나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9980 [1] 서울특별시 금천구 독산동 972-45 명성빌 제4층 제403호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9980 [1] 서울특별시 금천구 독산동 972-45 명성빌 제4층 제403호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매1계 2025타경9980 | 소재지: 서울특별시 금천구 독산동 972-45 명성빌 제4층 제403호 | 감정가: 245,000,000원 | 최저가: 245,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경9980 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9980 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 972-45 명성빌 제4층 제403호

용도: 다세대주택

감정가: 245,000,000원

토지면적: 20.90㎡ (약 6.32평)

건물면적: 29.66㎡ (약 8.97평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 정OO

채무자: (정보 없음)

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 금천구 독산동에 소재하며, 서울문성초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장 이용 등 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 북측으로 약 6미터 폭의 도로에 접해 있습니다.

1.3. 건물 구조 및 상태

건물은 철근콘크리트 구조로, 2018년 3월 21일에 사용 승인된 지상 5층 건물 중 제4층 제403호입니다. 외벽은 석재 붙임 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시창호입니다. 내부에는 급배수 및 위생 시설, 난방 설비, 승강기 등이 갖추어져 있습니다. 공부상으로는 다세대주택으로 이용 중입니다.

1.4. 토지 이용 현황

토지는 2필지가 일단지로, 공동주택 건부지로 이용 중이며 사다리형의 형상입니다. 토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(공항시설법), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당됩니다.

1.5. 권리분석

본 경매 물건의 가장 큰 특징은 "임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각"이라는 점입니다. 이는 주택도시보증공사(HUG)가 보증한 임차인이 있는 경우, 해당 임차인이 낙찰자에 대해 대항력을 포기함으로써 인수 부담이 없어진다는 의미입니다. 즉, 낙찰자는 임차인의 보증금 반환 의무를 인수하지 않게 됩니다. 이러한 조건은 HUG가 채권 회수를 용이하게 하고 물건의 유찰을 방지하기 위한 조치입니다. 따라서, 낙찰자는 권리관계가 비교적 명확한 상태로 해당 물건을 취득할 수 있습니다. 다만, 정확한 매각 조건은 법원이 최종적으로 결정하므로, 입찰 전 반드시 매각물건명세서를 통해 대항력 포기 조건이 최종 적용되었는지 다시 한번 확인해야 합니다.

1.6. 상권분석

본 물건이 위치한 독산동 지역은 주거 밀집 지역으로, 단독주택, 다세대주택과 함께 다양한 근린생활시설이 공존하는 지역입니다. 서울문성초등학교와 인접해 있어 교육 환경을 갖추고 있으며, 주변의 상업 시설 이용도 비교적 편리할 것으로 예상됩니다.

1.7. 생활정보

가까운 거리에 서울문성초등학교가 위치하고 있어 자녀가 있는 가정에 교육적인 이점이 있을 수 있습니다. 주거 밀집 지역 특성상 편의시설 이용이 용이하며, 대중교통 이용 또한 가능한 수준입니다.

1.8. 잠재적 리스크

본 물건의 토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하)이라는 점은 향후 건축 행위 시 용적률이나 층수 제한을 받을 수 있음을 의미합니다. 또한, 국토계획법 및 관련 법률에 따른 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받을 수 있어, 토지 이용 및 건축 시 추가적인 확인이 필요합니다. 주변에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 서울 남부지방법원에서 진행되는 부동산 강제경매 건으로, 소재지, 건물 상태, 권리 분석 등 제반 사항을 고려할 때 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다. 특히, 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 조건부 매각으로 인해 권리 인수에 대한 부담이 적다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 입찰 전 반드시 해당 물건의 매각물건명세서를 재확인하여 최종 매각 조건을 숙지하고, 주변 시세 및 물건의 현재 상태에 대한 꼼꼼한 현장 조사를 통해 가치를 재평가하는 것이 중요합니다.

1.10. 투자 포인트

* 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 조건으로 낙찰 시 임차인 관련 권리 인수 부담이 없습니다.

* 2018년 준공으로 비교적 신축 건물이며, 기본적인 설비(난방, 승강기 등)를 갖추고 있습니다.

* 서울문성초등학교 인근에 위치하여 주거지로의 선호도가 있을 수 있습니다.

* 일반적인 다세대주택 지역으로, 근린생활시설 이용 등 생활 편의성이 양호합니다.

* 일괄 매각 대상 물건으로 토지와 건물을 함께 취득할 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계