나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8764 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1042-8 삼익타운빌 제5층 제501호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8764 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1042-8 삼익타운빌 제5층 제501호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경8764
• 주소: 서울특별시 강서구 화곡동 1042-8 삼익타운빌 제5층 제501호
• 감정가: 209,000,000원
• 최저가: 133,760,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매13계 2025타경8764 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1042-8 삼익타운빌 제5층 제501호 | 감정가: 209,000,000원 | 최저가: 133,760,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8764 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1042-8 삼익타운빌 제5층 제501호

용도: 다세대주택 (매각대상: 토지/건물 일괄매각)

감정가: 209,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 면적 및 구조

토지면적: 17.50㎡ (약 5.29평)

건물면적 (전용): 29.96㎡ (약 9.06평)

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 제5층 제501호

사용승인일: 2012년 06월 19일 (비교적 양호한 연식)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 서울 지하철 5호선 화곡역 서측 인근에 위치하여 역세권의 수혜를 직접적으로 받을 수 있는 양호한 입지입니다.

차량의 진출입이 자유롭고, 지하철역 및 인근 버스정류장까지의 접근성이 뛰어나 제반 교통 여건은 최상급입니다.

2.2. 주거 환경 및 도시계획

주위는 다세대주택, 아파트, 교육시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 일반적인 주택지대입니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)으로 지정되어 주거 환경이 안정적이며, 향후 건축 규제 및 개발 가능성 측면에서도 일반적인 주거지역의 특성을 지닙니다.

본건 북측으로 약 6m 도로에 접하고 있어 접근성 및 채광 통풍 등 주거 편의성이 양호할 것으로 예상됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매의 종류 및 채권 관계

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채무자 김OO 소유의 물건을 채권자 주OOOOOOO가 경매 신청한 사건입니다.

소유자와 채무자가 동일인(김OO)입니다.

3.2. 임차인 현황 및 대항력

임차보증금은 199,000,000원이며, 임차권자 김규리가 존재합니다.

감정가 대비 임차보증금의 비율이 약 95.2%로 매우 높습니다.

3.3. 핵심 특이사항 (대항력 포기 조건 매각)

본건은 "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사(HUG)의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각"이라는 중대한 특이사항이 있습니다.

이 조건에 따라 매수인은 임차인의 보증금(199,000,000원)을 인수할 책임이 없게 되므로, **낙찰자가 보증금을 떠안을 위험이 해소된 물건**입니다.

다만, 명도 책임은 여전히 낙찰자에게 있으므로 명도 전략 수립이 필요합니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권 및 생활 편의시설

지하철 5호선 화곡역 인근으로 역세권 기반의 상권과 근린생활시설을 편리하게 이용할 수 있습니다.

생활에 필요한 마트, 병의원, 은행, 음식점 등이 인근에 풍부하게 갖추어져 있습니다.

4.2. 교육 및 공공시설

주위 환경에 교육시설이 포함되어 있어 자녀가 있는 가정의 통학 환경은 양호할 것으로 판단됩니다.

다만, 정확한 학군 정보는 강서교육지원청을 통해 추가 확인이 필요합니다.

4.3. 혐오 시설 여부

주변은 주택, 아파트, 교육시설이 밀집된 일반 주거지역으로, 보고서 작성 시점의 검색으로는 특별히 기재할 만한 혐오 시설은 확인되지 않습니다.

입찰 전 임장 활동을 통해 개인적으로 기피하는 시설이 있는지 직접 확인하시기를 권고합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 명도(인도) 리스크

대항력 포기 조건이 붙어 보증금 인수 리스크는 해소되었으나, 임차인 김규리와 주택도시보증공사를 상대로 명도 절차를 진행해야 합니다.

HUG의 대항력 포기로 인해 명도 자체는 비교적 수월할 수 있으나, 명도 기간 및 비용 발생 가능성은 존재합니다.

5.2. 주택 유형 리스크

다세대주택으로 아파트 대비 환금성 및 시세 변동 폭이 크거나 전세가율 변화에 민감할 수 있습니다.

5.3. 규제 리스크

토지이용계획상 중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등 공항 관련 규제와 과밀억제권역에 포함되어 있어 향후 재건축/개발 시 고려해야 할 요소가 많습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 서울 지하철 5호선 화곡역 역세권에 위치하여 입지 조건이 우수합니다.

가장 큰 투자 포인트는 **주택도시보증공사의 대항력 포기 조건 매각**입니다.

이는 낙찰자가 1억 9,900만원의 보증금을 인수하지 않아도 된다는 의미이므로, 권리관계가 단순하고 투자 안정성이 높은 물건으로 평가할 수 있습니다.

현재의 높은 감정가(2억 900만원)는 입찰 시점에 따라 유찰을 거쳐 더 낮은 가격으로 접근할 기회를 제공할 수 있습니다.

6.2. 투자 포인트

1. **권리 안정성 확보:** HUG의 대항력 포기로 인한 임차보증금 인수 위험 해소.

2. **우수한 교통 환경:** 지하철 5호선 화곡역 서측 인근 역세권.

3. **서울 소액 투자:** 감정가 2억 원대 초반으로 서울 지역 내 비교적 소액으로 접근 가능한 주거용 부동산.

4. **비교적 양호한 연식:** 2012년 사용승인으로 건물 상태가 비교적 양호함.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계