나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9958 [1] 서울특별시 금천구 독산동 1075-15 서래하우스 제3층 제301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정 · 평가일 2025.05.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 ""금나래초등학교"" 북동측 인근에 위치하며,
주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건내 제3층 제301호로서,

외벽 : 석재붙임마감 등.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 대체로 장방형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 4m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 도시지역, 제3종일반주거지역(2025-01-16), 지구단위계획구역(2025-01-16)(독산
시흥구역 주택정비형 재개발구역), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m
(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설
보호법>, 정비구역(2025-01-16)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비
계획법>, 주차환경개선지구<주차장법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변),
토지거래계약에관한허가구역(2023-01-04)(지정기간:2023.1.4.~2024.1.3.), 토지거래
계약에관한허가구역(2023-12-21)(지정기간:2023.12.26.~2026.1.28.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각
특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9958 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 1075-15 서래하우스 제3층 제301호

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

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1.2. 면적 정보

토지면적: 20.42㎡ (약 6.18평)

건물면적: 29.84㎡ (약 9.03평) - 전용면적

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1.3. 감정가 및 최저매각가격

감정가: 279,000,000원

최저매각가격: 제공된 정보에 명시되어 있지 않으나, 특별매각조건으로 최저매각가격의 20%가 매수신청보증금으로 요구됩니다.

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2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주변환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 '금나래초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

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2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

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2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(독산시흥구역 주택정비형 재개발구역)으로 지정되어 있습니다.

그 외 과밀억제권역, 주차환경개선지구, 중점경관관리구역 등 다수의 토지이용계획 및 제한사항이 존재합니다.

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3. 권리분석

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3.1. 등기부 현황

* 소유권 보존: 2020-10-21 (김병권 외 1인)

* 공유자 지분 이전: 2021-05-20 (권태익, 매매 275,000,000원)

* 주택임차권: 2023-07-18 (서지민, 275,000,000원) - 말소 예정

* 압류 (남동세무서장): 2023-08-22 (말소기준권리)

* 압류 (서울특별시): 2025-05-12 - 말소 예정

* 강제경매 (주택도시보증공사): 2025-05-12 (275,000,000원) - 말소 예정

* 등기부채권 총액: 275,000,000원

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3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (서지민)

* 보증금: 275,000,000원, 차임: 0원

* 전입일자: 2021-05-20, 확정일자: 2021-05-03, 배당신고일자: 2023-07-18

* 대항력: 없음 (비고란에 명시)

* 특이사항: 임차인 현황 상 '대항력 없음'으로 기재되어 있으나, 물건 특이사항에 '선순위임차권'이 언급되어 혼합 가능성이 있습니다. 그러나 임차인 현황의 '대항력 없음'이 우선적으로 적용될 것으로 보입니다.

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3.3. 권리관계 분석

말소기준권리는 남동세무서장의 압류(2023-08-22)로 판단됩니다.

을구의 주택임차권은 대항력이 없으며, 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

강제경매를 신청한 주택도시보증공사 외 다른 압류, 가압류 등도 말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

특별매각조건에 따라 채권자는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

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3.4. 인수/소멸 권리

인수되는 권리: 없음 (임차인 대항력 없음 및 특별매각조건 명시)

매각으로 소멸되는 권리: 을구 주택임차권, 갑구 압류, 강제경매 개시 결정 등 등기부상 대부분의 권리.

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4. 상권분석

본 물건은 독산동 내 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치합니다.

주변 시세와 비교했을 때, 2026년 5월 5일에 거래된 29.87㎡ 면적의 다세대주택이 32,500만원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본 물건의 건물 면적(29.84㎡)과 매우 유사하므로, 이 가격을 시세 파악의 중요한 참고자료로 활용할 수 있습니다.

다만, 해당 거래는 2023년식 신축 빌라로, 본 건물의 건축 연도(2020년)와의 차이를 고려해야 합니다.

재개발 구역으로 지정되어 있어 향후 개발에 따른 상권 변화 가능성이 있습니다.

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5. 생활정보

* 위치 및 주변환경: 금나래초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 비교적 양호한 편입니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설이 있는지 여부를 판단하기 어렵습니다. 상세한 현장 조사 및 지도 확인이 필요합니다.

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6. 잠재적 리스크

* 재개발 구역 지정: 독산시흥구역 주택정비형 재개발 구역으로 지정되어 있어, 사업 진행 속도, 방식, 결과에 따라 향후 부동산 가치에 변동성이 있을 수 있습니다. (검색 결과에 따르면, 2025년 1월 16일 정비구역 지정고시, 2025년 8월 22일 사업시행자로 한국투자부동산신탁 지정 등 사업이 활발히 진행 중입니다.)

* 임차인 관련 불확실성: '선순위임차권'이라는 특이사항과 '대항력 없음'이라는 임차인 현황의 정보가 상충될 수 있으나, 임차인의 대항력 부재 및 특별매각조건에 따라 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 관련 서류 및 HUG와의 계약 조건을 면밀히 검토하여 법적 불확실성을 제거해야 합니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG 관련 조건 변경은 매수자에게 유리할 수 있으나, 변경된 조건의 세부 내용을 정확히 이해하고 확인하는 것이 필수적입니다.

* 토지이용 제한: 다수의 법적 제한사항이 존재하므로, 향후 토지 이용 및 개발에 대한 제약이 있을 수 있습니다.

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7. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 독산동에 위치한 도시형생활주택으로, 재개발 구역 지정이라는 잠재적 가치 상승 요인을 가지고 있습니다.

권리관계는 등기부상 대부분 소멸될 것으로 예상되며, 임차인의 대항력 부재 및 특별매각조건으로 인해 명도 및 보증금 인수 부담이 낮을 것으로 보입니다.

다만, 감정가(279,000,000원) 대비 최근 유사 면적 빌라 매매가(325,000,000원)가 높게 형성된 점은 고려해야 할 부분입니다.

재개발 사업의 진행 상황과 향후 가치를 면밀히 분석하여 신중하게 입찰가를 결정해야 하는 물건입니다.

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8. 투자 포인트

* 서울시 내 재개발 구역 물건으로 장기적인 시세 상승 기대 가능.

* 임차인의 대항력 부재 및 특별매각조건으로 인한 부담 감소.

* 향후 재개발 완공 시 주거 환경 개선 및 가치 상승 잠재력.

* 인근 신안산선 개통 예정(신독산역)으로 교통 편의성 증대 기대 (검색 결과에 따르면 신안산선 시흥사거리역 및 독산역 도보 이용 가능 언급)

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9. 예상 입찰가

제공된 정보와 유사 면적 빌라의 최근 매매 사례를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 시세는 300,000,000원 내외로 추정됩니다.

감정가 279,000,000원과 유사 면적 빌라의 최근 매매가 325,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

재개발 사업의 진행 단계, 예상 분담금, 향후 시세 변동 가능성 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

약 270,000,000원 ~ 300,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하되, 철저한 현장 조사와 재개발 사업성 분석 후 최종 결정하는 것을 권장합니다.

인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으므로, 이를 고려하여 입찰가를 산정하였습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.