나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102915 [1] 서울특별시 관악구 신림동 98-82 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 네오 · 평가일 2025.05.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ""서울신성초등학교"" 북동측 인근에 소재하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 아파트 등이 주를 이루는 주거지대로서, 주거용으로서 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까치 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제1층 제101호 외 6세대로서,
(2016-11-24 사용승인)

외벽 : 시멘트모르타르 위 페인팅 및 치장벽돌 붙임 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등
바닥 : 마루 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (후첨 ""건물개황도"" 및 사진용지 참조)

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

급경사 지대 내 정방형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 도로(사도)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

본건 건축물대장 및 건축물현황도상 지하1층 창고(약 13.32㎡)는 공용부분이나, 조사시점 현재 통칭 B01호 표기 되어 있고, 조사시점 폐문 부재 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 현장조사 당시 점유자의 폐문부재 등으로 일부 세대 내부를 확인할 수 없어 제반 설비의 작동 여부 및 내부 인테리어 여부 등은 확인이 불가하니 경매 입찰 시 이점에 유의하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102915 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 98-82 1층 101호

용도: 다세대주택

감정가: 245,000,000원 (24,500만원)

토지면적: 16.86㎡ (약 5.10평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 26.39㎡ (약 7.98평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 관악중앙새마을금고 (관OOOOOOOO)

특이사항: 공동담보, 공부와의 차이(지하1층 창고 관련)

주의사항: 일부 세대 내부 확인 불가

2. 입지조건

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "서울신성초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 아파트 등이 혼재된 주거지대로서, 주거 환경은 보통입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

건물은 철근콘크리트 구조로, 2016년 11월 24일에 사용 승인되었습니다.

토지는 급경사 지대 내에 위치한 정방형 토지이며, 현재 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

건물의 서측 및 남측으로는 폭 약 4미터 내외의 포장도로가 각각 접해 있습니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 제1종일반주거지역이며, 사도, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2016년 12월 12일 접수된 관악중앙새마을금고의 근저당권(채권금액 306,000,000원)입니다.

이후 소유권 이전(2017-12-26), 압류(동안산세무서장, 안산시), 임의경매개시결정(관악중앙새마을금고, 2025타경102915), 가압류(신한은행, 107,469,715원) 등의 권리 변동이 있었습니다.

매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 압류, 가압류 등)는 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 413,469,715원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 서

* 보증금: 13,860,000원 (1,386만원)

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-12-18

* 확정일자: 2023-12-08

* 배당신고일자: 2025-06-11

* 대항력: 없음

* 비고: 본 건 경매 절차상 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

본건은 주거지대 내에 위치하며, 주변에 서울신성초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

인근 지역은 다세대주택 및 연립주택이 밀집한 주거 밀집 지역으로, 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

직접적인 상업 시설보다는 주거 편의를 위한 소규모 상점들이 분포할 것으로 예상됩니다.

주변 지도 검색 결과, 본건으로부터 직선거리 1km 이내에 특이한 혐오시설(유흥업소 밀집 지역, 대규모 공업 단지 등)은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 신림동 지역의 특성상 일부 유흥 관련 시설이 산재할 가능성은 있으므로, 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 살펴보시는 것이 좋습니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장 이용이 가능하며, 자가용 진출입이 용이합니다. 대중교통은 보통 수준입니다.

* 편의시설: 주거지역 특성상 인근에 근린생활시설 및 상점들이 있을 것으로 예상됩니다.

* 교육시설: "서울신성초등학교"가 북동측 인근에 위치하여 초등 교육 환경이 우수합니다.

* 기타: 본건은 지하 1층 창고(약 13.32㎡)가 공부상 공용 부분이나 현황 다르게 표기(B01호)되어 있으며, 조사 시 폐문 부재 상태였습니다.

6. 잠재적 리스크

* 현장 확인 불가: 점유자 폐문 부재로 인해 일부 세대 내부 설비 작동 여부 및 내부 상태 확인이 불가합니다. 이는 향후 명도 및 수리 시 예상치 못한 비용 발생 가능성을 내포합니다.

* 공부와의 차이: 지하 1층 창고의 현황과 공부상 내용이 상이하여, 추후 관련 민원 발생 소지가 있습니다.

* 급경사 지대: 토지가 급경사 지대에 위치하여 건물 신축이나 증축, 혹은 리모델링 시 공사 비용 증가 또는 제약이 따를 수 있습니다.

* 교육환경보호구역: "교육환경 보호에 관한 법률"에 따른 보호구역으로, 학원이나 기타 시설 운영 시 제한이 있을 수 있습니다. 정확한 내용은 동작교육청에 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 관악구 신림동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 신축(2016년 사용승인)이며 주거 지역 내에 있어 안정적인 입지를 갖추고 있습니다.

다만, 현장 내부 확인이 불가하여 정확한 물건 상태 파악이 어렵다는 점, 공부와의 차이점(지하 창고 관련)이 존재한다는 점은 입찰 시 유의해야 할 부분입니다.

권리관계는 말소기준권리 이후 모두 소멸될 예정이며, 임차인의 대항력도 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

주변 시세 대비 감정가는 합리적인 수준으로 판단되나, 잠재적 리스크에 대한 추가적인 조사와 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 다세대주택: 2016년 사용승인으로 비교적 최근 건물에 속합니다.

* 교육 환경: 서울신성초등학교 인근으로 자녀가 있는 세대에 유리한 입지입니다.

* 명도 리스크 제로: 임차인의 대항력이 없고 인수 보증금이 없어 명도 관련 부담이 적습니다.

* 주변 시세: 유사 조건의 인근 거래 사례와 비교 시, 합리적인 감정가를 형성하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 24,500만원이며, 유사 면적 및 건축 연도의 인근 다세대주택 실거래 사례를 고려할 때, 현 시세는 감정가 수준 또는 약간 상회하는 것으로 분석됩니다.

최근 거래 사례인 2015년 준공된 "드림하우스"(29.56㎡)가 32,000만원에 거래된 점, 본건의 건축 연도가 2016년으로 유사하고 전용면적이 26.39㎡임을 감안할 때, 최소 22,000만원에서 최대 25,000만원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

내부 상태 확인 불가 및 공부와의 차이 등 잠재적 리스크를 감안하여, 권리상의 안전성과 시세 대비 메리트를 종합적으로 판단하여 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

따라서, 보수적인 관점에서 220,000,000원 ~ 250,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 보시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.