나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9972 [1] 서울특별시 구로구 구로동 197-13 이앤씨벤처드림타워5차 제3층 제307호 지식산업센터 경매

매각기일: 2026-01-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9972 [1] 서울특별시 구로구 구로동 197-13 이앤씨벤처드림타워5차 제3층 제307호 지식산업센터 경매

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서울남부지방법원 경매6계 2025타경9972 | 소재지: 서울특별시 구로구 구로동 197-13 이앤씨벤처드림타워5차 제3층 제307호 | 감정가: 395,000,000원 | 최저가: 252,800,000원 | 용도: 지식산업센터

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9972 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 197-13 이앤씨벤처드림타워5차 제3층 제307호

용도: 지식산업센터 (건축물대장상 일반공장)

감정가: 395,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매 (유동화물건)

특이사항: 유동화물건으로, 채권자가 금융기관을 대신하여 채권을 회수하는 목적으로 진행하는 경매입니다.

1.2. 면적 정보 (전용면적 기준)

토지면적 (지분): 18.48㎡ (약 5.59평)

건물면적 (전용): 69.62㎡ (약 21.06평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 '구로남초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 서울디지털산업단지(G밸리)의 핵심 산업시설구역 내에 있습니다. 준공업지역 및 국가산업단지에 해당하여 기업 활동에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 제반 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 7호선 남구로역이 소재하고 있어 대중교통 이용 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 주변에 노폭 약 10m 도로 및 4m 도로들과 접하고 있어 물류 및 차량 통행에 무리가 없습니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용 상태

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트, 평슬라브지붕 지하2층/지상12층 건물 내 제3층에 위치하며, 외벽은 강화유리 및 판넬 마감, 창호는 새시조 등으로 관리 상태는 양호해 보입니다. 건축물대장상 용도는 일반공장으로 기재되어 있으나, 실질적으로 지식산업센터(아파트형 공장) 용도로 이용 중입니다. 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 기본적인 소방설비 등이 갖추어져 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개시 요인

본건은 부동산 임의경매로, 소유자와 채무자가 동일(주OOOOOOOOOOO)하며, 채권자(주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)의 근저당권 실행에 의한 것으로 추정됩니다.

3.2. 임대차 관계 및 기타

임대관계는 미상(未知)으로 확인되므로, 낙찰 후 임차인 현황 및 대항력 유무에 대한 철저한 현장 조사 및 명도 계획 수립이 필수적입니다. 유동화물건이라는 특이사항 외에는 감정평가서상 특별한 주의사항은 기재되지 않았습니다.

4. 상권 분석 및 이용 현황

4.1. 상권 분석

본건이 속한 구로동 일대는 서울디지털산업단지(G밸리)의 중심지로, 아파트형 공장 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. IT, 제조, 벤처 기업들이 밀집해 있어 안정적인 수요를 기대할 수 있는 업무용 상권입니다.

4.2. 토지 이용 및 제한 상태

본 토지는 도시지역, 준공업지역 내 사다리형 토지로서, 공장 및 제2종 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 국가산업단지 및 산업시설구역 등 다양한 법적 제한이 있으므로, 입주 가능 업종(지식산업센터 관련 업종)을 사전에 반드시 확인해야 합니다. 과밀억제권역에 해당합니다.

5. 생활정보 (및 주변 시설)

5.1. 교육 및 생활 편의 시설

구로남초등학교가 인근에 위치하며, 주위는 업무시설 밀집지역이므로 다양한 근린생활시설(음식점, 편의점, 금융기관 등)을 쉽게 이용할 수 있습니다.

5.2. 혐오시설 유무

본건은 산업단지 내에 위치하며, 검색된 주변 정보에 따르면 인근에 대규모의 전통적인 혐오시설(폐기물 처리시설, 화장장 등)은 없는 것으로 보이나, 공장 및 산업시설이 밀집된 지역 특성상 소음이나 공해에 대한 잠재적 영향은 현장 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화물건 특성

유동화물건은 일반 채권보다 권리관계가 단순할 수 있으나, 채권양수도 과정에서의 복잡성이나 빠른 채권 회수를 목적으로 하므로 매각 절차가 신속하게 진행될 수 있습니다.

6.2. 임대관계 불확실성

임대관계가 미상(未知)이므로, 명도 과정에서 대항력 있는 임차인의 존재 여부나 예상치 못한 명도 저항이 발생할 가능성이 있습니다. 명도 협상 및 소요 기간을 충분히 고려해야 합니다.

6.3. 용도 및 규제 확인

건축물대장상 '일반공장'이나 실제 '지식산업센터'로 이용되는 점, 그리고 국가산업단지 및 산업시설구역 내의 입주 제한 업종 규제를 반드시 확인하여 실제 이용 목적에 부합하는지 검토해야 합니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

서울특별시 구로구의 핵심 업무 지구인 G밸리에 위치한 지식산업센터 물건으로, 교통 및 입지 조건이 양호하여 기업 활동에 적합합니다. 감정가 3억 9천 5백만 원을 기준으로 합리적인 가격에 낙찰받는다면 안정적인 임대수익이나 시세 차익을 기대할 수 있습니다. 임대관계 미상 및 유동화물건이라는 특이사항을 고려하여, 현장조사 및 권리분석에 더욱 신중을 기해야 합니다.

7.2. 투자 포인트

최고의 입지: G밸리 내 준공업지역 및 국가산업단지 핵심 입지.

교통 접근성: 지하철 7호선 남구로역 인근으로 대중교통 이용 편리.

실사용자 및 임대수익: 중소기업 및 스타트업의 안정적인 수요가 기대되는 지식산업센터.

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각으로 깔끔한 권리 인수 가능.

법원 정보

서울남부지방법원 경매6계