나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9635 [1] 서울특별시 영등포구 양평동2가 43-11 디에이원파크 제10층 제1003호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나무 · 평가일 2025.05.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 영등포구 양평동2가 소재 ""양평역"" 남서측 인근에 소재하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 공업지대로서 제반 여건은 보통시됨.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 용이하며 인근에 지하철 5호선 ""양평역"" 및 노선 버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층/지상14층 내 제10층 제1003호로서,
외벽: 석재붙임 마감 등,
내벽: 내부 인테리어 마감 등,
창호: 샷시창호 마감 등임.

이용상태

오피스텔(방2, 거실, 주방, 화장실, 발코니 등)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수 설비, 난방설비, 화재경보설비, 화재탐지설비, 승강기 등의 설비가 되어
있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9635 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 양평동2가 43-11 디에이원파크 제10층 제1003호

건물명: 디에이원파크

용도: 오피스텔

구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트지붕)

사용승인일: 2017년 12월 11일

감정가: 265,000,000원

토지면적: 12.94㎡ (약 3.92평)

건물면적: 28.02㎡ (약 8.48평)

토지/건물일괄매각 여부: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

입지조건

* 주위환경: 대상 물건은 서울특별시 영등포구 양평동2가 소재 "양평역" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 과거 공업지대로 분류되었으나 현재는 복합 용도의 개발이 이루어진 지역으로 판단됩니다.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 지하철 5호선 "양평역" 및 다수의 버스 노선이 운행하는 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준공업지역으로 용도지역에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다. 특히, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 지정은 환경 관련 규제 사항으로 인지해야 합니다.

* 주변 시설: 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 인접해 있어 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역입니다.

3. 권리분석

권리분석

* 말소기준권리: 을1 (전세권 설정, 윤동민, 2023년 03월 06일 접수)

* 임차인 현황:

* 임차인: 윤동민

* 보증금: 310,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 12월 09일

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2025년 05월 09일

* 비고:

* 주의사항: 위 임차인은 대항력이 있는 임차인으로 분류됩니다. 다만, 등기부등본상 말소기준권리인 을1번 전세권(윤동민)이 말소 예정이며, 임의경매 또한 동일 채권자(윤동민)에 의해 신청되었습니다. "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 권리 분석 시 항상 대항력 유무는 면밀히 검토해야 합니다.

* 등기부 현황:

건물집합등기부상 을1번 전세권(윤동민, 310,000,000원)이 말소기준권리이며, 해당 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 갑9번 국민건강보험공단 압류, 갑10번 영등포구 압류 등도 매각으로 소멸될 권리에 해당합니다.

* 매각물건명세서상 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (현재까지 제공된 정보 기준)

4. 상권분석

상권분석

* 주변 상업시설 및 지역 특성: 양평역 인근에 위치하여 유동인구가 꾸준히 있으며, 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집해 있어 지역 상권의 활성화 가능성이 있습니다. 아파트 단지들도 주변에 있어 배후 수요도 갖추고 있습니다.

* "공업지대" 영향: 과거 공업지대의 성격이 일부 남아있을 수 있으나, 현재는 주거 및 상업 기능이 강화된 복합적인 지역으로 변화하고 있어 직접적인 부정적 영향은 크지 않을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

생활정보

* 주거 형태: 본 물건은 전용면적 28.02㎡ (약 8.48평) 규모의 오피스텔로, 방 2개, 거실, 주방, 화장실, 발코니로 구성되어 있습니다.

* 건물 설비: 건물 내에는 기본적인 위생·급배수 설비, 난방 설비, 화재 경보 및 탐지 설비, 승강기 등이 설치되어 있습니다.

* 인근 생활편의시설: 주변에 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 양평역 상권 및 인근 지역의 편의시설 이용 또한 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 윤동민은 대항력을 보유하고 있습니다. 비록 '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 낙찰자가 보증금을 직접 인수할 의무는 없을 것으로 예상되나, 경매 절차상의 변수나 임차인과의 관계에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

* 지역 특성 및 환경 규제: "공업지대"의 잔재로 인한 소음, 분진 등 생활 환경에 대한 민감도가 있을 수 있습니다. 또한, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역이라는 환경 규제 사항은 향후 지역 개발이나 재산 가치 평가에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 투자 포인트

투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 5호선 양평역이 인근에 위치하여 뛰어난 교통 접근성을 자랑합니다.

* 합리적 가격 형성 가능성: 감정가 대비 시세 분석 결과, 시장 상황에 따라 합리적인 가격에 낙찰받을 가능성이 있습니다.

* 소형 면적 활용: 1인 가구나 소규모 가구가 거주하기 적합한 소형 오피스텔로서 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

8. 예상 입찰가

예상 입찰가

* 시세 분석:

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 건물인 디에이원파크의 오피스텔 거래 사례는 다음과 같습니다.

- 2024년 09월: 25,400만원 (약 2억 5,400만원, 전용 29.56㎡, 13층)

- 2025년 11월: 26,000만원 (약 2억 6,000만원, 전용 29.98㎡, 4층)

- 2026년 06월: 23,500만원 (약 2억 3,500만원, 전용 28.02㎡, 6층)

본 건의 감정가는 265,000,000원입니다. 최근 동일 면적인 28.02㎡의 거래가가 2억 3,500만원에 형성된 점을 고려할 때, 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

* 적정 입찰가 산정:

가장 최근 거래된 동일 면적(28.02㎡)의 6층 매물이 2억 3,500만원에 거래되었습니다. 본 건은 10층으로 층수가 더 높다는 장점이 있습니다. 층수 프리미엄을 고려하더라도, 최근 시장 가격 추세 및 감정가와의 간극을 볼 때, 무리한 고가 입찰은 지양해야 합니다.

시장 가격 추세와 감정가를 종합적으로 고려하여, 본 건의 적정 입찰가는 약 245,000,000원에서 255,000,000원 사이를 권장합니다. 최적 입찰가는 250,000,000원 수준으로 판단됩니다.

9. 종합 의견

종합 의견

본 물건은 지하철 5호선 양평역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 또한, 최근 거래 사례를 기준으로 볼 때 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 환경 규제 사항은 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다. 권리 분석 결과 임차인의 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 입찰 전 관련 법률 전문가의 최종 검토를 거치는 것이 안전합니다. 종합적으로 볼 때, 신중한 접근을 통해 투자 가치를 판단할 만한 물건입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.