나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9960 [1] 서울특별시 양천구 신정동 1148-9 양지 제4층 제402호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9960 [1] 서울특별시 양천구 신정동 1148-9 양지 제4층 제402호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매1계 2025타경9960 | 소재지: 서울특별시 양천구 신정동 1148-9 양지 제4층 제402호 | 감정가: 317,000,000원 | 최저가: 317,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경9960 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9960 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신정동 1148-9 양지 제4층 제402호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 317,000,000원

토지면적 (해당 호실 지분): 11.76㎡ (약 3.56평)

건물면적 (전용면적): 23.40㎡ (약 7.08평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

건축물 사용승인일자: 2020년 9월 28일

건물 구조: 철근콘크리트구조 12층 건물 중 제4층 제402호

이용상태: 방 2, 거실겸 주방, 욕실 등

설비내역: 위생, 개별난방, 승강기, 화재탐지, 기계식주차, 주차장 시설 등

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 양천구 신정동, 남명초등학교 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트, 다세대주택 등 공동주택과 업무시설, 근린생활시설, 근린공원, 각급 학교 등이 혼재하여 주거지로서의 제반 여건이 양호합니다. 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 북동측으로는 지하철 2호선 신정네거리역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 북동측 약 30미터 폭의 중앙로와 북서측 약 7~8미터 폭의 도로에 접하여 차량 접근성이 우수합니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 김OO입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

주의사항으로 임차인 및 임차권승계인의 주택도시보증공사(HUG)에 대한 대항력 포기 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 명도 관련 위험을 상당 부분 줄일 수 있는 긍정적인 요소입니다.

말소기준권리보다 선순위 권리관계는 확인되지 않으나, 입찰 전 등기부등본을 통한 정확한 권리 분석이 필수적입니다.

1.4. 상권분석

신정네거리역을 중심으로 형성된 상권은 지역 내 유동인구가 많고, 판매 및 업무시설, 생활형 업종이 혼재되어 있어 활발한 지역 상권으로서의 가치를 지니고 있습니다. 최근 신정 재정비촉진지구 관련 계획 변경으로 상업 기능 및 주거지 지원 기능이 확대될 것으로 예상되며, 향후 상권 활성화 잠재력이 높습니다.

1.5. 생활정보

본건 인근에는 남명초등학교가 위치하며, 신남중학교, 신서고등학교 등 교육시설이 있어 자녀 교육 환경이 비교적 양호합니다. 또한, 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있으며, 근린공원이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. **신정동 연쇄살인 사건의 역사**: 과거 2005~2006년 신정동 일대에서 발생했던 연쇄살인 사건이 있었으며, 최근 범인이 특정되었으나 이미 사망한 것으로 확인되었습니다. 이는 지역 이미지와 관련될 수 있으나, 현재 해당 사건의 범인은 사망하였고, 물건지와 직접적인 연관이 있는 혐오시설은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

2. **토지이용계획상의 제한**: 본건 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 재정비촉진지구 등으로 지정되어 있으며, '상대보호구역', '대공방어협조구역', '진입표면구역' 등 다양한 법적 제한 사항이 있습니다. 이는 향후 건축 행위나 용도 변경 시 제약이 될 수 있으므로, 구체적인 내용은 관련 부서(양천구청 등)를 통해 반드시 확인해야 합니다.

3. **임차인 관련 확인**: 주의사항에 명시된 임차인의 대항력 포기 조건의 이행 여부 및 구체적인 조건을 입찰 전 정확히 확인하는 것이 중요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 2020년 준공된 비교적 신축급 다세대주택으로, 서울 양천구 신정동의 역세권(신정네거리역 근거리)에 위치하여 입지적 강점이 있습니다. 특히, 재정비촉진지구로 지정되어 향후 대규모 개발을 통한 지역 가치 상승이 기대되는 지역입니다. 임차인의 대항력 포기 조건으로 인해 권리 관계가 비교적 명확한 편으로, 신축급 소형 주택으로서 투자 및 실거주 목적으로 고려해볼 만한 물건입니다. 다만, 재정비촉진지구 개발 진행 상황 및 토지이용계획상의 세부 제한 사항, 임차인 조건 등을 면밀히 검토한 후 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

1.8. 투자 포인트

1. **역세권 신축급 소형 주택**: 신정네거리역(2호선) 인근에 위치한 2020년식 신축급 다세대주택으로, 소형 주택의 희소성과 역세권의 편리성을 동시에 갖추고 있습니다.

2. **재정비촉진지구 개발 호재**: 신정재정비촉진지구 내 위치하여 향후 대규모 주택 공급 및 인프라 개선에 따른 시세 상승 잠재력이 높습니다.

3. **명도 리스크 감소**: 임차인의 대항력 포기 조건으로 인해 명도 관련 위험이 최소화될 가능성이 높아 안정적인 투자가 가능합니다.

4. **안정적인 임대 수요**: 역세권 및 교육 시설 인접 지역으로 꾸준한 임대 수요가 예상되어 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계