나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9972 [1] 서울특별시 구로구 구로동 OOOOOO OOOOOOOOOOO OOO OOOOO 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세인 · 평가일 2025.05.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 '구로남초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트형 공장 및 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(남구로역)이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트, 평슬라브지붕 지하2층/지상12층건내 제3층 제307호로서,

외 벽 : 강화유리 및 판넬 붙임 마감 등
창 호 : 새시조 등임.

이용상태

건축물대장상 일반공장임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 기본적인 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형 토지로서, 공장, 제2종근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 10m 도로, 남서측으로 노폭 약 4m 도로, 북서측으로 법인소유의 노폭 약 4m 도로와 접하고 있으니 참고하시기 바람.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 도로(접합),가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>,장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>,교육환경보호구역(2013-02-14)(서울시남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>,국가산업단지(한국수출(서울디지탈))<산업입지 및 개발에 관한 법률>,산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9972 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 197-13 이앤씨벤처드림타워5차 제3층 제307호

신주소: 서울특별시 구로구 디지털로31길 53 (구로동)

용도: 지식산업센터 (건축물대장상 일반공장, 제2종근린생활시설)

건축물 정보: 이앤씨벤처드림타워5차, 철근콘크리트구조, 지하2층/지상12층 중 제3층 제307호

총 연면적: 19966.49㎡

대지 면적: 3037㎡

1.2. 면적 및 감정가

토지 면적: 18.48㎡ (약 5.59평)

건물 면적: 69.62㎡ (약 21.06평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

감정가: 395,000,000원

1.3. 경매 정보

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 재매각

주의사항: 특별매각조건 (매수신청보증금 최저매각가격의 20%)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 '구로남초등학교' 북동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 아파트형 공장 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

제반 차량의 접근이 용이합니다. 인근에 버스정류장이 있으며, 지하철 7호선 남구로역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본 물건은 북동측 노폭 약 10m 도로, 남서측 노폭 약 4m 도로, 북서측 법인 소유 노폭 약 4m 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

국민은행 근저당 (2020-04-24 접수, 근저당권 말소 예정)이 말소기준권리가 됩니다. 매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위 권리는 없고, 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 조원희

보증금: 1,000,000원

차임: 500,000원

전입/사업자등록일: 2024-09-26

대항력: 없음

권리분석: 대항력이 없어 매각으로 인해 소멸될 것으로 판단됩니다. (임차인 조 )

* 임차인: 주식회사케이데이터 (대표 채희정)

보증금: 12,000,000원

차임: 1,200,000원

전입/사업자등록일: 2021-02-23

대항력: 없음

권리분석: 대항력이 없어 매각으로 인해 소멸될 것으로 판단됩니다. (대표 채 )

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원. 명시된 임차인 외 별도로 인수해야 할 보증금은 없습니다.

3.4. 주의사항

상기 임차인들은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 보증금 및 차임 지급 여부, 기타 권리관계 등에 대해서는 현장 조사를 통해 최종 확인이 필요합니다.

3.5. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 약 497,116,188원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업환경

본 물건이 위치한 지역은 아파트형 공장과 다양한 근린생활시설이 밀집하여 있어, 업무 지원 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 교통 및 접근성

남구로역을 중심으로 형성된 상권으로, 대중교통 접근성이 양호합니다. 주변 도로망을 통해 차량 이용도 편리합니다.

4.3. 건물 용도

지식산업센터로서 공장 및 제2종근린생활시설 용도로 활용 가능하며, 관련 업종 유치 및 운영에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변의 근린생활시설을 통해 다양한 상업, 식음료, 금융 등 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

북동측 인근에 구로남초등학교가 소재하고 있어, 자녀가 있는 경우 교육 환경 접근성이 있습니다.

5.3. 기타

다수의 버스 노선과 지하철역 이용이 가능하여 서울 시내 및 수도권 전반으로의 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 및 유동화 물건

본 물건은 재매각 및 유동화 물건으로, 이전 매각의 사유나 채권 유동화 과정에서 복잡한 권리 관계 또는 특이사항이 존재할 수 있습니다.

6.2. 특별 매각조건

매수신청 보증금이 최저매각가격의 20%로 일반적인 10%보다 높게 책정되어 있어, 입찰 시 자금 계획에 유의해야 합니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 준공업지역

* 가로구역별 최고높이 제한지역

* 장애물제한표면구역 (공항시설법)

* 교육환경보호구역 (서울시남부교육지원청 확인 필수)

* 과밀억제권역

* 국가산업단지 (한국수출(서울디지탈)), 산업시설구역

이러한 도시계획 및 법적 제한사항은 향후 건축, 증축, 용도 변경 등 건물 이용에 영향을 줄 수 있으므로, 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

6.4. 임대 관계 미상

현재 임대 관계가 미상으로, 명도 관련 절차 진행 시 추가적인 확인 및 협의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 구로구 디지털단지 인근에 위치한 지식산업센터로, 입지적 이점과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 주위의 산업 및 상업 시설과의 연계성이 높아 사업 활동에 유리한 환경입니다.

하지만 재매각, 유동화 물건이라는 점과 높은 보증금 비율, 복합적인 토지이용계획상의 제한사항은 투자 결정 시 신중한 검토를 요구합니다. 권리 분석상 대항력 있는 임차인은 없으나, 임대차 관계의 명확한 확인은 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 서울디지털산업단지 인접, 풍부한 비즈니스 인프라

* 남구로역 도보 접근 가능한 역세권 입지

* 지식산업센터 및 제2종근린생활시설 활용 가능성

* 주변 상업 및 산업시설과의 시너지 효과 기대

* 법적 제한사항 확인 시 안정적인 장기 투자 가능성

9. 예상 입찰가

감정평가액: 395,000,000원

본 물건은 재매각 물건으로, 최초 감정가 대비 시세 및 시장 상황을 면밀히 분석하여 입찰가를 산정해야 합니다. 유사 물건의 최근 거래 사례, 주변 시세, 건물 상태, 공실률, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 적정 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 입찰 참여 시 최저매각가격과 특별매각조건에 따른 20% 보증금 준비에 유의하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.