나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72292 [1] 경기도 의정부시 신곡동 755-1 주공그린빌 401동 8층 804호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이레 · 평가일 2025.05.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 신곡동에 소재한 ‘동오초등학교’ 북동측 인근에 위치한 ‘주공그린빌’ 내 단위호로서, 인근은 아파트단지 및 근린상가, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본 단지까지 차량 진출입 가능하며, 인근 간선도로와의 접근성, 인근 버스정류장까지의 거리와 노선수 등으로 보아 교통상황 대체로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트경사지붕 지상20층/지하1층 건물 내 8층 804호로,
외벽: 페인팅 등
내벽: 벽지마감, 타일붙임 등
창호: 새시창호 등임.

이용상태

아파트임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로, 아파트 단지 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 외부의 포장도로를 통하여 단지 내부도로로 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2013-06-28), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 건폐율:50%이하,용적율:210%이하,층수:20층이하,건축물용도:아파트(자세한사항은 주택과에서 확인) 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(경전철))

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 경기도 의정부시 신곡동 755-1번지에 소재한 주공그린빌 아파트 401동 8층 804호입니다.

사건번호는 의정부지방법원 2025타경72292 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행 중입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

1.2. 면적 및 가격 정보

감정가: 277,000,000원

토지 면적: 38.71㎡ (약 11.71평)

토지 지분: 38.7129㎡ (약 11.71평)

건물 면적: 59.06㎡ (약 17.87평)

건물 지분: 59.06㎡ (약 17.87평)

아파트 전용 면적: 59.06㎡ (약 17.87평)

아파트 총 면적: 55,622.04㎡

1.3. 건물 정보

구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트경사지붕, 지상 20층 중 8층에 위치한 804호입니다.

사용승인일: 2003년 8월 8일

주차: 총 372대 (세대당 약 0.61대), 지하주차장 16대, 지상주차장 12대. 전기차 충전기 지하 5대.

주요 시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 경기도 의정부시 신곡동에 소재한 '동오초등학교' 북동측 인근에 위치한 '주공그린빌' 단지 내에 있습니다. 주위는 아파트 단지, 근린상가, 학교 등이 혼재된 주거 지역을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통상황

단지까지 차량 진출입이 가능하며, 인근 간선도로와의 접근성이 양호합니다. 또한, 인근 버스정류장의 노선 수와 접근성을 고려할 때 대중교통 이용도 대체로 무난한 편입니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용상태

본건은 철근콘크리트 구조의 지상 20층 건물 중 8층에 위치한 아파트(전유부분 59.06㎡)입니다. 내외부 마감은 일반적인 아파트 수준이며, 급배수, 위생, 난방, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류, 중로2류에 속하며, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다. 건폐율 50% 이하, 용적률 210% 이하, 층수 20층 이하의 건축 제한이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권은 매각으로 소멸되지 않습니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 관계

임차인: 송소빈 (주택도시보증공사)

보증금: 280,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 2월 1일

확정일자: 2021년 12월 13일

배당신고일자: 2023년 11월 23일

대항력: 없음

비고: 물건명세서에 따르면, 임차인은 보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다. 따라서 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없을 것으로 판단됩니다.

3.3. 말소기준권리

을7 (주택임차권, 송소빈, 280,000,000원)은 말소 대상입니다.

갑11 (강제경매, 주택도시보증공사, 280,000,000원, 2025년 5월 15일 접수)이 말소기준권리가 됩니다.

이보다 선순위인 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.4. 등기부채권 총액

280,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본 물건이 소재한 신곡동은 아파트 단지와 더불어 다양한 근린상가, 편의시설, 학교 등이 밀집해 있어 주거 기능이 잘 갖추어진 상권입니다.

4.2. 상권 특성

주거 밀집 지역으로서 안정적인 수요가 예상되며, 아파트 단지 내 상가 및 인근 상업 시설을 통해 생활 편의성이 확보되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건은 동오초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다. 또한, 주변 근린상가를 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 단지 및 주변 시설

주공그린빌(금오4주공)은 총 606세대로 구성된 대규모 아파트 단지이며, 단지 내에는 다양한 부대시설이 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 사항

물건명세서 상 임차인은 대항력을 포기하고 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권 말소에 동의하는 확약서를 제출하였으나, 법률적 해석에 따라 낙찰자의 인수 여부가 달라질 수 있으므로 입찰 전 반드시 명확한 확인이 필요합니다. (HUG 인수조건 변경 관련 사항은 추가 확인 요망)

6.2. 토지이용계획상 제한

중점경관관리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 주차 공간

세대당 주차 가능 대수가 0.61대로, 주차 공간이 다소 부족할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 의정부시 신곡동에 위치한 아파트로, 동오초등학교와 인접하여 교육 여건이 우수하며, 단지 주변으로 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 2003년 준공된 아파트로 연식이 있으나, 일반적인 주거 생활에는 무리가 없습니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 선순위 권리는 없으며, 임차인이 대항력을 포기하고 임차권 말소에 동의하는 확약서를 제출하여 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 임차인 관련 세부 조건과 HUG 인수 조건 변경 사항에 대해서는 최종 입찰 전 전문가와 상담하여 명확히 확인하는 것이 중요합니다. 주차 공간 부족은 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 안정적인 입지

주거 선호도가 높은 동오초등학교 인근 지역에 위치하며, 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

8.2. 권리관계 명확성

선순위 권리 및 낙찰자가 인수할 부담이 적은 임차인 권리 관계로, 비교적 안전한 투자가 가능합니다.

8.3. 시세 대비 합리적 접근

최근 실거래가 대비 감정가가 높아, 시세 수준으로 낙찰받을 경우 향후 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 실거래가 정보(2026년 6월~7월)에 따르면, 본건과 유사한 면적(59.06㎡~59.72㎡)의 아파트 매매가는 247,500,000원에서 260,000,000원 사이로 형성되어 있습니다.

최근 거래 평균가는 약 256,500,000원입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가는 277,000,000원으로 현재 시세보다 높은 수준입니다.

임차인의 보증금 인수 부담이 없다고 가정하고, 시세 범위 하단 및 평균가를 고려할 때, 2억 4천만원 ~ 2억 5천만원 사이에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 경쟁률 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.