나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51421 [1] 서울특별시 송파구 문정동 8-3 예원빌 102동 6층601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남강 · 평가일 2025.05.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 ""문정초등학교"" 북서측 인근에 위치하고 부근에 다세
대주택, 공동주택, 아파트단지 등이 혼재하며 근거리에 근린생활시설 등이 소재하는 바, 제
반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량출입 가능하고 대중교통편은 근거리에 버스정류장 및 지하철8호선(문정역
) 등이 소재하는 바, 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층 건으로서,

외벽: 석재붙임 등 마감
내벽: 벽지도배 및 타일붙임 등 마감
창호: 새시창호 등 마감.

이용상태

본건은 예원빌 제102동 제6층 제601호로서, 다세대주택으로 이용중임.
(후첨 ""호별배치도 및 내부구조도"" 참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 승강기, 주차장설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 주거용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약 6미터 정도의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2토지 공히

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합) 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁
고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(지정기
간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)) 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

물건 비고

임차권자 유공배:경매신청채권자, 을구 3번 주택임차권 등기
집합건축물대장(표제부,갑) 상 위반건축물 등재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51421 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 문정동 8-3 예원빌 102동 6층601호

건물명: 예원빌

동: 102동

층: 6층

호: 601호

사용승인일: 2022년 6월 28일

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

감정가: 429,000,000원

1.2. 면적

토지면적: 345.70㎡ (약 104.6평)

본건 토지지분: 27㎡ (약 8.17평)

건물면적: 45.94㎡ (약 13.89평)

건물지분: 45.94㎡ (약 13.89평)

토지/건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각 및 경매정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 유OO (유공배)

1.4. 특이사항 및 주의사항

대항력있는임차인, 공동담보 물건

임차권자 유공배는 경매신청채권자이며, 을구 3번 주택임차권 등기가 되어 있습니다.

집합건축물대장(표제부,갑) 상 위반건축물로 등재되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 서울특별시 송파구 문정동에 위치하며, 문정초등학교 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변에는 다세대주택, 공동주택, 아파트단지 등이 혼재하며, 근린생활시설도 소재하여 주거 환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 8호선 문정역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로상태

본건 건물은 서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

갑2. 압류 (마포세무서장, 2023년 4월 12일)

3.2. 인수되는 권리

을구 3번 주택임차권 (권리자: 유공배, 보증금: 450,000,000원) - 매각으로 소멸되지 않는 권리로서 인수될 가능성이 높습니다.

3.3. 말소되는 권리

갑3. 압류 (송파구, 2024년 4월 30일)

갑4. 가압류 (삼성카드, 2024년 8월 12일)

갑5. 강제경매 (유공배, 2025년 5월 15일) - 본 경매로 인해 말소될 것으로 보입니다.

갑6. 압류 (국민건강보험공단, 2025년 5월 22일)

갑7. 가압류 (서울신용보증재단, 2025년 7월 31일)

3.4. 주요 임차인 현황

* 임차인: 유공배

보증금: 450,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 7월 12일

확정일자: 2022년 7월 12일

대항력: 있음

비고: 을구 3번 주택임차권 등기 (2024년 9월 4일)

3.5. 권리분석 요약

본건은 대항력 있는 임차인 유공배가 존재하며, 해당 임차인의 보증금 450,000,000원은 인수될 가능성이 매우 높습니다. 이는 본 경매 절차에서 가장 중요한 고려사항입니다. 경매신청채권자인 유공배가 임차인이기도 하므로, 보증금 회수 방식에 따라 인수 여부가 최종 결정될 수 있으나, 등기부상 '인수'로 명시된 점을 감안하여 보증금 인수 가능성을 염두에 두어야 합니다.

3.6. 등기부채권 총액

486,377,814원

4. 상권분석

본건은 주거용 부동산으로, 주변에 다세대주택, 공동주택, 아파트 단지 등이 밀집한 주거 밀집 지역에 해당합니다. 근거리에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대규모 상업 시설과의 직접적인 연관성은 낮으나, 문정역세권을 중심으로 한 지역 경제 활동의 영향을 받을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교육시설: 문정초등학교가 인근에 위치하여 학군 관련 이점이 있습니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 다세대주택, 공동주택 등이 혼재하는 일반적인 주거 지역입니다.

5.2. 건축물 구조 및 설비

건축물은 철근콘크리트 구조의 평스라브지붕으로, 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 승강기, 주차장 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.3. 혐오시설 정보

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 물건지 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 리스크

가장 큰 리스크는 을구 3번의 주택임차권입니다. 임차인 유공배는 대항력이 있으며, 전입일자 및 확정일자가 말소기준권리보다 앞서므로, 보증금 450,000,000원에 대해 인수될 가능성이 높습니다. 이는 낙찰자가 추가로 부담해야 할 금액이 될 수 있으며, 물건의 실제 매입 비용을 크게 증가시키는 요인입니다.

6.2. 위반건축물 등재

집합건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있어, 향후 이행강제금 부과, 시정 명령, 건축물 사용 제한 등 법적, 행정적 제재가 발생할 수 있습니다. 이로 인해 재산 가치 하락 또는 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 토지이용계획상 허가구역

본건 토지는 지정기간(2025.3.24.~2025.9.30.) 동안 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다. 허가 대상이 '건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지'에 해당하므로, 현재 주거용(도시형생활주택)으로 이용 중인 본건에는 직접적인 영향이 없을 수 있으나, 향후 건축물 용도 변경 시 허가를 받아야 하는 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 송파구 문정동의 역세권에 위치한 신축급 도시형생활주택으로, 입지적 장점이 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인 보증금 450,000,000원의 인수 가능성과 위반건축물 등재라는 중대한 리스크를 동시에 안고 있습니다. 이 두 가지 요인이 낙찰 시 발생하는 총 매입 비용과 향후 건물 관리 및 재산권 행사에 미칠 영향을 신중하게 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 문정역 역세권으로 출퇴근 및 대중교통 이용이 편리합니다.

* 2022년 사용승인된 신축급 건물로 비교적 깨끗한 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됩니다.

* 송파구 지역의 꾸준한 주거 수요와 지역 개발 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 문제를 해결하거나, 인수 후 임대 수익을 고려할 경우 시세 대비 저가 매수 기회를 노릴 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 429,000,000원이며, 최근 인근 유사 물건의 매매 사례를 고려할 때, 건물 면적 및 신축 연도를 감안한 적정 시세는 감정가 수준 또는 약간 하회할 것으로 판단됩니다.

다만, 본건의 가장 큰 리스크인 450,000,000원의 임차인 보증금 인수 가능성을 고려해야 합니다. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있더라도, 등기부상 '말소: 인수'로 명시된 주택임차권은 낙찰자가 부담해야 할 가능성이 높습니다.

이러한 위험 요소를 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 다음과 같이 산정할 수 있습니다. (인수될 수 있는 보증금을 제외한 물건 자체의 적정 가치 범위 내에서 입찰가를 설정)

* 최근 유사 물건 매매가(3.6억원 수준) 및 감정가(4.29억원)를 고려한 시세 범위: 약 3.8억원 ~ 4.3억원

* 잠재적 리스크(대항력 있는 임차인, 위반건축물) 감안 시, 낙찰가를 감정가보다 낮게 설정하는 것이 합리적입니다.

* 권장 예상 입찰가: 380,000,000원 ~ 410,000,000원 (3800만 ~ 4100만원)

본 입찰가 산정은 임차인 보증금 450,000,000원을 별도로 부담한다고 가정할 때, 물건 자체의 가치만을 고려한 금액입니다. 만약 임차인 보증금이 인수되지 않고 경매 절차에서 해소된다면, 본 물건의 실제 총 매입 비용은 입찰가와 감정가 수준으로 낮아져 투자성이 높아질 수 있습니다. 따라서 입찰 전 해당 임차인의 보증금 변제 및 인수 여부에 대한 최종 확인이 필수적입니다.

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