나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51426 [1] 서울특별시 마포구 성산동 593-5 상암미르웰한올림 4층433호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 마포구 성산동 소재 ""서울성원초등학교"" 남측 인근에 위치함.
주위는 근린생활시설 및 업무시설,공동주택 등으로 이루어져 있으며,
제반주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장 및 마포구청역 등이 소재하여
제반교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층/지상13층 중 4층 433호로서
외벽:화강석 및 페인트 마감 등.
내벽:벽지 및 타일 마감 등.
창호:하이샷시 및 알미늄샷시 창호임.

이용상태

2018.05.10일자로 사용승인되고,
오피스텔(원룸)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 도시가스에의한 개별난방시설,승강기설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 사다리형 토지로서,
근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 10미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

유통상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(2019-09-19)
(마포구고시 제2019-137호)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>,
(한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>
토지거래계약에관한허가구역(2024-09-10)(토지거래허가구역(지목「도로」한정)(2024.9.10. ~ 2029.9.9.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51426 (1)

소재지: 서울특별시 마포구 성산동 593-5 상암미르웰한올림 4층 433호

용도: 오피스텔

건축년도: 2018년 5월 10일 사용승인

감정가: 157,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 3.96㎡ (약 1.2평)

토지지분: 3.96㎡ (약 1.2평)

건물면적: 16.36㎡ (약 4.95평)

건물지분: 16.36㎡ (약 4.95평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 마포구 성산동에 위치하며, 서울성원초등학교 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 등이 혼합된 지역으로 대체로 무난한 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 여건

차량의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스 정류장이 위치해 있습니다. 또한, 마포구청역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 현황

본건 토지는 인접지와 도로와 등고 평탄한 사다리형으로, 현재 근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. 북동측으로는 폭 약 10미터의 포장도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건은 유통상업지역, 지구단위계획구역에 속하며, 소로1류(폭 10m~12m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다. 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 토지 취득 시 허가가 필요합니다.

2.5. 주변 시설 정보

본건 소재지인 서울특별시 마포구 성산동 593-5번지 인근을 분석한 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 주변으로는 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을구 3번 순위 주택임차권 (이주희, 보증금 165,000,000원, 전입/확정일자 2021년 4월 30일)이 선순위 권리이며, 본 경매 사건의 말소기준권리는 갑구 10번 순위 강제경매 (이주희, 165,000,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리가 존재합니다. 매수인에게 대항할 수 있는 을구 3번 순위 주택임차권 (이주희)이 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 이주희

보증금: 165,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2021년 4월 30일

배당신고일자: 2024년 8월 21일

대항력: 있음

인수 보증금: 0원 (본 경매 시스템상 배당에서 처리될 금액이 없음을 의미하며, 매수인이 사실상 전체 보증금을 인수할 가능성이 높음)

3.4. 등기부 요약

집합건물 등기부상 을구 3번 순위 주택임차권(이주희, 165,000,000원)은 말소되지 않고 매수인이 인수합니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 사례

최근 2026년 5월, 6월, 7월에 인근 유사 면적의 오피스텔이 14,300만원, 14,500만원, 14,450만원에 거래된 사례가 있습니다.

최근 매매 평균가: 약 14,417만원

4.2. 시세 분석

최근 실거래가와 비교할 때, 본 건의 감정가는 157,000,000원으로 시세 범위 내 또는 약간 상회하는 수준입니다. 다만, 인수되는 임차인 보증금(165,000,000원)이 감정가 및 최근 시세보다 높다는 점은 중요한 고려사항입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트 구조이며, 지하 5층, 지상 13층 중 본건은 4층에 위치합니다. 내부에는 위생설비, 도시가스 개별난방시설, 승강기 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 인근 편의시설

단지 내 근린생활시설 및 주변 상업시설 이용이 편리하며, 마포구청역을 중심으로 한 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

5.3. 교육 환경

인근에 서울성원초등학교가 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차인 인수 부담

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 이주희의 보증금 165,000,000원입니다. 본건의 감정가가 157,000,000원이며 최근 시세가 14,300만원~14,500만원임을 감안할 때, 경매를 통해 보증금 전액 변제가 이루어지지 않을 가능성이 매우 높습니다. 따라서, 매수인은 상당 금액의 임차 보증금을 추가로 부담해야 할 수 있습니다.

6.2. 토지거래허가구역 지정

본건 소재지가 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 토지 취득 시 관련 허가를 받아야 하는 절차적 번거로움과 시간 소요가 발생할 수 있습니다.

6.3. 소형 면적

전용면적 16.36㎡(약 4.95평)의 소형 오피스텔로, 잠재적 임차인 또는 매수층이 제한될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 마포구 성산동이라는 위치적 장점과 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 최근 실거래가 대비 감정가가 적정하거나 다소 높게 평가된 측면이 있습니다. 그러나 가장 큰 문제는 선순위 임차인의 보증금 165,000,000원이 감정가 및 최근 시세를 초과한다는 점입니다. 경매 절차상 보증금 전액 변제가 어렵다고 판단되므로, 매수인은 인수되는 임차 보증금을 감안하여 총 투자 비용을 산출해야 합니다. 또한, 토지거래허가구역이라는 점도 추가적인 고려사항입니다. 소형 면적임을 감안할 때, 임차인 보증금 부담을 충분히 상쇄할 수 있는 수준으로 낙찰받지 못한다면 재정적 위험이 클 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 교통 및 생활 인프라가 잘 갖춰진 마포구 내 입지.

* 2018년식 비교적 신축 오피스텔 건물.

* 안정적인 임대 수요가 예상되는 지역.

* (단, 임차인 보증금 인수 부담을 감안한 신중한 접근 필요)

9. 예상 입찰가

최근 매매가 및 감정가를 종합적으로 고려하되, 인수해야 할 임차인 보증금(165,000,000원)이 시세보다 높다는 점을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

현 시세(약 14,300만원 ~ 14,500만원)와 인수 보증금을 고려했을 때, 예상 입찰가는 140,000,000원 수준으로 제안합니다.

이 경우, 실제 총 매수 비용은 입찰가 140,000,000원 + 인수 보증금 (약 165,000,000원, 경매 배당 결과에 따라 변동 가능)이 될 수 있으므로, 총 투자 비용이 향후 매각 시세보다 낮게 형성될 수 있는지 면밀히 분석해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.