나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9834 [1] 서울특별시 양천구 신월동 421-1 웨인빌 제102동 제5층 제502호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9834 [1] 서울특별시 양천구 신월동 421-1 웨인빌 제102동 제5층 제502호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매9계 2025타경9834 | 소재지: 서울특별시 양천구 신월동 421-1 웨인빌 제102동 제5층 제502호 | 감정가: 249,000,000원 | 최저가: 159,360,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 및 소재지

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경9834 (1)이며, 소재지는 서울특별시 양천구 신월동 421-1 웨인빌 제102동 제5층 제502호입니다.

1.2. 물건 기본 정보

본 물건은 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중인 구분 건물이며, 토지 및 건물 일괄매각으로 진행됩니다.

감정가: 249,000,000 원

토지면적(대지권): 19.09㎡ (약 5.77평)

건물면적(전용면적): 31.92㎡ (약 9.66평)

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 김OO, 채권자: 최OO

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 입지 조건

본건은 서울특별시 양천구 신월동에 소재하며, 강서초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 전형적인 주거 지대입니다. 2020년 사용승인을 받은 비교적 신축 다세대주택으로, 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통입니다. 주요 간선도로 접근성 또한 양호하여 자가용 이용 편의성도 갖추고 있습니다.

3. 물건 상세 현황

3.1. 건물 구조 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 6층 건물 내 5층에 위치합니다. 사용승인일자는 2020. 1. 3.로, 건축 연한이 짧아 건물의 내외부 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 외벽은 석재붙임 마감 및 치장벽돌 마감, 창호는 샷시창 등입니다. 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있어 주거 편의성이 높습니다. 현재 공동주택(도시형생활주택(단지형다세대))으로 이용 중입니다.

3.2. 토지 이용 및 법적 제한

토지는 세장형의 평지이며, 공동주택 부지로 이용 중입니다. 북서측으로 약 10m, 남서측으로 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역에 해당하여 향후 개발 여력은 있으나, 다수의 규제 사항을 포함하고 있습니다. 특히, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 외에도 **제3종 구역(나지구), 수평표면구역, 진입표면구역** 등 공항시설법 및 공항소음 방지 법률에 따른 **김포공항 소음대책지역**에 포함되어 있다는 점이 핵심적인 법적 제한 사항입니다.

4. 권리 분석

4.1. 매각 대상 및 채권 현황

본건은 토지와 건물 전체를 일괄매각하는 건으로, 매각에서 제외되는 부분이 없어 명도에 관한 특이사항 외에 물건 자체의 하자는 없습니다. 경매는 채권자 최OO의 강제경매 신청에 의해 진행 중이며, 소유자와 채무자가 동일합니다.

4.2. 입찰자 유의사항

본건은 부동산강제경매로 진행되므로, 매각에 따라 소유권은 안전하게 이전됩니다. 다만, 임대차 관계에 대해서는 **임대관계 미상**이므로, 입찰 전에 임차인의 유무 및 대항력 여부를 반드시 확인해야 합니다. 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

5. 상권 분석 및 생활 정보

5.1. 주변 상권

주변은 아파트, 빌라 등 주택 밀집 지역으로, 대규모 상권은 형성되어 있지 않으나 주거 편의를 위한 소규모 근린생활시설(식당, 마트 등)은 혼재하고 있어 기본적인 생활 환경은 확보되어 있습니다.

5.2. 생활 편의 시설

가장 가까운 주요 시설로는 **강서초등학교**가 북서측 인근에 위치하고 있어 초등학생 자녀를 둔 세대에게 유리한 환경입니다. 노선버스정류장이 가까워 서울 시내로의 접근도 용이하며, 신축 건물로서의 내부 편의 시설(승강기 등)이 갖춰져 있어 실거주에 적합합니다.

6. 잠재적 리스크 분석

6.1. 공항 소음 영향 (혐오시설 관련)

가장 큰 리스크는 **공항 소음**입니다. 본 물건의 토지이용계획상 **제3종 구역(나지구)**, **수평표면구역**, **진입표면구역**에 해당하여 김포공항의 이착륙 항공기 소음의 영향을 직접적으로 받을 수 있습니다. 이는 주거 환경의 만족도를 저해하고, 향후 매매 시점에서도 가격 형성의 약점으로 작용할 수 있는 중대한 요소입니다.

6.2. 임대차 관계의 불확실성

현재 **임대관계 미상**이므로, 낙찰 후 임차인(대항력 유무 포함)과의 명도 협상 과정에서 발생할 수 있는 변수에 대비해야 합니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본 물건은 2020년식 신축 건물로, 양천구 신월동의 안정된 주거 지역 내에 위치하여 실거주 및 투자 가치가 있는 다세대주택입니다. 특히 전용면적이 약 9.66평으로 비교적 넓게 구성되어 있습니다.

가장 큰 단점은 법적 제한 사항에 명시된 공항 소음대책지역이라는 점으로, 이로 인해 일반적인 주택 대비 낮은 감정가에 책정되었을 가능성이 있습니다. 입찰자는 소음 영향을 충분히 인지하고, 시세 대비 적정하다고 판단되는 선에서 보수적으로 입찰가를 산정해야 합니다.

7.2. 투자 포인트

신축 (2020년 사용승인): 감가상각이 적어 향후 몇 년간 주택 관리에 대한 부담이 낮습니다.

상대적으로 낮은 감정가: 공항 소음이라는 리스크가 반영되어 있으므로, 이를 감안하여 충분히 낮은 가격에 낙찰받는다면 잠재적인 수익성을 확보할 수 있습니다.

소규모 투자: 총 감정가가 2억 4천 9백만 원으로, 서울 내 공동주택 투자 물건 중 비교적 소규모로 접근이 가능합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매9계