나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9954 [1] 서울특별시 구로구 오류동 81-25 민영 제102동 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9954 [1] 서울특별시 구로구 오류동 81-25 민영 제102동 제4층 제402호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경9954
• 주소: 서울특별시 구로구 오류동 81-25 민영 제102동 제4층 제402호
• 감정가: 360,000,000원
• 최저가: 288,000,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매13계 2025타경9954 | 소재지: 서울특별시 구로구 오류동 81-25 민영 제102동 제4층 제402호 | 감정가: 360,000,000원 | 최저가: 288,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 분석 보고서

1.1. 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9954 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 오류동 81-25 민영 제102동 제4층 제402호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 360,000,000원

1.2. 면적 정보 (제곱미터 및 평수)

토지면적 (대지권): 28.97㎡ (약 8.76평)

건물 전용면적: 45.97㎡ (약 13.90평)

건물 공급면적 (추정): 약 57.46㎡ (약 17.38평)

* 다세대주택의 특성상 제시된 건물면적(45.97㎡)이 전용면적이며, 공급면적은 공용면적을 포함하여 통상 전용률 약 80%를 적용하여 추정함.

1.3. 기타 정보

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 권OO

채권자: 주OOOOOOO

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건 중 제4층 제402호

사용승인일: 2021. 5. 13. (신축급)

방/욕실 구조: 방3, 거실겸주방, 욕실등

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 지하철 1호선 오류동역 북서측 인근에 위치한 역세권 다세대주택입니다. 역까지의 거리가 가까워 대중교통 이용 편의도가 보통이며, 인근에 시내버스 및 마을버스 정류장이 소재하여 교통 접근성이 양호합니다. 주변은 아파트, 다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설, 각급 학교(오류초등학교 인근), 근린공원 등이 혼재된 주거지역으로 형성되어 있습니다. 전반적인 제반 여건은 서울 시내 주거지로서 보통 수준입니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 지하철역 인근 상권을 도보로 이용할 수 있으며, 주거지역인 만큼 마트, 병원, 학원 등 생활 밀착형 시설이 잘 갖춰져 있을 것으로 보입니다. 급탕 및 급배수 위생설비, 도시가스 개별난방, 승강기, 주차장시설(1층) 등 신축급 건물에 걸맞은 설비 내역을 갖추고 있어 실거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

2.3. 인접 도로 및 토지이용계획

본건은 북동측 약 5~6미터폭, 남서측 약 3미터폭의 포장도로에 각각 접하여 차량 출입 및 접근성이 보통입니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)에 해당하여 향후 개발 측면에서 주거지역으로서의 용도를 유지할 것으로 보이며, 대공방어협조구역 등의 규제는 일반적인 주택 매매 시 큰 영향을 미치지 않는 수준입니다.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 매각대상 및 경매 유형

토지 및 건물을 일괄 매각하는 강제경매 물건입니다. 건물의 구조적 하자가 없다면 토지 지분까지 확보할 수 있어 안정적인 투자 물건입니다.

3.2. 임차인 관련 주의사항 (핵심 권리분석)

"임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각"이라는 특이사항이 있습니다. 이는 현 임차인이 대항력(최우선변제금/확정일자 등)을 가지고 있더라도, **낙찰자(매수인)에게 임대차보증금 반환을 요구하는 권리(대항력)를 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각**한다는 의미입니다.

이는 낙찰자가 임차인의 보증금을 추가로 인수할 위험(명도 리스크 및 대항력 부담)을 근본적으로 해소하는 특별 매각 조건입니다. 따라서 낙찰자는 보증금 인수 부담 없이 명도 협상을 진행하거나 인도명령을 신청할 수 있어 권리관계가 매우 깨끗한 상태로 인수할 수 있습니다.

3.3. 잠재적 리스크

현황 조사서상 점유관계가 미상이며, 폐문부재로 인해 임대 내역이 미상입니다. 다만, 상기 3.2항의 특이사항(대항력 포기 조건)으로 인해 임차인 유무나 대항력 여부와 관계없이 낙찰자의 인수 권리는 없으므로, 명도 과정에서 발생할 수 있는 시간적 리스크(이사 협상 지연 등)에 대한 대비만 필요합니다.

3.4. 혐오시설 검토

제시된 감정평가서 요약 및 일반적인 주변 환경 검색 결과, 주거지역 내에 위치하며 지하철역, 학교, 공원 등이 혼재되어 있어 대규모의 기피/혐오시설은 확인되지 않았습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 2021년 사용승인된 **신축급 다세대주택**으로, 1호선 오류동역 인근의 양호한 입지에 위치합니다. 가장 큰 투자 매력은 **특별 매각 조건**입니다. 임차인 및 주택도시보증공사의 대항력 포기 조건으로 매각되어, 복잡한 권리 인수의 위험이 없는 **안전하고 깨끗한 권리**를 확보할 수 있습니다. 실수요자 및 투자자 모두에게 높은 안정성을 제공하는 물건입니다.

4.2. 투자 포인트

* **A급 권리 안전성:** 임차인 및 주택도시보증공사의 대항력 포기 조건부 매각으로, 임차보증금 인수 부담이 전혀 없는 '퍼펙트 클린' 권리 분석이 가능합니다.

* **우수한 상품성:** 사용승인일 2021. 5. 13.의 신축급 건물 상태이며, 방 3개의 실용적인 구조(45.97㎡)로 신혼부부 및 3인 가구의 실거주 수요가 높을 것으로 예상됩니다.

* **역세권 입지:** 지하철 1호선 오류동역이 남동측 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* **낮은 리스크:** 토지 및 건물이 일괄 매각되어 건축법상 토지 지분에 대한 문제가 없으며, 7층 이하 제2종일반주거지역에 속하는 안정적인 주거 환경입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계