나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102904 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 1513-5 지1층비01호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102904 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 1513-5 지1층비01호 근린상가 경매

• 사건번호: 2025타경102904
• 주소: 서울특별시 관악구 양녕로6다길 19-3 행복쉐르빌
• 용도: 근린상가

서울중앙지방법원 경매9계 2025타경102904 | 소재지: 서울특별시 관악구 양녕로6다길 19-3 행복쉐르빌 | 감정가: 179,000,000원 | 최저가: 114,560,000원 | 용도: 근린상가

1. 서울중앙지방법원 2025타경102904 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102904 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 1513-5 지1층비01호

용도: 근린생활시설 (현황 주택으로 이용 중)

감정가: 179,000,000원

토지면적: 23.02㎡ (약 6.97평)

토지 지분율: 2301.96% (제시외 면적 없음)

건물면적: 34.52㎡ (약 10.44평)

건물 지분율: 3451.5 (제시외 면적 없음)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 조OO

채권자: 김OO

건축물 현황:

구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 지하2층/지상4층 건물 내 구분 소유된 지1층 비01호

사용승인일: 2015년 05월 21일

이용상태: 주택(방2, 주방1, 화장실 등)으로 이용중 (탐문조사)

공부상 용도: 사무소 (현황과 차이 있음)

설비: 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등

토지 현황:

형상 및 이용: 2필지 일단의 남측하향 완경사 부정형 토지, 공동주택 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용 중

인접 도로: 북측 약 6미터 포장도로 접함

토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역, 동작교육청 확인 필수), 대공방어협조구역(위탁고도 194m), 과밀억제권역

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 관악구 봉천동에 위치하며, 서울신봉초등학교 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 환경을 형성하고 있습니다. 차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 버스승강장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 남부순환로와 강남순환도로를 통한 차량 이동도 비교적 용이한 편입니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행됩니다. 소유자이자 채무자는 조OO이며, 채권자는 김OO입니다. 제공된 정보만으로는 권리관계의 복잡성이나 말소 기준 권리, 인수되는 권리 등에 대한 상세한 분석은 어렵습니다. 보다 정확한 권리분석을 위해서는 법원 경매 서류 및 관련 공부를 면밀히 검토해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 봉천동 지역은 서울대학교를 비롯한 대학가와 주거 밀집 지역이 인접하여 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다. 서울신봉초등학교 인근에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 지역 주민을 대상으로 하는 안정적인 상권 형성이 가능합니다. 대중교통 접근성이 양호한 편이라 잠재적인 유동인구 확보에도 유리할 수 있습니다. 제2종일반주거지역으로서 주변 주거 단지의 수요를 기반으로 하는 상권을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

교육 환경으로는 서울신봉초등학교가 인근에 있어 자녀를 둔 가정의 교육 여건이 좋을 것으로 예상됩니다. 교통망으로는 버스 승강장이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다. 현재 주택으로 이용 중이라는 탐문 조사 결과에 따라, 방 2개, 주방, 화장실 등을 갖춘 주거 생활이 가능한 환경입니다. 근린생활시설이 혼재된 지역이므로 기본적인 편의시설 이용은 가능할 것으로 보이나, 구체적인 시설에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

본 건은 공부상 용도가 '사무소'로 되어 있으나, 실제로는 '주택'으로 이용 중인 것으로 파악되어 용도 불일치에 따른 명도 과정에서 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다. 또한, 현장 조사 당시 점유인의 조사 거부로 인해 정확한 임대 관계 및 점유 현황을 파악하지 못한 점은 리스크 요인입니다. 교육환경보호구역(정화구역) 내에 위치하여 관련 법규 준수가 필수적이며, 동작교육청을 통한 최종 확인이 필요합니다. 과밀억제권역, 가축사육제한구역 등 법적 제약 사항도 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 봉천동의 제2종일반주거지역 내에 위치한 지하 1층 근린생활시설로, 현재 주택으로 이용 중입니다. 서울신봉초등학교 인근으로 교육 환경이 양호하며, 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역 특성상 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다. 다만, 공부상 용도와 실제 이용 현황이 다르며, 점유인 조사 거부 등 미확인된 사항이 있어 권리 분석 및 명도 과정에서 주의 깊은 접근이 요구됩니다. 투자 시에는 용도 변경 가능성, 관련 법규 준수 여부, 그리고 명도 관련 제반 사항을 종합적으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

실거주 목적 투자자에게는 초등학교 인근이라는 점에서 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다. 소형 투자 관점에서는 서울 지역에 비교적 저렴한 가격으로 접근 가능한 기회가 될 수 있으나, 임대 관계 미상, 용도 불일치 등의 리스크를 충분히 고려해야 합니다. 또한, 장기적인 관점에서 해당 지역의 개발 계획이나 도시 재생 사업과의 연계 가능성을 검토해 볼 수 있습니다. 경매 특성상 시세 대비 저렴한 가격으로 취득할 수 있는 기회를 제공할 수 있습니다. 주변 지역에서 혐오시설이 발견되지는 않았으나, 관련 법규 및 지역 개발 계획을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매9계