나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51434 [1] 서울특별시 광진구 중곡동 639-4 정익제이타워1차 11층1112호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 밸류인 · 평가일 2025.05.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 능동 소재 ""군자역(지하철 5호선, 7호선)"" 북서측 인근에 위치하며 주위는 역세권을 중심으로 상업 및 업무시설 등이 혼재된 노선상업지대임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선, 7호선 ""군자역""이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층/지상15층 건물 내 제11층 제1112호로서
(사용승인일 : 2018.06.22)
외벽 : 석재붙임 등 마감
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임. (후첨 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기 및 기계식 주차설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고평탄한 2필 1단의 부정형 토지로서 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 광대로(천호대로)와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

< (1) 중곡동 639-4 >
도시지역, 일반상업지역(당초 : 일반주거지역, (지구단위계획내용에 부합되는 경우에만 상향되는 용도지역의 적용을 받음)), 지구단위계획구역(2023-01-17), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

< (2) 중곡동 639-19 >
도시지역, 준주거지역(당초 : 일반주거지역, (지구단위계획내용에 부합되는 경우에만 상향되는 용도지역의 적용을 받음)), 지구단위계획구역(2023-01-17), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-주택도시보증공사: 신청채권자로 임차인 서효진의 임대차보증금반환채권(235,000,000원, 우선변제)에 대하여 대위행사(구상권)
-주택도시보증공사 : 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당금으로 임대차보증금반환채권을 전액받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기말소에 동의한다는 대항력포기확약서를 제출(2026.6.26.)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울동부지방법원 2025타경51434 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 광진구 중곡동 639-4 정익제이타워1차 11층1112호

1.3. 용도

오피스텔

1.4. 감정가

195,000,000 원

1.5. 면적

토지면적: 4.01㎡ (약 1.21평)

건물면적: 16.37㎡ (약 4.95평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.6. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매 구분

부동산 강제경매

1.8. 채권자

주택도시보증공사 (HUG)

1.9. 사용승인일

2018년 06월 22일

1.10. 준공년도

2018년

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 서울특별시 광진구 능동 소재 "군자역(지하철 5호선, 7호선)" 북서측 인근에 위치하며, 역세권을 중심으로 상업 및 업무시설 등이 혼재된 노선상업지대입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선, 7호선 "군자역"이 소재하여 교통이 편리합니다.

2.3. 인접 도로 상태

본건 남서측으로 광대로(천호대로)와 접하고 있어 차량 접근성이 우수합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권이전: 노현 (2018-07-27), 박순자 (2021-08-24)

* 근저당: 김상국 (2021-10-21, 120,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 서효진 (2021-07-14 확정, 2021-07-30 전입, 235,000,000원) - 말소 예정

* 압류: 광진구 (2024-02-05), 국민건강보험공단 (2024-03-04), 동울산세무서장 (2024-07-05) - 말소 예정

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-05-12, 235,000,000원) - 본 경매 개시

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (대위, 서효진)

* 보증금: 235,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-07-30

* 확정일자: 2021-07-14

* 배당신고일자: 2023-08-02

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사가 임차인 서효진의 보증금반환채권을 대위 행사하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기말소에 동의하는 확약서를 제출하였습니다. (2026.6.26.)

* 본 경매물건의 경우, 임차인 서효진의 대항력은 없으며, 주택도시보증공사의 확약으로 인해 매수인이 인수해야 할 임대차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 말소기준권리

을3 근저당권 (채권자: 김상국, 채권최고액 120,000,000원, 접수일자: 2021-10-21)

3.4. 인수되는 권리

없음. (단, 후술할 임차인 관련 주의사항 참고)

3.5. 총 부채 금액

말소기준권리인 근저당 120,000,000원 외, 여러 압류 및 강제경매 채권이 존재하나, 경매 절차를 통해 모두 말소될 것으로 예상됩니다. (총 채무액 355,000,000원 - 등기부채권 총액 기준)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 동일 건물(정익제이타워1차) 내 유사 면적(16.37㎡)의 오피스텔 매매가는 다음과 같습니다.

* 2026년 1월 25일: 18,400만원

* 2026년 1월 25일: 18,400만원

* 2026년 5월 29일: 17,000만원

현재 제시된 감정가 195,000,000원은 최근 실거래가 최고가보다 다소 높게 책정되어 있습니다. 최근 거래가격을 고려할 때, 17,000만원 ~ 18,400만원 사이의 시세를 형성하고 있습니다.

4.2. 주변 시설

* 군자역(5, 7호선) 역세권에 위치하여 풍부한 유동인구와 배후수요를 확보하고 있습니다.

* 주변으로 상업 및 업무시설이 밀집해 있어 편의시설 이용이 용이합니다.

* 본건 주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. (검색 결과 기반)

5. 생활정보

5.1. 건물 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕의 지하 2층, 지상 15층 건물 내 제11층 제1112호입니다.

5.2. 이용 상태

현재 오피스텔로 이용 중입니다.

5.3. 설비 내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기 및 기계식 주차설비 등이 설치되어 있습니다.

5.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 서울특별시 광진구 중곡동 639-4: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등

* 서울특별시 광진구 중곡동 639-19: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등

다양한 도시계획 용도 지역에 포함되어 있으며, 개발 가능성이 있는 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 주의사항

* 초기 정보에 "대항력있는 임차인"으로 언급되었으나, 등기부상 임차권은 말소 예정이며, 임차인 서효진 측(주택도시보증공사)에서 매수인에 대한 잔존 보증금 청구권을 포기하는 확약서를 제출하였습니다. (2026.6.26.)

* 이에 따라 매수인이 인수해야 할 임대차 보증금은 없는 것으로 판단되나, 법적 절차 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성은 항상 존재합니다.

* 주의사항: 주택도시보증공사는 신청채권자로 임차인 서효진의 임대차보증금반환채권(235,000,000원, 우선변제)에 대하여 대위행사(구상권)를 하였으며, 배당금으로 임대차보증금반환채권을 전액받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다.

6.2. 임대관계 미상

현재 해당 호실의 구체적인 임대 현황 및 조건에 대한 정보는 "임대관계 미상"으로 확인됩니다. 이는 향후 임대 수익률 산정 시 고려해야 할 부분입니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 동부지방법원에서 진행되는 부동산 강제경매 물건으로, 군자역 역세권에 위치한 오피스텔입니다. 2018년 사용승인된 신축급 건물로 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 최근 실거래가 대비 감정가가 다소 높게 책정된 점은 부담 요인이나, 임차인 관련 복잡한 권리관계가 주택도시보증공사의 확약으로 인해 매수인이 인수할 보증금이 없는 것으로 정리되어 권리상 큰 문제는 없을 것으로 보입니다. 상업지역에 속해 있어 향후 개발 가능성도 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 5호선, 7호선 군자역 더블 역세권의 탁월한 입지

* 2018년 준공된 비교적 신축 건물

* 상업 및 업무시설 밀집 지역으로 풍부한 임대 수요 기대

* 임차인 관련 복잡한 권리관계가 매수인이 인수할 금액 없이 정리된 점

9. 예상 입찰가

현재 감정가 195,000,000원 대비, 최근 실거래가(17,000만원 ~ 18,400만원)를 고려할 때, 인수되는 보증금이 없는 점을 감안하여 시세 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

다만, 경매 물건의 특성상 경쟁 입찰자의 수, 시장 상황, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

보수적인 접근과 시세 분석을 바탕으로, 본 물건의 예상 입찰가는 175,000,000원 ~ 185,000,000원 사이로 예상됩니다.

(권장 입찰가: 180,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.