나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경516 [1] 서울특별시 강서구 방화동 648-43 다중주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경516 [1] 서울특별시 강서구 방화동 648-43 다중주택 경매

• 사건번호: 2025타경516
• 주소: 서울특별시 강서구 개화동로23길 17 MITO
• 용도: 다중주택

서울남부지방법원 경매6계 2025타경516 | 소재지: 서울특별시 강서구 개화동로23길 17 MITO | 감정가: 1,716,401,400원 | 최저가: 1,098,497,000원 | 용도: 다중주택

1. 서울남부지방법원 2025타경516 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경516 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 방화동 648-43

용도: 다중주택

감정가: 1,716,401,400원

토지면적: 165.00㎡ (약 49.91평)

건물면적: 311.34㎡ (약 94.18평)

건물 제시외 면적: 33.90㎡ (약 10.25평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 입지 조건

본 물건은 서울특별시 강서구 방화동에 위치하며, "방화중학교" 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 단지 및 학교 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 환경으로는 지하철 9호선 "공항시장역"이 인근에 있고, 지하철 5호선 "개화산역"도 비교적 가까운 거리에 위치해 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 차량 접근 또한 가능하며, 남서측 및 서측으로 노폭 약 8미터 및 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

이 지역은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 공항 관련 중요 시설물 보호지구 및 수평표면구역으로 지정되어 항공 관련 규제가 적용됩니다. 또한, 학교환경위생정화구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 수도권정비계획법상 과밀억제권역에 해당합니다.

1.3. 권리 분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOOO입니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 제시외 건물도 포함되어 매각됩니다. 권리 분석 시, 등기부등본 상의 권리 관계와 해당 경매 사건의 진행 상황을 면밀히 확인하는 것이 중요합니다.

1.4. 상권 분석

주변에 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 분포하고 있어 기본적인 지역 상권이 형성되어 있습니다. 지하철 9호선 공항시장역 주변은 과거에는 번화했던 시장 상권을 형성했으나, 대형마트 입점과 재개발 지연 등으로 인해 현재는 많은 점포가 폐업하고 다소 침체된 분위기를 보이고 있습니다. 그럼에도 불구하고, 역세권 및 주거 밀집 지역으로서 일상생활에 필요한 근린 상가와 식당, 카페 등은 운영되고 있습니다.

1.5. 생활 정보

본 건물은 2020년 3월 25일 사용 승인된 철근콘크리트구조의 지하 1층, 지상 3층 다중주택입니다. 위생, 급배수, 도시가스 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

인근에 방화중학교가 위치해 있어 교육 환경을 갖추고 있으며, 공항시장역과 개화산역 주변으로 다양한 편의시설과 식당, 카페 등을 이용할 수 있습니다. 다만, "공항시장" 자체는 현재 활기를 잃은 상태로 알려져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건은 "일괄매각. 제시외 건물 포함"으로 진행되며, 건물 감정평가 요약에 따르면 옥탑 1층 일부에 제시외 건물이 있으며, 이는 건축물 현황도상 미등재 부분일 수 있습니다. 이 부분은 별도의 출입문과 현관 문패 등을 갖추고 주택으로 이용 중인 것으로 추정되어, 실제 경매 진행 시 재확인이 필요합니다. 이는 불법 건축물 여부, 면적 산정의 정확성, 또는 임대 관련 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

또한, 본 물건은 공항시설법에 따른 수평표면구역, 학교보건법에 따른 상대보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역 등에 해당하여 건축 및 이용에 제한이 있을 수 있으므로, 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다. 임대 관계는 미상으로, 명도 과정이나 임대 수익률 산정에 신중해야 할 필요가 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 방화동에 위치한 신축급 다중주택으로, 지하철역과 학교 등 생활 편의시설과의 접근성이 양호한 편입니다. 특히, 2020년 준공된 건물이라는 점은 장점이 될 수 있습니다. 그러나 제시외 건물 포함 매각, 다양한 토지 이용계획상의 제한, 그리고 주변 공항시장 상권의 침체 등은 투자 결정 시 신중한 검토를 요구하는 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축급 다중주택으로 안정적인 임대 수익 기대: 2020년 준공으로 비교적 신축이며, 다중주택으로서 다수의 임차인을 통한 수익 창출이 가능합니다.

* 더블 역세권 가능성: 지하철 9호선 공항시장역과 5호선 개화산역을 이용할 수 있는 입지입니다.

* 향후 지역 개발 가능성: 침체된 공항시장 지역의 재개발 사업이 재추진되거나 주변 지역의 개발 계획이 구체화될 경우, 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 주의사항 면밀 검토: 제시외 건물, 토지이용계획상의 제한 사항, 임대 관계 미상 등 잠재적 리스크 요인들을 철저히 조사하고 이에 대한 대비책을 마련해야 합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매6계