채권자(이재원)가 경매를 신청한 점과 인수 보증금이 0원으로 명시된 점을 고려할 때, 낙찰가가 임차인의 보증금 전액을 회수하기에 부족할 경우 임차인과의 갈등이 발생할 가능성이 있습니다. 임차인이 경매를 신청한 채권자라는 특이사항은, 해당 물건의 채무 총액이 감정가보다 높을 수 있음을 시사하며, 이는 낙찰 후에도 임차인과의 협의가 필요할 수 있음을 의미합니다.

* 다락 부분 이용: 감정평가서 요약에 따르면, 본건은 다락 부분의 일부를 사실상 전유 부분에 준하여 이용 가능한 구조로 확인되었습니다. 이는 실제 이용 면적이 공부상 면적보다 클 수 있다는 점을 시사하나, 불법 건축물일 경우 추후 철거 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

* 건물 노후화: 2014년 사용승인된 건물로, 12년이 경과하여 향후 유지보수에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

* 혐오 시설 인근 가능성: 포천시 일부 지역에서는 쓰레기 소각장, 폐기물 처리 시설 등 혐오 시설 관련 논란이 있으며, 이러한 시설이 주거 지역 인근에 들어설 경우 부동산 가치 및 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 본 건의 정확한 인근 혐오 시설 유무는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 포천시 소흘읍에 위치한 다세대주택으로, 자체적인 가치와 더불어 주변 시세 대비 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

최근 동일 단지 내 유사 면적의 물건이 1억 7500만원에 거래된 점을 고려할 때, 감정가 1억 3300만원은 시세 대비 합리적인 수준으로 보입니다.

다만, 대항력 있는 임차인이자 채권자인 이재원 씨와의 보증금 관련 문제는 본 물건의 가장 큰 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 이 임차인은 자신의 보증금(1억 6000만원)보다 낮은 감정가(1억 3300만원)로 인해 보증금 전액 회수에 어려움을 겪을 수 있습니다. 따라서 임차인과의 원만한 합의 또는 법적 절차에 대한 충분한 이해가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 합리적인 감정가: 최근 실거래가(동궁뉴타운 106동, 107동 61.67㎡ 1억 7500만원)와 비교했을 때, 본 물건의 감정가 1억 3300만원은 비교적 경쟁력 있는 가격대입니다.

* 직접 활용 가능한 다락 공간: 별도 이용이 가능한 다락 공간은 거주 편의성이나 추가적인 공간 활용 가능성을 높여줄 수 있습니다. (단, 적법성 확인 필요)

* 양호한 주거 환경: 계획관리지역, 성장관리구역 등에 위치하며, 주거 및 근린생활시설이 혼재된 환경으로 기본적인 생활 인프라 접근이 용이합니다.

* 채권자인 임차인과의 관계: 임차인이 채권자라는 점은 채권 회수 및 경매 진행 과정에서 복잡성이 있을 수 있으나, 역으로 임차인과의 직접적인 소통을 통해 원만한 해결 방안을 모색할 여지도 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1억 3300만원이며, 가장 근접한 실거래 사례인 동궁뉴타운 106동, 107동(61.67㎡)이 2026년 6월 1일 1억 7500만원에 거래되었습니다.

해당 사례를 기준으로 평당가 약 938만원을 적용하면, 본건(45.46㎡, 약 13.75평)의 예상 시세는 약 1억 2870만원 내외로 산출됩니다.

채권자인 임차인 이재원 씨의 보증금(1억 6000만원)이 감정가보다 높고, 인수하는 보증금은 0원이라는 점을 고려할 때, 낙찰가에 따라 임차인의 보증금 회수에 문제가 발생할 수 있습니다. 임차인이 경매를 신청한 채권자라는 점은 가격 결정에 중요한 변수가 될 수 있습니다.

안정적인 투자를 고려한다면 감정가 수준인 1억 3300만원 이하에서 접근하는 것이 바람직할 수 있으나, 시세 범위를 고려하면 1억 1000만원에서 1억 2500만원 사이에서 입찰가를 산정하는 것이 경쟁력 있을 것으로 예상됩니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 1억 1000만원 ~ 1억 2500만원 사이를 권장하며, 개별적인 투자 성향 및 현장 상황, 임차인과의 협상 결과 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.