나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102886 [1] 서울특별시 관악구 신림동 409-234 태경빌 2층203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가치 · 평가일 2025.05.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '서원역(신림선)' 남동측 인근에 위치하고 주위에는 단독주택, 다가구 및 연립주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건은 북측으로 서원1길에 접하여 차량 주정차 등이 용이하고 인근에 노선버스 정류장, 지하철역(서원역 신림선)이 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제203호로서(사용승인일:2020.05.08.)
외벽: 석재붙임 등 마감
창호: 샷시창호 마감임.

이용상태

공부상 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화전, 화재탐지설비, 승강기 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사의 세장형 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(제2종일반주거지역(7층이하)), 가축사육제한구역, 건축허가. 착공제한지역(2024-09-27)(건축허가·착공제한지역(제한기간:제한공고(고시)일로부터 2년)), 건축허가·착공제한지역(건축허가등 제한(연장)연장기간: 2024. 9. 15. ~ 2025. 9. 14(서울특별시 고시 제2022-385호와 관련)), 대공방어협조구역(위탁고도:194m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.1.4.~2026.1.28.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102886 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 409-234 태경빌 2층 203호

용도: 도시형생활주택

감정가: 348,000,000원

토지면적: 18.88㎡ (약 5.71평)

건물면적: 29.61㎡ (약 8.96평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축연도: 2020년 5월 8일 (사용승인일)

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '서원역(신림선)' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위에는 단독주택, 다가구 및 연립주택, 근린생활시설 등이 소재합니다.

북측으로 서원1길에 접하여 차량 접근 및 주차가 용이하며, 인근에 노선버스 정류장과 지하철역(서원역 신림선)이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 강제경매 사건으로, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

등기부상 권리 분석 결과, 말소기준권리는 2023년 8월 1일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑4)입니다.

이 가압류를 기준으로 이후 설정된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

채권 총액은 1,418,000,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(나진규)

* 보증금: 280,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 2월 26일

* 확정일자: 2021년 1월 15일

* 배당신고일자: 2023년 4월 21일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사와의 확약서에 따라, 임차인은 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당금으로 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 잔존 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의하였습니다. 따라서 임차인의 보증금 280,000,000원은 인수되지 않을 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 집합건물 등기부 요약:

* 갑1: 2020-05-19 소유권보존 (이도연) - 말소 예정

* 갑3: 2021-02-26 소유권이전2번신탁등기말소 - 말소 예정

* 을7: 2023-04-21 주택임차권 (나진규, 280,000,000원) - 말소 예정

* 갑4: 2023-08-01 가압류 (주택도시보증공사, 1,138,000,000원) - 말소기준권리

* 갑5: 2025-05-12 강제경매 (주택도시보증공사, 280,000,000원) - 본건 경매 개시 결정, 말소 예정

1.4. 상권분석

본건이 소재한 신림동 일대는 주거 밀집 지역으로, 다양한 연립주택, 다세대주택, 도시형생활주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 서원역 인근으로 상업 시설이 발달하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

최근 신림동 지역은 강력 범죄 사건 등으로 인해 부정적인 이미지가 부각되기도 하였으나, 통계적으로 볼 때 인구 대비 범죄율이 타 지역에 비해 압도적으로 높다고 보기는 어렵습니다. 하지만 이러한 지역적 이미지는 투자 시 고려할 수 있는 요인입니다.

1.5. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제203호이며, 2020년 5월 8일 사용 승인되었습니다.

외벽은 석재붙임, 창호는 샷시창호 마감입니다.

위생설비, 급배수설비, 도시가스 난방설비, 소화전, 화재탐지설비, 승강기 등이 설치되어 있습니다.

주변에는 단독주택, 다가구 및 연립주택, 근린생활시설 등이 소재합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 건축허가·착공제한지역: 본건 토지이용계획상 '건축허가·착공제한지역'으로 지정되어 있어, 제한 기간(2024년 9월 15일부터 2025년 9월 14일까지) 동안 건축 관련 행위에 제한이 있을 수 있습니다. (현재 제한 기간 만료 후 갱신 여부 확인 필요) [property description]

* 지역 이미지: 최근 신림동 지역에 발생한 강력 범죄 사건 등으로 인해 부정적인 지역 이미지가 형성되어 있어, 향후 매각 및 임대 시 고려될 수 있는 요소입니다.

* 주차: 태경빌의 주차 대수는 총 7대로, 세대당 0.5대 수준으로 주차 공간이 다소 부족할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 신축(2020년)에 가까운 도시형생활주택으로, 서원역 역세권에 위치하여 교통이 편리하다는 장점이 있습니다. 감정가는 3억 4800만원으로 책정되었으며, 권리관계 상 인수해야 할 부담이 거의 없다는 점이 큰 매력입니다. 임차인의 대항력이 없고 HUG와의 확약으로 인해 보증금 미회수 시에도 추가적인 금전적 부담이 발생하지 않을 것으로 분석됩니다. 다만, 신림동 지역의 전반적인 치안 및 부정적 이미지, 그리고 건축 제한 지역 지정 등은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축급 도시형생활주택: 2020년 준공된 비교적 신축 건물입니다.

* 역세권 입지: 신림선 서원역 도보 이용 가능한 거리에 위치합니다.

* 권리 부담 없음: 임차인의 대항력 없음 및 HUG 확약으로 인해 낙찰자가 인수해야 할 보증금이나 추가적인 채무가 없습니다.

* 감정가 대비 시세: 유사 면적 및 연식의 주변 시세를 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상으로 평가될 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건은 2020년식 도시형생활주택으로, 전용면적 29.61㎡(약 8.96평)입니다.

최근 거래 사례를 살펴보면, 2015년식 29.56㎡ 주택이 3억 2,000만원에 거래되었습니다 [JSON data]. 본건은 이보다 신축(2020년식)이라는 점에서 유사하거나 더 높은 가치를 지닐 것으로 판단됩니다.

감정가는 3억 4,800만원으로 책정되었습니다.

임차인 관련 인수 부담이 없고, 지역적 이미지 외에 큰 하자가 발견되지 않았습니다.

이에 따라, 본건의 적정 입찰가는 시세 및 감정가를 고려하여 3억 2,500만원 ~ 3억 3,500만원 수준에서 검토해 볼 것을 제안합니다. 최종 입찰가는 경매 당일 현장 분위기 및 경쟁 상황을 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.