나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51449 [1] 서울특별시 은평구 구산동 308-146 고은명가 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이정희 · 평가일 2025.05.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 갈현동 조재 ""선정중.고등학교"" 서측에 위치하며
주위는 단독주택, 연립 및 다세대주택, 아파트단지, 소규모 근린생활시설등이
소재하는 후면주택지대임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하고 근거리에
지하철 6호선 ""구산역""이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트 평스라브지붕 6층 건내의 4층 401호로서
외벽 : 석재붙임 마감
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감
창호 : 새시창호임.

이용상태

다세대주택으로서
방3, 욕실1, 주방, 거실, 발코니등으로 이용중임.

설비내역

상하수도 급배수시설, 기본적인 위생시설, 난방시설, 전기시설, 승강기시설
소화시설, 주차장시설등임.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형의 완경사지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

노폭 약 4m의 포장도로와 남동측으로 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역
(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
중점경관관리구역(주요산 주변)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51449 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 구산동 308-146 고은명가 4층 401호

용도: 다세대주택

건물구조: 철근콘크리트구조 (6층 건물 내 4층)

건축년도: 2017년 (사용승인일 2017.09.22 기준)

감정가: 321,000,000원

토지면적: 26.67㎡ (약 8.07평)

토지지분: 26.67㎡ (약 8.07평)

건물면적: 44.69㎡ (약 13.52평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 은평구 구산동, "선정중.고등학교" 서측 인근에 소재합니다.

주변환경: 단독주택, 연립/다세대주택, 아파트단지, 소규모 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 6호선 "구산역"이 근거리에 위치하여 교통이 편리한 편입니다.

토지형상: 2필지가 일단의 부정형으로 완경사지에 위치하고 있습니다.

도로: 본건은 노폭 약 4m의 포장도로와 남동측으로 접하고 있습니다.

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (2025타경51449) 등기입니다.

등기부 요약:

소유권: 정현진 외 1인 외 다수 소유권 이전 및 신탁 말소 내역이 확인됩니다.

선순위 임차권: 주택도시보증공사 (이하 '임차인')

보증금: 267,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-01-25

확정일자: 2020-12-14 (감정평가서 요약) / 2020-12-09 (등기부 요약)

대항력: 있음

배당신고일자: 2023-04-06

권리분석: 을구 3번 주택임차권 (2023.04.06. 제42157호)은 매각으로 소멸되지 않으며, 매수인에게 대항 가능합니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

강제경매: 주택도시보증공사 (말소 예정)

인수되는 권리: 상기 임차인의 대항력 있는 주택임차권 보증금 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수합니다. (배당표 확정 시 변동 가능)

채권총액: 267,000,000원 (주택도시보증공사)

1.3. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 주변에 다수의 연립/다세대 주택이 분포하고 있습니다.

소규모 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의는 가능하나, 대형 상업시설 접근성은 다소 떨어집니다.

인근 구산역 주변으로 상권이 형성되어 있으나, 물건지와 직접적인 상권 연계성은 높지 않습니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 선정중.고등학교가 인근에 위치하며, 주변에 다수의 초, 중, 고등학교가 분포합니다.

편의시설: 소규모 상가, 마트 등 기본적인 편의시설 이용이 가능하며, 구산역 주변 상권을 이용할 수 있습니다.

의료시설: 인근 병원, 의원 등 의료시설을 이용할 수 있습니다.

공원/녹지: 주변에 인접한 대규모 공원이나 녹지 공간은 다소 부족할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 선순위 임차인 존재: 보증금 267,000,000원 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 하므로, 예상치 못한 추가적인 재정 부담이 발생할 수 있습니다.

높은 임차인 보증금: 임차인의 보증금(267,000,000원)이 본 건의 감정가(321,000,000원)에서 차지하는 비중이 매우 높아, 배당으로 전액 변제받지 못할 경우 매수인의 인수 금액이 상당할 것으로 예상됩니다.

인근 시세와의 괴리 가능성: 제공된 인근 실거래가 정보(리치빌 24.74㎡, 8,800만원 / 금당빌라 37.02㎡, 11,500만원)는 본 물건의 면적(44.69㎡) 및 감정가(321,000,000원)와 차이가 커 직접적인 시세 적용이 어렵습니다. 이에 따라 감정가의 적정성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

혐오시설: 현재까지 확인된 정보 및 주변 환경 조사 결과, 물건지와 인접하여 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 구산동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 신축(2017년 준공)이며 지하철 6호선 구산역 이용이 가능한 입지입니다.

가장 큰 특징은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 중 배당받지 못한 금액은 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이는 인수되는 총 금액을 증가시키는 주요 요인이 됩니다.

따라서, 권리 분석 및 배당표 예측을 철저히 하여 예상 인수 금액을 정확히 파악하는 것이 필수적입니다.

인근 실거래가와 본 건의 감정가 사이에 차이가 있을 수 있으므로, 시장 가치에 대한 신중한 판단이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

서울시 내 역세권 다세대주택: 서울 내 주택 수요가 꾸준히 있는 지역이며, 역세권 입지로 투자 가치가 있습니다.

신축급 건물: 2017년 준공으로 비교적 연식이 짧아 즉시 수리 없이 거주 또는 임대가 가능할 것으로 예상됩니다.

향후 개발 가능성: 은평구는 지속적인 도시 개발 및 주거 환경 개선 사업이 진행되는 지역으로, 장기적인 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고, 물건 자체의 시장 가치를 기준으로 산정합니다.

인근 다세대주택의 최근 실거래가 분석 결과, 24.74㎡(약 7.48평)는 8,800만원, 37.02㎡(약 11.19평)는 11,500만원 수준으로 거래되었습니다. 이는 평당 약 310만원 ~ 350만원 선으로 파악됩니다.

본건 전용면적 44.69㎡(약 13.52평)를 기준으로 단순 환산 시, 시장 가치는 약 13,800만원 ~ 15,900만원 수준으로 추정됩니다.

제공된 감정가(321,000,000원)는 이러한 시장 가치 추정치보다 상당히 높게 책정된 것으로 보입니다.

더불어, 대항력 있는 임차인의 보증금 267,000,000원이 배당받지 못할 경우 매수인이 인수하게 되므로, 총 인수 금액이 매우 높아질 수 있습니다.

따라서, 합리적인 입찰가는 시장 가치 추정치를 기반으로 보수적으로 접근해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 140,000,000원 ~ 160,000,000원

참고: 최종 입찰가는 상기 예상 범위 내에서, 해당 물건의 실제 권리 관계, 현장 상태, 배당받는 금액 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

총 예상 인수 금액: 입찰가 + 인수되는 임차 보증금 (최대 267,000,000원)

만약 입찰가 150,000,000원으로 낙찰받고 임차 보증금 전액을 인수한다고 가정할 경우, 총 예상 인수 금액은 150,000,000원(입찰가) + 267,000,000원(인수 보증금) = 417,000,000원 이므로, 시장 가치 대비 리스크가 매우 크다는 점을 유념해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.