나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51445 [1] 서울특별시 강동구 암사동 482-20 제이디파크빌 2층204호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 강동구 암사동 소재 ""암사1동주민센터"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 근거리에 지하철8호선 ""암사역"" 및 노선 버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물내 2층 204호로

외벽:석재붙임 마감
창호:샷시창호

이용상태

다세대주택으로 이용중이며 자세한 이용상황은 후첨 ""내부구조도"" 참조.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 개별난방설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 가장형으로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 ""상암로21길""에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히

도시지역 , 제2종일반주거지역(2004-11-05)(7층이하),
가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계:미상임,
2,기타:없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51445 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 암사동 482-20 제이디파크빌 2층204호

용도: 다세대주택

감정가: 292,000,000원

토지면적: 18.89㎡ (약 5.71평)

토지지분: 18.89㎡ (약 5.71평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.41㎡ (약 8.90평)

건물지분: 29.41㎡ (약 8.90평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김

특이사항: 대항력있는 임차인 존재

주의사항: (해당 없음)

특수물건정보: 대항력있는 임차인 존재

건물명: 제이디파크빌

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 내 2층 204호

사용승인일: 2019년 02월 14일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

서울특별시 강동구 암사동 소재 "암사1동주민센터" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대입니다.

* 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 근거리에 지하철 8호선 "암사역" 및 다수의 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태

본건 건물은 서측으로 "상암로21길"에 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등 관련 법규에 따른 제한이 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황

2021년 3월 2일 희즈대부금융주식회사 명의의 근저당권(225,000,000원)이 설정되어 있으며, 이후 중랑세무서장, 서울특별시, 강동구, 서울특별시 동작구, 역삼세무서장, 서울특별시 마포구 등의 압류가 다수 등기되었습니다.

2025년 5월 15일 임차인 김 명의의 강제경매 개시결정(230,000,000원)이 등기되어 경매가 진행 중입니다.

등기부채권 총액은 225,000,000원입니다.

물건명세서에 따르면 매각으로 인해 위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 230,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 2월 10일

확정일자: 2020년 1월 14일

배당신고일자: 2025년 5월 12일

대항력: 있음

* 권리분석 요약

임차인 김 은 2020년 2월 10일 전입신고와 2020년 1월 14일 확정일자를 받아 대항력을 갖추고 있습니다.

김 의 보증금은 230,000,000원으로, 이는 임차인이 신청한 강제경매의 채권액과 일치합니다.

제공된 정보에서 "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어, 경매 배당 절차를 통해 임차인의 보증금 전액이 변제될 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없을 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 지역 특성

본건은 서울 강동구 암사동의 주택가에 위치하고 있으며, 인근에 주민센터, 지하철역, 버스 정류장 등이 있어 주거 편의성이 우수합니다. 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 최근 거래 사례 분석 (JSON 데이터 기반)

최근 2026년 5월에 발생한 다세대 주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

- 2026년 5월 8일 거래: 29.97㎡, 3층, 2013년 건축, 308,500,000원 (평당 약 10,293,627원)

- 2026년 5월 6일 거래: 47.85㎡, 4층, 2022년 건축, 590,000,000원 (평당 약 12,330,198원)

- 2026년 5월 1일 거래: 42.57㎡, 2층, 1986년 건축, 203,000,000원 (평당 약 4,768,616원)

* 시세 분석

본건의 건물 면적은 29.41㎡ (약 8.90평)으로, 2026년 5월 8일 거래된 29.97㎡(약 9.07평) 규모의 주택과 유사합니다. 이 거래 사례를 기준으로 보았을 때, 본건의 시세는 평당 약 10,300,000원 수준으로 추정됩니다. 본건 건물의 사용승인일이 2019년 2월 14일로 비교적 최근이므로, 유사한 조건의 최신 거래 사례를 적용하는 것이 합리적입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설

인근에 마트, 병원, 은행, 주민센터 등 다양한 생활 편의시설이 밀집해 있어 편리한 생활이 가능합니다.

* 교육시설

암사초등학교, 강명초등학교, 암사중학교 등 다수의 교육시설이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 자연환경 및 문화시설

한강공원 강동그린웨이 등 녹지 공간과의 접근성이 있으며, 암사동 유적 등 지역 문화시설 이용도 가능합니다.

* 잠재적 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인

임차인 김 은 보증금 230,000,000원을 가진 대항력 있는 임차인입니다. 비록 "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 배당을 통해 보증금 전액 변제가 예상되지만, 만약 배당이 부족할 경우 낙찰자가 해당 보증금 전액 또는 일부를 인수해야 할 위험이 존재합니다. 최종 배당 결과를 반드시 확인해야 합니다.

* 복잡한 권리 관계

다수의 압류 및 근저당권이 설정되어 있어 권리 관계가 복잡하며, 이로 인해 경매 절차가 지연될 가능성이 있습니다.

* 주차 문제

다세대주택의 특성상 주차 공간이 협소할 수 있으며, 이는 실제 거주 시 불편함으로 이어질 수 있습니다.

* 부동산 시장 변동성

금리 인상, 정부 정책 변화 등 외부 경제 요인으로 인한 부동산 시장의 변동성은 언제나 투자 리스크로 작용할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 지하철 8호선 암사역 역세권에 위치한 서울 강동구 암사동 다세대주택입니다. 2019년 사용승인된 건물로 비교적 신축이며, 주변의 우수한 교통 및 생활 편의시설은 주거 가치를 높이는 요인입니다.

가장 주목할 점은 대항력 있는 임차인 김 의 존재입니다. 그러나 "인수 보증금 합계: 0원"이라는 명시로 인해 임차인의 보증금은 배당을 통해 전액 변제될 것으로 예상되며, 낙찰자의 직접적인 보증금 인수 부담은 없을 가능성이 높습니다. 그럼에도 불구하고, 최종 배당 결과에 대한 면밀한 확인은 필수적입니다.

최근 유사 면적 거래 사례를 고려할 때, 감정가 수준에서 경쟁이 치열할 수 있습니다. 입지와 건물 상태를 종합적으로 고려할 때, 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 프리미엄

지하철 8호선 암사역을 도보로 이용 가능한 역세권 입지로, 출퇴근 및 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 양호한 생활 인프라

주거 지역 내에 위치하며, 인근에 다양한 편의 시설, 교육 시설, 녹지 공간이 잘 갖추어져 있어 거주 만족도가 높습니다.

* 비교적 최근의 건물 연식

2019년 사용승인된 건물로, 최신 건물에 비해 관리 부담이 적고 수요자 선호도가 높습니다.

* 합리적인 감정가

주변 시세 대비 감정가가 적정한 수준으로 책정된 것으로 보이며, 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

* 임차인 관련 리스크 감소

"인수 보증금 0원" 명시로 인해 임차인과의 관계에서 발생할 수 있는 금전적 부담이 줄어들 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 292,000,000원

주변 시세: 약 303,000,000원 (유사 면적, 최근 거래 사례 기준)

권리 분석: 대항력 있는 임차인의 보증금 230,000,000원은 배당을 통해 전액 변제될 것으로 예상되어 인수 부담이 없을 것으로 판단됩니다.

종합적인 고려사항 (유사 거래 가격 308,500,000원, 감정가 292,000,000원, 임차인 보증금 처리 가능성)을 바탕으로, 본건의 예상 입찰가는 약 300,000,000원에서 310,000,000원 사이로 예상됩니다.

입찰 시에는 경쟁 상황 및 최종 배당 결과를 반드시 확인하여 신중하게 결정해야 합니다.

예상 입찰가: 300,000,000원 ~ 310,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.