나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9933 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 73-68 제이엠팰리스 제3층 제304호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-21

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9933 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 73-68 제이엠팰리스 제3층 제304호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매4계 2025타경9933 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 73-68 제이엠팰리스 제3층 제304호 | 감정가: 278,000,000원 | 최저가: 222,400,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서: 서울특별시 강서구 화곡동 다세대주택 경매 분석

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경9933 (1)이며, 소재지는 서울특별시 강서구 화곡동 73-68 제이엠팰리스 제3층 제304호입니다.

용도는 다세대주택(도시형생활주택)으로, 감정가는 278,000,000원입니다.

토지/건물 일괄 매각으로 진행되며, 경매구분은 부동산강제경매입니다.

1.2. 면적 및 구조 현황

본건의 토지면적은 18.46㎡ (약 5.58평), 건물 전용면적은 26.86㎡ (약 8.12평)입니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 제3층 제304호이며, 2021년 7월 2일에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

이용상태는 도시형생활주택(방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등)으로 확인됩니다.

1.3. 관계자 정보

소유자와 채무자는 송OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 서울 강서구 화곡동 소재 "우장초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 공동주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재한 주거 밀집 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황 및 도로 현황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통입니다.

토지는 세장형의 완경사지이며, 남서측으로 노폭 약 5m, 북서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있어 접근성은 양호합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 조건

매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건으로, 이는 일반적인 주택 매각 방식입니다.

경매구분은 채권자가 법원에 강제적으로 경매를 신청한 부동산강제경매입니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항 (가장 중요한 부분)

본건은 **임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건으로 매각**됩니다.

이 조건은 매수인이 임차인의 미배당 보증금을 인수할 의무가 없음을 명확히 하는 조항입니다. 따라서 낙찰자는 이 조건을 통해 매각 대금 외에 추가로 임차보증금 관련 채무를 부담할 권리적 리스크가 제거되어, 권리분석상 매우 안전한 물건으로 판단됩니다. (단, 매각조건 이행 확인 필수)

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용에 불편함이 없을 것으로 예상됩니다.

대규모 상업 시설보다는 주거지를 기반으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 생활 정보

교육 시설로는 "우장초등학교"가 인근에 있어 교육 환경은 양호합니다.

건물 내부에는 기본적인 위생설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기 등이 구비되어 있어 거주 편의성이 높습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적 제한에 따른 리스크 (고도 제한 및 소음)

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 속하나, **중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역** 등으로 지정되어 있습니다.

이는 김포공항과 인접한 강서구의 특성상 발생하는 규제로, 건축물 높이 제한(고도 제한)이 적용될 수 있습니다. 또한, 항공기 이착륙에 따른 소음 발생 가능성이 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

5.2. 기타 잠재 리스크

본건은 비교적 신축(2021년)이므로 건물 자체의 노후화 리스크는 낮습니다.

다세대주택 밀집 지역에 위치하여 주차 환경은 다소 어려울 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

서울 강서구 화곡동에 위치한 2021년식 다세대주택으로, 신축의 장점과 실거주에 적합한 투룸(방2) 구조를 가지고 있습니다.

가장 큰 장점은 법원의 매각 조건에 따라 임차인의 미배당 보증금 인수 리스크가 제거되어 **권리관계가 사실상 안전하다는 점**입니다.

주요 리스크는 공항 관련 규제(고도 제한)와 항공기 소음 가능성입니다.

6.2. 투자 포인트

신축급 다세대주택으로 향후 수리비용 부담이 적고, 실수요자가 선호하는 구조(방 2개)입니다.

전용면적 26.86㎡ (약 8.12평)의 소형 주택으로, 1~2인 가구를 위한 안정적인 임대 수익을 창출하기에 적합합니다.

임차보증금반환청구권 포기 조건 매각으로 인해 명도 및 권리관계 처리의 복잡성이 현저히 낮아져, 초보 경매 투자자에게도 비교적 안전한 투자처가 될 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계