나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102499 [1] 서울특별시 중구 신당동 251-73 10층1005호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102499 [1] 서울특별시 중구 신당동 251-73 10층1005호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경102499
• 주소: 서울특별시 중구 퇴계로73가길 18, 10층1005호
• 용도: 도시형생활주택

서울중앙지방법원 경매8계 2025타경102499 | 소재지: 서울특별시 중구 퇴계로73가길 18, 10층1005호 | 감정가: 261,000,000원 | 최저가: 208,800,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호 : 서울중앙지방법원 2025타경102499 (1)

소재지 : 서울특별시 중구 신당동 251-73 10층 1005호

용도 : 도시형생활주택

감정가 : 261,000,000원

토지면적 : 6.00㎡ (약 1.82평)

토지 제시외면적 : 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적 (전용면적) : 14.54㎡ (약 4.40평)

건물 제시외면적 : 0.00㎡ (약 0.00평)

매각대상 : 토지/건물 일괄매각

경매구분 : 부동산강제경매

채권자 : 손OO

특이사항 : 대항력 있는 임차인 존재

주의사항 : (별도 기재 없음)

1.2. 감정평가서 요약

본건은 서울특별시 중구 신당동 소재 광희초등학교 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 동대문 패션상가, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 상가지대로, 전반적인 입지 여건은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 지하철 2, 6호선 신당역 등이 위치하여 교통 여건은 무난한 편입니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 10층 건물 중 10층 1005호이며, 2020년 11월 03일에 사용승인되었습니다. 외벽은 석재 마감 등으로 되어 있으며, 내벽 및 바닥재 정보는 확인되지 않았습니다. 창호는 알루미늄 시스템창호 등이 사용되었습니다.

이용 상태는 도시형생활주택(복층형)으로 사용 중입니다. 기본 위생 및 급배수 설비, 도시가스 개별난방 설비, 승강기, 소화전, 화재경보 설비, 기계식 주차장, 천장형 에어컨 등이 설치되어 있습니다.

토지는 인근 지대에 비해 등고 평탄한 세장형 토지로, 주상복합 용도(오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설) 건부지로 이용 중입니다. 본건 서측으로 약 5m 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 일반상업지역, 지구단위계획구역, 가축법상 가축육제한구역, 건축법상 최고높이 제한지역, 교육환경 보호에 관한 법률상 상대보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(위탁고도 77-257m), 수도권정비계획법상 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 서울도심(4대문안)으로 지정되어 있습니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 확인되었습니다.

기타 참고사항으로, 본건의 정확한 임대 관계는 미상이나, 등기사항전부증명서 상 보증금 2억 5천만 원의 임차권이 설정되어 있는 것으로 확인되었습니다.

2. 입지조건

본 물건은 서울의 중심부인 중구 신당동에 위치하여 뛰어난 접근성을 자랑합니다. 특히 동대문 패션상권과 인접해 있어 활발한 유동인구를 기반으로 한 상업 시설 이용이 편리합니다. 대중교통으로는 지하철 2, 6호선 신당역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 어디든 이동이 용이합니다. 주변에 광희초등학교가 있어 교육 환경 또한 갖추고 있습니다. 그러나 상가지대가 혼재된 만큼, 소음이나 번잡함은 감수해야 할 수 있습니다.

주변 시설 검색 결과, 일반적으로 상업 및 주거 지역으로 형성되어 있으며, 특별히 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 동대문 패션 상가 밀집 지역의 특성상 야간까지 이어지는 상업 활동으로 인한 소음 발생 가능성은 있습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 손OO입니다. 가장 중요한 권리 분석 사항은 '대항력 있는 임차인'의 존재입니다. 등기사항전부증명서 상 보증금 2억 5천만 원의 임차권이 설정되어 있으며, 이 임차인은 대항력을 갖추고 있어 명도 시 잔여 보증금에 대한 부담이 낙찰자에게 전가될 가능성이 있습니다. 정확한 임차 관계 및 인수 조건에 대한 면밀한 추가 조사가 필수적입니다.

4. 상권분석

물건이 위치한 신당동은 서울의 주요 상권 중 하나인 동대문 패션 상가와 인접해 있어 상업 활동이 매우 활발한 지역입니다. 주위에는 오피스텔, 도시형 생활주택, 근린생활시설 등이 혼재하며, 이는 풍부한 배후 수요와 함께 다양한 상업 기회를 제공합니다. 특히 패션 관련 업종의 종사자 및 방문객을 대상으로 한 임대 수익 창출이 기대되는 지역입니다. 다만, 경쟁이 치열할 수 있으므로 업종 선택에 신중을 기해야 합니다.

5. 생활정보

본건은 도시형생활주택으로, 복층형 구조로 되어 있어 공간 활용도를 높였습니다. 최신식 설비(개별난방, 승강기, 시스템 에어컨 등)를 갖추고 있어 주거 편의성이 높습니다. 신당역을 중심으로 한 교통망, 동대문 상권의 풍부한 생활 편의 시설, 그리고 광희초등학교와의 인접성은 생활의 편리성을 더합니다. 1~2인 가구에게 적합한 주거 형태이며, 역세권 오피스텔/도시형 생활주택으로서의 가치를 지닙니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '대항력 있는 임차인'의 존재입니다. 보증금 2억 5천만 원의 임차인이 대항력을 갖추고 있다면, 낙찰자가 해당 임차인의 보증금을 인수해야 할 의무가 발생할 수 있습니다. 현재 감정가는 2억 6,100만 원이지만, 임차인의 보증금 인수 부담을 고려하면 실제 낙찰 가능한 금액과 잠재적 수익률을 재산정해야 합니다. 또한, 임대 관계 미상으로 인해 추가적인 미납 관리비, 공과금 등의 인수 여부도 확인이 필요합니다. 건물 면적이 다소 협소한 편이므로, 수요층이 제한적일 수 있다는 점도 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 중심부의 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 동대문 패션 상권이라는 강력한 배후 수요를 갖추고 있어 투자 가치가 있습니다. 교통 및 생활 편의 시설 또한 우수합니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재로 인한 보증금 인수 부담은 본 물건의 가장 큰 리스크 요인이며, 이를 면밀히 분석하여 투자 수익률을 산정해야 합니다. 추가적인 권리 분석 및 현장 조사를 통해 임차 관계를 명확히 파악하는 것이 성공적인 투자를 위한 필수 과정입니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지 : 서울 중구 신당동, 동대문 패션상권 인접, 2, 6호선 신당역 도보 거리의 초역세권.

* 활발한 상권 : 동대문 상권의 풍부한 유동인구 및 배후 수요를 기반으로 한 임대 수익 기대.

* 편리한 생활 환경 : 다양한 상업 시설, 교통망, 광희초등학교 인접으로 생활 편의성 우수.

* 실거주 및 투자 겸용 : 1~2인 가구의 실거주 가능하며, 임대 수익 창출을 통한 투자 목적 달성 가능.

* 복층형 구조 : 14.54㎡ (약 4.40평) 전용 면적 내 복층 구조로 공간 효율성 증대.

*주의: 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 및 추가적인 법률 검토 없이는 최종적인 투자 결정을 내릴 수 없습니다. 특히 대항력 있는 임차인에 대한 면밀한 분석이 필수적입니다.*

법원 정보

서울중앙지방법원 경매8계