나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102534 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 6층602호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102534 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 6층602호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경102534
• 주소: 서울특별시 관악구 난곡로 298, 더위일관악파크뷰 6층602호
• 용도: 오피스텔

서울중앙지방법원 경매8계 2025타경102534 | 소재지: 서울특별시 관악구 난곡로 298, 더위일관악파크뷰 6층602호 | 감정가: 258,000,000원 | 최저가: 206,400,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울중앙지방법원 2025타경102534 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102534 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 6층602호

용도: 오피스텔

감정가: 2억 5천 8백만 원 (258,000,000원)

토지면적: 4.46㎡ (약 1.35평)

토지지분: 4.4566㎡ (약 1.35평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 18.86㎡ (약 5.70평) (전용면적 추정)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 감정평가서 요약

위치 및 주위환경: 본 건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 서울미성초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 일반적인 주거 및 상업 환경을 형성하고 있습니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황: 본 건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

건물의 구조: 본 건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 14층 건물 중 제6층 제602호입니다. 2021년 12월 13일에 사용승인된 신축 건물에 속합니다. 외벽은 석재붙임 등으로 마감되었으며, 창호는 하이샷시 등이 사용되었습니다.

이용상태: 현재 (주거용) 오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역: 건물 내에는 기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 및 기계식 주차장 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태: 본 건 토지는 인접 토지에 비해 대체로 등고평탄한 가장형 토지로서, 현재 업무시설 및 오피스텔 건부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로상태: 본 건 남서측으로는 폭 약 15미터 내외의 난곡로가, 동측으로는 폭 약 3미터 내외의 막다른 도로가 접해 있어 차량 및 보행자 통행에 어려움은 없습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

신림동 1568-5번지: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심), 도로, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역입니다.

신림동 1568-6번지: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심), 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역입니다.

공부와의 차이: 토지 및 건물 공부상 현황과 실태 간에 특별한 차이는 없는 것으로 파악되었습니다.

기타 참고사항: 임대 관계는 현재 파악되지 않았습니다. 현장 조사 당시 점유자의 폐문부재로 인해 내부를 직접 확인할 수 없어, 제반 설비의 작동 여부나 내부 인테리어 상태 등에 대한 정확한 확인은 불가능합니다. 경매 입찰 시 이 점을 반드시 유의해야 합니다.

1.3. 입지조건

본 물건은 서울 지하철 2호선 신림역과는 다소 거리가 있으나, 서울미성초등학교 인근의 주거 및 상업 기능이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 남서측으로 폭 15미터 내외의 난곡로가 접해 있어 차량 접근성이 양호하며, 인근에 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다. 주변으로는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 발달해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.4. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 가장 중요한 권리사항으로는 '대항력있는임차인'의 존재입니다. 이는 해당 임차인이 법적으로 자신의 임차권을 대항할 수 있으며, 경매 낙찰 후에도 임차 관계가 승계되거나 보증금 반환 채무가 낙찰자에게 이전될 가능성이 있음을 의미합니다. 임대 관계가 미상이고 내부 확인이 불가한 점과 더불어, 이 임차인 문제는 본 건의 가장 큰 리스크 요인으로 철저한 확인이 필요합니다.

1.5. 상권분석

물건이 소재한 지역은 일반상업지역 및 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심)으로 지정되어 있어, 상업 활동이 활발한 지역으로 분류됩니다. 다양한 업무시설과 근린생활시설이 밀집해 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 또한, 주변의 다세대주택 및 연립주택 단지는 오피스텔의 주거용 수요를 뒷받침할 수 있습니다. 신축 건물이라는 점은 최신 트렌드를 반영하여 거주자나 임차인에게 매력적으로 작용할 수 있습니다.

1.6. 생활정보

생활 편의시설로는 주변의 근린생활시설을 통해 마트, 식당, 카페 등 다양한 상업 시설 이용이 가능합니다. 교육 환경으로는 서울미성초등학교가 인근에 위치하며, 주변에 다른 학교들도 분포하고 있습니다. 교통은 버스정류장이 가까워 시내외 접근이 용이합니다. 건물 자체에는 엘리베이터와 기계식 주차 설비가 갖추어져 있어 편리한 주거 생활을 지원합니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '대항력있는임차인'의 존재입니다. 임차인의 보증금, 임대 기간, 월세 등 구체적인 계약 내용을 파악하지 못할 경우, 낙찰 후 예상치 못한 금전적 부담이 발생할 수 있습니다. 또한, 현장 조사 당시 점유자의 부재로 내부 상태를 직접 확인하지 못하여, 추후 수리비나 내부 인테리어 관련 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다. 이는 투자 수익률에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 2021년에 준공된 신축 오피스텔로, 서울특별시 관악구 신림동의 일반상업지역에 위치하여 입지적 장점을 가지고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성도 양호한 편입니다. 그러나 '대항력있는임차인'의 존재와 내부 상태 미확인이라는 중대한 리스크 요인을 안고 있습니다. 낙찰자는 임차인과의 관계를 명확히 규명하고, 내부 상태를 정확히 파악한 후 신중하게 인수 여부를 결정해야 합니다.

1.9. 투자 포인트

신축 건물로서의 가치와 일반상업지역의 잠재력을 고려할 때, 임차인 관련 리스크만 성공적으로 해소된다면 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다. 특히, '난곡사거리지구중심' 지구단위계획구역 내 위치는 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 시사합니다. 소형 면적 오피스텔은 1인 가구 및 소규모 사업자에게 꾸준한 수요가 있으므로, 정확한 권리 분석과 내부 상태 점검을 바탕으로 합리적인 가격에 취득한다면 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다. 현재 파악된 정보상으로는 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매8계