나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102601 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 27-2 시우트리 3층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강산 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 ""봉원중학교"" 서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택
다세대주택, 오피스텔, 점포, 음식점, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 접근이 가능하고, 노선 버스 정류장 및 지하철역과의 거리 등으로 보아 대중교
통 이용의 편의도는 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상14층 건내 3층 301호(기호1), 3층 302호
(기호2), 5층 501호(기호3), 5층 502호(기호4), 6층 602호(기호6), 6층 603호(기호7), 6층
604호(기호8)로서
외벽 : 석재 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건 기호1~4,6~8는 공부상 사무소 용도(별첨 '내부구조도' 참조)이며 현황은 주거용으로 이
용 중인 것으로 탐문 조사됨.

설비내역

본건 기호1~4,6~8는 급ㆍ배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설, 타워형 주차설비 등이 되
어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지 부정형의 평탄한 토지로서 집합건축물(제2종근린생활시설외3) 건부임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1 : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(봉천지역중심(서울특별시 고시 제2016-
202호(2016.07.14.))), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확
인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사
기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목
에 따른 도로(도로일부포함).

*기호2 : 도시지역, 일반상업지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(봉천지역중심(서울특별시
고시 제2016-202호(2016.07.14.))), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육
청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고
도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102601 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 27-2 시우트리 3층301호

용도: 근린상가 (현황 주거용)

감정가: 210,000,000원

토지 면적: 4.58㎡ (약 1.39평)

토지 지분: 4.5766㎡ (약 1.38평)

건물 면적: 17.86㎡ (약 5.40평)

건물 지분: 17.86㎡ (약 5.40평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO (등기부상 케이씨유엔피엘대부주식회사)

특이사항: 공동담보

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "봉원중학교" 서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 점포, 음식점, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장 및 지하철역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2021년 12월 29일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (을1)입니다.

말소예정 권리: 말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 주택임차권, 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 변규보

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 02월 03일

* 확정일자: 2022년 02월 02일

* 배당신고일자: 2024년 04월 18일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

변규보 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 200,000,000원은 배당을 통해 회수될 것으로 예상되므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

1.4. 상권분석

본건은 서울특별시 관악구 봉천동의 일반상업지역 및 지구단위계획구역(봉천지역중심)에 속해 있습니다. 주변에 주택가와 상업시설이 혼재되어 있어 주거 및 근린생활시설로서의 수요가 예상됩니다.

1.5. 생활정보

건물 구조는 철근콘크리트구조로 지하 1층, 지상 14층 건물 중 3층 301호입니다. 공부상 용도는 사무소이나 현황은 주거용으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 건물 내에는 급배수, 위생, 난방, 승강기, 타워형 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

건축물대장상 '위반건축물' 표기가 존재(내역: 옥탑1층 30㎡ 패널 공동주택)하며, 이에 대한 원상회복 의무 유무는 해당 구청에 확인이 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 공부상 용도(사무소)와 실제 이용 상태(주거용)의 차이가 존재합니다.

* 건축물대장상 '위반건축물' 등재로 인한 추후 이행강제금 부과 또는 원상회복 의무 발생 가능성이 있습니다. 관련 내용은 관할 구청에 반드시 확인해야 합니다.

* 임대 관계가 미상으로, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구의 일반상업지역에 위치한 소형 근린상가(현황 주거용)입니다. 감정가는 2억 1천만원이며, 등기부상 모든 권리는 말소될 예정으로 낙찰자가 인수하는 권리 부담은 없습니다. 하지만 공부상 용도와 현황의 불일치, 위반건축물 등재 사실은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 입찰 전 관련 내용을 철저히 확인해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 소형 면적으로 비교적 적은 초기 투자 비용으로 접근 가능합니다.

* 지하철역 인근으로 역세권의 장점을 가질 수 있습니다.

* 현재 주거용으로 이용 중인 점을 고려하여, 내부 수리 후 주거용 임대 또는 소형 사무실로 활용 가능성이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가는 210,000,000원이며, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. 위반건축물 관련 비용 및 명도 저항 가능성 등을 고려하여 신중하게 판단해야 합니다. 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 수준을 고려하되, 현장 조사 및 권리 분석 내용을 종합하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.