나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9952 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 73-68 제이엠팰리스 제5층 제502호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-21

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9952 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 73-68 제이엠팰리스 제5층 제502호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매4계 2025타경9952 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 73-68 제이엠팰리스 제5층 제502호 | 감정가: 298,000,000원 | 최저가: 238,400,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경9952 (1)이며, 물건 종류는 다세대주택으로 토지/건물 일괄매각입니다. 본 경매는 부동산강제경매이며, 채무자와 소유자가 송OO으로 동일합니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 물건 현황

소재지는 서울특별시 강서구 화곡동 73-68 제이엠팰리스 제5층 제502호입니다. 본건은 2021년 07월 02일 사용승인된 지하 1층, 지상 5층 건물 중 5층에 위치한 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다.

감정가는 298,000,000원입니다.

건물 전용면적은 27.98㎡ (약 8.46평)이며, 토지 지분은 19.24㎡ (약 5.82평)입니다.

건물의 구조는 철근콘크리트구조이며, 외벽은 화강석 및 일부 대리석, 창호는 샷시창호 마감입니다. 위생, 급배수, 소화전, 도시가스 난방, 승강기, CCTV 등 기본적인 설비를 갖추고 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 교통 및 주위 환경

본건은 서울우장초등학교 남서측 인근에 위치하며, 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 및 교육시설 등이 혼재하는 주거 지역입니다. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 특히 남동측으로 지하철 5호선 화곡역이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준 이상으로 평가됩니다. 전반적인 주위 환경과 교통 상황은 양호합니다.

2.2. 토지 이용 및 제한 사항

본건 토지는 완경사지대 내 세장형의 토지이며, 남서측 및 북서측으로 포장도로에 접하고 있습니다.

용도지역은 도시지역, 제3종일반주거지역입니다. 이는 비교적 높은 용적률로 건축이 가능한 주거지역으로, 재산권 행사 측면에서 긍정적입니다.

다만, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(수평표면), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) 등 공항시설법 및 군사기지 보호법에 의한 규제가 다수 존재하여, 추후 신축/증축 시 제한 사항이 발생할 수 있습니다. 또한 상대보호구역(강서교육지원청 확인 요망)으로 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 규제도 확인해야 합니다.

2.3. 상권 및 생활 정보

주위가 주택과 근린생활시설이 혼재된 지역이므로, 기본적인 생활 편의시설(식당, 마트, 병의원 등) 이용에는 불편함이 없을 것으로 보입니다. 지하철 5호선 화곡역 인근 상권 및 서울우장초등학교가 가까워 교육 및 생활 인프라 측면에서 양호한 편입니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 진행 정보

소유자와 채무자가 동일한 상태에서 진행되는 부동산강제경매 건입니다. 소유자 송OO에게 강제집행을 하는 경우로, 권리관계가 단순할 가능성이 높습니다. 다만, 경매의 특성상 매각 완료 시까지 채무 변제 등으로 취하될 가능성이 항상 존재합니다.

3.2. 특이 및 주의 사항

본건의 가장 중요한 주의사항은 "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각"입니다.

이는 임차인 또는 주택도시보증공사(HUG)가 본 경매 절차에서 배당받지 못하는 보증금 잔액에 대해 낙찰자에게 추가적인 반환 청구를 하지 않는다는 것을 조건으로 매각한다는 의미입니다. 즉, 이 조건이 충족되지 않으면 매각이 불허될 수 있으나, 만약 매각이 진행된다면 낙찰자가 임차인의 미배당 보증금을 인수할 위험이 해소된 '깨끗한 물건'일 가능성이 매우 높습니다. 매각 조건을 명확히 파악하고 입찰에 참여해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 잠재적 리스크

첫째, 공항 관련 규제(수평표면구역, 대공방어협조구역 등)가 많아 향후 리모델링이나 재건축을 염두에 둔 장기 투자 시 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

둘째, 임차권 관련 주의사항을 명확히 확인해야 합니다. 비록 청구권 포기 조건이 붙어 있지만, 매각조건의 이행 여부에 따라 리스크가 달라지므로, 입찰 전 해당 조건의 이행 여부 및 주택도시보증공사의 관련 서류를 다시 한번 확인하는 것이 필수적입니다.

셋째, 감정평가서에 임대관계미상으로 기재되어 있으므로, 현장 방문 및 명도 대상 확인이 필요합니다.

4.2. 종합 의견

서울 강서구 화곡동 소재의 4년차 신축급 도시형생활주택으로, 5호선 화곡역세권에 인접하여 실거주 및 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 전용 8평대의 실속형 면적으로 최근 1인 가구 및 신혼부부에게 적합한 주거 형태입니다. 권리 분석상 HUG의 조건부 매각 특이사항만 잘 해결된다면, 임차인 인수 부담이 없는 상태로 진행될 가능성이 높아 투자 매력이 높습니다.

4.3. 투자 포인트

최고의 입지: 지하철 5호선 화곡역을 도보로 이용 가능하며, 초등학교가 인접한 주거 선호 지역입니다.

신축급 주택: 2021년 사용승인으로 건물의 컨디션이 우수하며, 즉시 입주 또는 임대 활용이 용이합니다.

안정적인 수익: 다세대주택으로서 비교적 적은 투자금으로 서울 주택을 확보할 수 있으며, 화곡동의 꾸준한 임대 수요로 안정적인 월세 수익을 기대할 수 있습니다.

권리 관계 단순화 기대: 주택도시보증공사의 임차보증금반환청구권 포기 조건부 매각은 낙찰자가 인수할 보증금 부담을 제거해 줄 수 있는 매우 유리한 조건입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계