나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9958 [1] 서울특별시 금천구 독산동 1075-15 서래하우스 제3층 제301호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9958 [1] 서울특별시 금천구 독산동 1075-15 서래하우스 제3층 제301호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경9958
• 주소: 서울특별시 금천구 독산동 1075-15 서래하우스 제3층 제301호
• 감정가: 279,000,000원
• 최저가: 223,200,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매13계 2025타경9958 | 소재지: 서울특별시 금천구 독산동 1075-15 서래하우스 제3층 제301호 | 감정가: 279,000,000원 | 최저가: 223,200,000원 | 용도: 다세대주택

7. **Synthesize Search Results and Data:**

* *Nuisance/Environment:* No *major* specific nuisances (like a large waste facility or crematorium) were immediately identified. The area is a mixed-use zone (단독주택, 공동주택, 근린생활시설) . A resident review notes the neighborhood is quiet .

* *Transportation:* Good. Vehicle access is possible, and a bus stop is nearby (보통임 - normal/average) . One review mentions the subway station and bus stop are within a 3-minute walk . (Need to confirm which station, but the general transport review is positive).

* *Living:* Nearby convenience stores are mentioned. Security (치안) is rated as good by one resident . It is in a region designated as a *주차환경개선지구* (Parking Environment Improvement District), which suggests parking can be a concern in the area (common for 다세대주택 areas).

8. **Drafting the Report (Section by Section) & Applying Formatting Rules:**

* **1. 물건 개요 (General Overview):** (Factual Data)

* **1.1. 사건 및 대상 물건**

* **1.2. 면적 및 감정가** (Include $\text{m}^2$ and pyeong conversion)

* **2. 입지 및 환경 분석 (Location & Environment Analysis):** (Use 감정평가서 + Search results)

* **2.1. 최고의 입지:** (Address Location/Surroundings)

* **2.2. 교통 환경:** (Address Transportation)

* **2.3. 건물의 현황:** (Address Structure/Condition)

* **2.4. 생활정보 및 상권분석:** (Address Amenities/Commercial) (Use search info for positive aspects)

* **2.5. 토지이용계획 및 제한사항:** (Address Regulatory status)

* **3. 권리 분석 (Rights Analysis):** (Focus on the *critical* caveat)

* **3.1. 매각대상 및 경매 구분**

* **3.2. 특이사항 및 주의사항 (핵심 권리)** (The 대항력 포기 조건 is the most important legal point.)

* **4. 리스크 및 투자 의견 (Risk & Investment Opinion):**

* **4.1. 잠재적 리스크:** (Address the legal condition, physical condition, and regulatory status)

* **4.2. 종합 의견**

* **4.3. 투자 포인트**

9. **Review and Final Polish:** Check all constraints: No Markdown, correct line breaks, persona (consultant), all required sections, $\text{m}^2$/pyeong included, citation format used where applicable (though for this internal data analysis, I'll cite the search results for the environment/nuisance parts). (Self-correction: The search did not yield specific *nuisances*, so I will state the environment is mixed and generally quiet, based on the snippets.)

(The final structured output is generated below, following all formatting rules.)1. 물건 개요

1.1. 사건 및 대상 물건

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경9958 (1)이며, 용도는 다세대주택(도시형생활주택)입니다.

소재지는 서울특별시 금천구 독산동 1075-15 서래하우스 제3층 제301호이며, 소유자와 채무자는 권OO으로 동일합니다.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 매각대상은 토지와 건물의 일괄매각입니다.

1.2. 면적 및 감정가

본 건의 감정가는 279,000,000원입니다.

토지 면적은 20.42㎡ (약 6.18평)이며, 건물 전용면적은 29.84㎡ (약 9.03평)입니다. (다세대주택으로, 전용면적이 기준이며 별도 분양면적 표기는 제외합니다.)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 ""금나래초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 지역입니다.

주변 환경 거주 후기에 따르면 비교적 동네가 조용하고 치안이 좋은 편이라는 의견이 있습니다.

2.2. 교통 환경

본 건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

일부 거주 후기에서는 지하철역과 버스 정류장이 도보 3분 거리로 교통이 편리했다는 의견이 있어 실제 이용 편의성은 높을 것으로 판단됩니다.

2.3. 건물의 현황

건물은 20**년 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 제3층 제301호입니다.

외벽은 석재 붙임 마감이며, 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다.

위생, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖춰져 있어 주거 편의성은 양호합니다.

2.4. 생활정보 및 상권 분석

주변에는 초등학교가 인접해 있어 교육 환경은 양호합니다.

근처에 편의점 등 기본적인 근린생활시설이 위치하여 생활 편의성은 보통 이상입니다.

본 건이 속한 지역은 주차환경개선지구로 지정되어 있어, 다세대주택 밀집 지역의 특성상 주차 공간 확보 및 차량 이용에 대한 사전 확인이 필요합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한사항

도시지역, 제3종일반주거지역에 해당하며, 특히 **지구단위계획구역(독산시흥구역 주택정비형 재개발구역)** 및 **정비구역**으로 지정되어 있어 향후 재개발 가능성 또는 정비 사업에 따른 변동 사항을 지속적으로 관찰해야 합니다.

토지거래계약에관한허가구역으로 재지정되었으므로(2023.12.26.~2026.1.28.), 매수인은 실거주 목적으로 낙찰받아야 하는 규제 사항을 반드시 확인해야 합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 대상 및 경매 구분

토지/건물 일괄매각으로 진행되어 토지와 건물을 한 번에 취득할 수 있어 권리 관계가 단순합니다.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항 (핵심 권리)

본 건의 가장 큰 주의사항은 **""임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각""**입니다.

이는 통상적으로 대항력 있는 임차인이 있는 경우 매수인이 인수해야 할 보증금 부담이 발생하지만, 본 건은 매각 조건 자체가 임차인의 대항력 포기를 전제로 하므로, 낙찰자는 명도 리스크와 보증금 인수 부담을 상당 부분 해소할 수 있는 매우 유리한 조건입니다.

따라서, 매수인은 명도 절차만 이행하면 되며, 인도명령 신청이 가능할 것으로 예상됩니다. 다만, 구체적인 조건은 반드시 법원 공고문을 통해 최종 확인해야 합니다.

4. 리스크 및 투자 의견

4.1. 잠재적 리스크

건물 구조는 양호하나, 일부 거주 후기에서 방음 및 단열이 부족했다는 의견이 있어 내부 수리가 필요할 수 있습니다.

토지거래허가구역 지정에 따라 실거주 의무가 발생할 수 있습니다.

재개발 구역 지정에 따른 장기적인 투자 가치는 상승할 수 있으나, 단기적으로는 정비 사업 진행에 따른 변동성(이주, 철거 등)을 고려해야 합니다.

4.2. 종합 의견

본 건은 서울 시내에 위치한 소형 주거 시설로서, 재개발 정비구역 내에 있어 장기적인 토지 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

특히, ""대항력 포기 조건""이라는 특이사항은 일반 경매 물건 대비 권리 분석의 난이도를 낮추고 낙찰자의 위험 부담(보증금 인수)을 제거해 주는 큰 장점입니다.

실거주 목적으로도 교통 및 생활 편의성이 양호하며, 1인 가구 또는 소액 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

4.3. 투자 포인트

1. **안전한 권리 관계:** 대항력 포기 조건으로, 보증금 인수 없이 깔끔한 명도가 가능할 것으로 예상됩니다.

2. **개발 호재:** 독산시흥구역 주택정비형 재개발구역 내에 위치하여, 장기적인 투자가치를 기대할 수 있습니다.

3. **소액 투자 가능성:** 다세대주택으로서 비교적 낮은 감정가로 서울 진입이 용이합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계