나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9596 [1] 서울특별시 양천구 신월동 474-12 로빈시그니쳐 제7층 제702호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-21

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9596 [1] 서울특별시 양천구 신월동 474-12 로빈시그니쳐 제7층 제702호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매4계 2025타경9596 | 소재지: 서울특별시 양천구 신월동 474-12 로빈시그니쳐 제7층 제702호 | 감정가: 237,000,000원 | 최저가: 189,600,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 소재지

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경9596 (1)입니다.

물건의 소재지는 서울특별시 양천구 신월동 474-12 로빈시그니쳐 제7층 제702호이며, 용도는 오피스텔입니다.

1.2. 물건 상세 정보

본 물건은 토지/건물 일괄매각되는 부동산강제경매 사건입니다. 감정가는 2억 3,700만 원으로 책정되었습니다.

건물 전용면적은 29.93㎡(약 9.05평)이며, 대지권 면적은 14.15㎡(약 4.28평)입니다. 해당 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 11층 건물 중 7층에 위치하며, 사용승인일은 2020년 6월 17일로 비교적 신축에 해당합니다.

소유자와 채무자는 허OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 최고의 입지: 교통 및 교육 환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 양강중학교 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 오피스텔, 각종 근린생활시설 및 학교 등이 혼재된 주거지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

건물까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 지하철 5호선 신정역 및 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건 동측으로 노폭 약 30m 내외의 포장도로에 접해 있어 접근성이 양호합니다.

2.2. 상권 및 생활 정보

본 물건이 위치한 지역은 제3종일반주거지역에 해당하며, 상가와 주택이 혼재된 생활 밀착형 상권을 형성하고 있습니다. 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 외에도 승강기설비, 소화설비, 기계식 주차설비 등이 갖추어져 있어 이용 편의성이 높습니다.

주변에 양강중학교 등 교육 시설이 가까워 학생 통학 환경은 양호합니다. 내부 이용 상태는 오피스텔로 이용 중이며, 비교적 신축 건물(2020년 사용승인)로서 건물의 구조 및 마감 상태 또한 양호할 것으로 판단됩니다.

2.3. 잠재적 리스크 및 혐오시설

본 물건은 인접 도로상태가 대로2류(폭 30m~35m)에 접해 있어 교통은 편리하나 소음 발생 가능성이 있습니다. 또한, 도시철도 저촉 및 원추표면구역(공항시설법) 등으로 인한 개발 및 건축 제한 요소가 일부 존재하며, 상대보호구역에 해당하여 추가적인 건축선 관련 협의가 필요합니다.

지도 서비스 확인 결과, 직접적인 대규모 쓰레기처리 시설이나 화장장 등의 주요 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 대로변에 접해 있다는 점을 고려하여 소음 및 교통 흐름에 대한 현장 조사가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 경매의 종류 및 소유 관계

본 사건은 부동산강제경매이며, 채무자와 소유자가 동일인(허OO)입니다. 강제경매는 사적인 채권에 의해 개시되므로, 권리관계는 매각으로 인해 대부분 정리되지만 말소기준권리 이하의 모든 권리가 소멸하는지 면밀히 확인해야 합니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항 분석

1) 토지 별도등기 있음

가장 중요한 주의사항으로 토지 별도등기가 존재합니다. 이는 대지권에 대한 권리관계가 복잡할 수 있음을 시사하며, 건물 등기부와 별개로 토지 등기부상에 소유권 외의 권리(저당권 등)가 설정되어 있을 가능성이 높습니다. 낙찰 후 별도등기 내용을 인수할 수 있으므로, 반드시 토지 등기부등본을 열람하여 해당 권리의 내용과 말소 여부를 확인하는 면밀한 분석이 필수적입니다.

2) 임차인 관련 조건부 매각

'임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각'이라는 특이 조건이 있습니다. 이는 주택도시보증공사(HUG)가 임차인의 미배당 보증금 잔액에 대한 반환 청구권을 포기하는 조건 하에 매각이 진행된다는 의미입니다. 이 조건이 충족되면 낙찰자는 해당 미배당금에 대한 책임을 지지 않게 되어 명도 리스크가 크게 줄어들 수 있으나, 해당 조건의 충족 여부를 매각기일 전에 반드시 확인해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

서울 양천구 신월동의 비교적 신축 오피스텔(2020년 사용승인)로, 전용면적 9평대 소형 주거용 부동산을 찾는 실수요 및 투자 수요가 예상됩니다. 신정역(5호선)과 인접하여 직장인들의 선호도가 높을 수 있으며, 대중교통 및 도로 접근성이 양호한 편입니다.

다만, '토지 별도등기' 및 '조건부 매각'이라는 중대한 권리상 리스크가 존재하므로, 입찰 전 권리분석 전문가와 함께 별도등기 사항을 확인하고 조건부 매각의 이행 가능성을 사전에 체크하는 것이 중요합니다. 감정가 2억 3,700만 원 대비 시세 분석을 통해 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

4.2. 투자 포인트

1) 신축 오피스텔: 2020년 준공으로 건물의 상태가 양호하여 추가적인 수리 비용 부담이 적고, 신축 선호도가 높은 시장 상황에서 유리한 경쟁력을 가집니다.

2) 소형 면적/지하철 접근성: 전용 9평대 소형 오피스텔로, 5호선 신정역 인근 역세권(버스정류장 인접)에 위치하여 1인 가구 및 직장인 수요를 흡수하기에 용이합니다.

3) 조건부 권리 정리의 이점: 임차인 관련 특이사항(HUG의 임차보증금반환청구권 포기 조건)이 최종적으로 충족될 경우, 복잡할 수 있는 임차인 권리 문제(대항력)의 리스크가 해소되어 명도 용이성이 확보될 수 있습니다.

4) 가격 경쟁력: 토지 별도등기로 인해 유찰될 가능성이 있으므로, 권리 분석을 완벽하게 마친다면 향후 유찰 시점에는 시세 대비 저렴한 가격으로 취득할 수 있는 기회가 발생할 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계