나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102896 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 56-51 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재‘서울대입구역(지하철 2호선)’북측 인근에 위치하며
, 주위는 다세대주택, 아파트, 각종 근린생활시설 및 학교 등이 소재한 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(2호선) 서울대입구역이
소재하여 대중교통 상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 내 제3층 제302호로,
(사용승인일 1991.10.28)

외벽 : 벽돌붙임 등 마감,

창호 : 알루미늄샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.
상세내역은 후첨 '내부구조도' 참고.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스 및 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역((7층 이하)), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비
계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

제시외 건물 포함(제시외 평가액 본건 매각가격에 포함됨)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울중앙지방법원에서 진행 중인 2025타경102896 (1) 부동산 강제 경매 사건입니다.

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102896 (1)

* 소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 56-51 3층302호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 314,000,000원

* 토지 면적: 29.95㎡ (약 9.06평)

* 건물 면적: 51.09㎡ (약 15.46평)

* 건물 제시외 면적: 6.40㎡ (약 1.94평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 이OO

* 사용승인일: 1991년 10월 28일

* 건물 구조: 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 내 제3층 제302호

* 건축물 정보:

* 건물 총 면적 (연면적): 448.62㎡

* 건축 면적: 113.49㎡

* 해당 동 지상 층수: 3개 층

* 해당 동 지하 층수: 1개 층

* 전유 부분: 3층 302호

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 지하철 2호선 서울대입구역 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재된 주거지대입니다.

* 교통 상황: 차량의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스 정류장과 지하철 2호선 서울대입구역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로 상태: 본건 건물은 북측 및 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획: 제2종일반주거지역((7층 이하))에 속하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 관련 법규에 따른 제한 사항이 있습니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산 강제 경매로 진행 중이며, 채권자는 이OO입니다.

* 말소기준권리: 을구 3번 주택임차권 등기(2024.12.04.)보다 늦은 갑구 4번 강제경매 개시 결정 등기(2025.05.14.)입니다.

* 소멸되지 않는 권리: 을구 3번 주택임차권 등기(2024.12.04.자, 권리자 이성훈, 권리금액 286,650,000원)는 배당에서 임대차보증금 반환 채권이 전액 변제되지 아니하면 말소되지 않고 매수인이 인수하게 됩니다.

* 인수 보증금: 물건 명세서상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있습니다. 이는 경매 배당 절차를 통해 임차인이 보증금을 전액 변제받을 가능성이 높음을 시사합니다. 그러나 '말소: 인수'라는 등기부 기재와 함께 '배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액의 범위에서 말소되지 않고 매수인이 인수함'이라는 문구가 있으므로, 실제 배당표 확인 및 임차인과의 최종적인 보증금 인수 여부를 반드시 확인해야 하는 중대한 인수 부담 가능성이 존재합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이성훈

* 최초 보증금: 273,000,000원 (전입: 2020.11.26, 확정: 2020.11.03, 대항력: 있음)

* 1차 보증금 증액분: 13,650,000원 (확정: 2022.12.08, 전입: 2020.11.26, 대항력: 있음)

* 총 보증금: 286,650,000원

* 기타 등기사항:

* 갑1: 공유자 전원 지분 전부 이전 (1992.05.26)

* 갑2: 소유권 이전 (2003.11.03)

* 갑3: 소유권 이전 (2019.02.26)

* 갑4: 강제 경매 (2025.05.14)

4. 상권분석

본 물건은 주거 지역 내에 위치하고 있으며, 서울대입구역 역세권이라는 장점을 가지고 있습니다. 주변에 다양한 근린생활시설과 학교가 소재하여 배후 수요 확보가 용이합니다. 주거 지역으로서 안정적인 상권 특성을 보입니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선 서울대입구역을 이용할 수 있으며, 다양한 노선의 버스 이용도 가능합니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설 및 학교가 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. (구체적인 편의시설 정보는 부족합니다.)

* 주거 환경: 주거 지역으로서 비교적 양호한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 부담: 임차인 이성훈 씨는 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 286,650,000원에 대한 인수 가능성이 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 등기부상 '말소: 인수' 기재가 상반되므로, 이 부분에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 만약 보증금을 인수하게 될 경우, 매수인의 실질적인 부담액이 크게 증가합니다.

* 건물 노후: 1991년 사용승인된 건물로, 약 35년 경과된 노후 건물입니다. 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 임대 관계 미상: 임차인 외 다른 임대 관계에 대한 정보가 명확하지 않아 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 제시외 건물 포함: 건물 제시외 면적 6.40㎡가 매각에 포함되며, 이에 대한 평가액도 본 건 매각 가격에 포함됩니다. 실제 현황 및 활용 가능성을 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울대입구역 인근의 역세권에 위치한 다세대주택으로 입지 조건은 양호합니다. 그러나 1991년 건축된 노후 건물이며, 무엇보다 대항력 있는 임차인 이성훈 씨의 보증금 인수 여부가 가장 큰 잠재적 리스크 요인입니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 등기부상 '인수' 기재의 불확실성을 해소하는 것이 중요하며, 이를 해결하지 못할 경우 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 서울대입구역 도보 이용 가능한 역세권으로, 교통 편의성과 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 주거 환경: 안정적인 배후 수요를 갖춘 주거 지역 내 위치하고 있습니다.

* 잠재적 가치: 향후 재개발 또는 리모델링 등을 통한 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 314,000,000원입니다. 최근 매매 사례 분석 결과, 인근 봉천동 지역의 유사 면적(약 15.46평) 다세대주택의 시세는 평당 약 1,500만원에서 1,750만원 수준으로 파악됩니다. 이를 기준으로 본 건의 시장 가치를 산정하면 약 23,190만원에서 27,050만원 범위로 추정됩니다.

감정가가 시세 대비 높게 책정되었으며, 대항력 있는 임차인 보증금 인수라는 중대한 위험 요소를 고려할 때, 입찰가는 보수적으로 접근해야 합니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 점을 감안하더라도, 임차인 관련 권리 관계는 반드시 최종 확인이 필요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 감정가의 70% ~ 80% 수준을 예상 범위로 설정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 230,000,000원 ~ 250,000,000원

주의사항: 위 예상 입찰가는 시장 시세 및 감정가를 바탕으로 추정된 금액이며, 임차인의 보증금 인수 여부, 실제 배당표, 현장 조사 결과 등 다양한 변수에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 임차인 관련 권리 분석은 가장 중요하며, 입찰 전 반드시 전문가와 상의하여 정확한 권리 관계를 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.