나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102534 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 6층602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 네오 · 평가일 2025.04.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ""서울미성초등학교"" 북동측 인근에 소재하는 오피스텔로서, 주위는 업무시설, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 형성되어있는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제6층 제602호로서,
(2021-12-13 사용승인)

외벽 : 석재붙임 등
창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 (주거용)오피스텔로 이용중임. (후첨 ""건물개황도"" 참조)

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 토지 대비 대체로 등고평탄한 가장형 토지로서, 업무시설 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약 15미터 내외의 난곡로와 동측으로 폭 약 3미터 내외의 막다른 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<신림동 1568-5번지>
도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심(서울특별시 고시 제2023-315호(2023.07.27.))) , 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변)임.

<신림동 1568-6번지>
도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심(서울특별시 고시 제2023-315호(2023.07.27.))) , 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 현장조사 당시 점유자의 폐문부재 등으로 내부를 확인할 수 없어 제반 설비의 작동 여부 및 내부 인테리어 여부 등은 확인이 불가하니 경매 입찰 시 이점에 유의하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102534 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 6층602호

용도: 오피스텔

감정가: 258,000,000원

1.3. 면적

토지면적: 4.46㎡ (약 1.35평)

토지지분: 4.4566㎡ (약 1.35평)

건물면적: 18.86㎡ (약 5.70평) (전용면적)

건물지분: 18.86㎡ (약 5.70평)

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.5. 건축물 정보

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제6층 제602호

사용승인일: 2021년 12월 13일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "서울미성초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 및 도로

본 건은 인접 토지와 비교하여 대체로 등고평탄한 가장형 토지로 업무시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. 남서측으로 폭 약 15미터의 난곡로와 동측으로 폭 약 3미터의 막다른 도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한상태

본 필지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심), 도로, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리: 서울중앙지방법원 강제경매개시결정 (2025타경102534) 등기부 (접수일자: 2025.03.28)

3.2. 말소되는 권리

* 주택임차권 (김연욱): 보증금 265,000,000원 (말소)

* 주택도시보증공사의 강제경매 (채권액 265,000,000원) (말소기준권리)

3.3. 인수되는 권리

* 임차인: 박혜연

보증금: 700,000원

차임: 700,000원

전입일자: 2025년 1월 16일

대항력: 있음

비고: 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각으로 인해, 인수되는 보증금은 0원으로 예상됩니다.

3.4. 기타 권리사항

* 소유권 이전 등기 및 신탁 등기 말소 사항이 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본 건은 오피스텔 밀집 지역에 위치하며, 주변에 다양한 업무시설, 근린생활시설 등이 형성되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

4.2. 토지이용계획

일반상업지역으로 지정되어 있어 향후 상업시설 관련 개발 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

건물 내 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기, 기계식 주차장 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육시설

인근에 서울미성초등학교가 소재합니다.

5.3. 교통 및 주거 환경

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이합니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 14층 중 6층에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

대항력 있는 임차인 박혜연이 존재하며, 보증금 700,000원, 차임 700,000원입니다. 전입일자가 2025년 1월 16일로, 현재까지 보증금이 반환되지 않았다면 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 다만, "인수 보증금 합계: 0원"으로 표기되어 있으며, HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건부 매각으로 인해 매수인의 직접적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

6.2. 현장 확인 제약

현장 조사 당시 점유자의 폐문부재로 인해 내부 확인이 불가하여, 제반 설비의 작동 여부 및 내부 인테리어 상태 등을 직접 확인할 수 없다는 점은 입찰 시 유의해야 할 사항입니다.

6.3. 주변 환경

최근 신림동 일대에서 치안 관련 이슈가 발생하여 지역 이미지에 대한 우려가 제기될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 신림동에 위치한 오피스텔로, 역세권은 아니지만 주변에 다양한 편의시설과 상업시설이 형성되어 있어 주거 및 업무용으로 활용 가능성이 있습니다. 2021년 신축 건물로 비교적 최신 상태이며, 감정가 2억 5,800만원에 대한 권리 분석상 인수되는 보증금이 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재, 현장 확인의 제약, 그리고 지역의 최근 치안 관련 이슈는 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 최근 준공된 건물(2021년)로 관리 상태 양호 예상.

* 일반상업지역에 위치하여 향후 건물 가치 상승 잠재력 보유.

* 인수되는 보증금이 없는 것으로 파악되어 투자금액 대비 수익률 기대 가능.

9. 예상 입찰가

현재 제시된 감정가는 258,000,000원입니다. 주변 오피스텔 매매 사례를 볼 때, 해당 면적(18.86㎡)의 시세는 2억 초반에서 2억 중반대에 형성되어 있는 것으로 파악됩니다. 그러나 경매 물건의 경우, 유찰 여부, 권리관계, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본 물건은 인수되는 보증금이 없다는 점과 감정가가 합리적으로 책정되었다는 점을 감안할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서 입찰이 이루어질 가능성이 있습니다.

잠재적 리스크와 현장 확인의 제약 등을 고려하여, 보수적으로는 감정가 대비 90%~100% 수준인 232,200,000원에서 258,000,000원 사이를 예상해 볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰가 결정 시에는 최신 시세 변동 및 경쟁 상황을 면밀히 분석하여 신중하게 접근하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.