나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102859 [1] 서울특별시 서초구 양재동 91 삼익양재빌라 8층802호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-10

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102859 [1] 서울특별시 서초구 양재동 91 삼익양재빌라 8층802호 아파트 경매

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서울중앙지방법원 경매10계 2025타경102859 | 소재지: 서울특별시 서초구 양재동 91 삼익양재빌라 8층802호 | 감정가: 1,570,000,000원 | 최저가: 1,570,000,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102859 (1)

소재지: 서울특별시 서초구 양재동 91 삼익양재빌라 8층802호

용도: 아파트

감정가: 1,570,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 주OO

채권자: 굿OOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 상세

토지면적(대지권): 59.22㎡ (약 17.91평)

건물면적(전용): 162.54㎡ (약 49.17평)

건물의 구조: 철근콘크리트 슬래브지붕 아스팔트슁글 지하1층/지상10층 건물 내 8층

2. 감정평가 요약

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 서초구 양재동 소재 '서울행정법원' 남동측 인근에 위치하며, 인근은 동유형의 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 제반 주위환경 및 교통상황은 보통이며, 인근에 버스정류장 및 지하철 3호선 '양재역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.2. 건물 및 이용 상태

본건은 아파트로 이용 중이며, 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화설비, 주차장설비, 승강기설비 등이 완비되어 있습니다. 건물 외벽은 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽은 벽지 및 타일 마감입니다.

2.3. 토지 현황 및 제한 사항

4필지 일단의 정방형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중이며, 북동측/북서측(약 5미터 노폭), 남측(약 10미터 노폭) 포장도로에 접하고 있습니다.

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)이며, 제1종지구단위계획구역(양재택지)에 속합니다.

가장 큰 제한사항으로는 **토지거래계약에관한허가구역**으로 지정되어 있어(지정기간: 2025.03.24.~2025.09.30.), 낙찰 시 토지거래허가와 관련된 확인이 필수적입니다.

3. 입지조건 분석

3.1. 최고의 입지

본건은 강남권의 핵심 주거지역인 서초구 양재동에 위치하며, 지하철 3호선 양재역이 가까워 강남 및 도심으로의 접근성이 매우 우수합니다. '서울행정법원' 등 공공기관이 인접해 있으며, 제2종일반주거지역(7층이하) 내에 위치하여 주거 쾌적성을 확보하고 있습니다.

4. 권리분석

본건은 토지와 건물을 일괄매각하는 임의경매 사건으로, 특별히 '특이사항'이나 '주의사항'은 보고서상 기재되어 있지 않습니다.

채무자와 소유자가 동일인이며, 매각물건명세서상 낙찰자가 인수할 권리(예: 최선순위 설정일보다 앞선 대항력 있는 임차인)가 없는 경우 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다.

다만, 임대관계가 '미상'이므로 임차인 유무, 대항력 여부에 대한 입찰 전 철저한 현장 조사 및 권리 분석이 필수적입니다.

5. 상권분석

본건은 양재역 상권의 배후 주거지에 해당하며, 서초구 일대의 생활 편의 시설을 편리하게 이용할 수 있습니다.

인근에 아파트, 다세대 주택 등 주거 시설과 근린생활 시설이 혼재하여 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다. 특히 '양재택지' 지구단위계획구역에 포함되어 있어 향후 지역 개발 및 재건축/재개발 등의 잠재적 가치를 기대할 수 있습니다.

6. 생활정보

교통: 지하철 3호선 양재역 인접, 다수의 버스 노선, 경부고속도로 및 강남 주요 도로망 접근성 최상.

교육: 서초구의 우수한 학군 이용 가능.

편의: 인근에 다양한 근린생활시설, 대형 마트 및 병원 등 생활 편의 시설이 밀집.

7. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 현재(2025년 3월 기준) 토지거래허가구역으로 지정되어 있으므로, 지정기간 내 잔금 납부 시 실수요자로서의 허가 요건을 충족해야 하는 리스크가 존재합니다. 허가 조건을 미리 확인해야 합니다.

임대관계 미상: 임차인이 있는 경우 명도 절차(인도명령 및 강제집행)에 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.

건물 연식: 건물의 구조(철근콘크리트 슬래브지붕)와 양재동 빌라의 일반적인 준공 시점을 고려할 때, 비교적 연식이 있을 수 있어 건물 가치 및 내부 수리 비용을 감안해야 합니다.

8. 종합 의견 및 투자 포인트

8.1. 종합 의견

서울특별시 서초구 양재동에 위치한 본건은 강남권 핵심 입지에 위치하며, 전용면적 약 49평의 대형 평형 아파트로 희소성과 실거주 가치가 높습니다.

토지거래허가구역 지정이라는 일시적인 제한 사항이 있지만, 실수요자에게는 오히려 경쟁률을 낮추는 기회가 될 수 있습니다. 권리 분석과 명도 계획을 철저히 수립한다면 높은 투자수익을 기대할 수 있는 우량 물건으로 판단됩니다.

8.2. 투자 포인트

강남권 핵심 주거지: 서울 최고 수준의 인프라와 교통망을 누릴 수 있는 서초구 입지.

대형 평형 희소성: 최근 공급이 많지 않은 대형 평형 아파트로 실거주 만족도가 높음.

우수한 대지권 지분: 토지면적이 59.22㎡로 비교적 우수하며, 향후 양재택지 지구단위계획 변경 및 재건축/리모델링 추진 시 높은 잠재 가치 기대.

양호한 감정가: 입찰 전 철저한 시세 조사를 통해 감정가 대비 적정 가격으로 낙찰받는다면 확실한 투자 기회가 될 수 있음.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매10계