나이스옥션 법원경매 순천 2024타경4718 [1] 전라남도 광양시 다압면 하천리 59-3 제1동 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2024타경4718 [1] 전라남도 광양시 다압면 하천리 59-3 제1동 단독주택 경매

• 사건번호: 2024타경4718
• 주소: 전라남도 광양시 다압면 하천길 94 (제1동)
• 감정가: 2,127,915,400원
• 최저가: 762,645,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 단독주택

순천지원 경매2계 2024타경4718 | 소재지: 전라남도 광양시 다압면 하천길 94 (제1동) | 감정가: 2,127,915,400원 | 최저가: 762,645,000원 | 용도: 단독주택

1. 순천지원 2024타경4718 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 순천지원 2024타경4718 (1)

소재지: 전라남도 광양시 다압면 하천리 59-3 제1동

용도: 단독주택 (현재 펜션 및 주택으로 이용 중)

감정가: 2,127,915,400원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 구OOOOOOO

채무자: 구OO

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명, 재매각

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물, 구축물 및 조경수목(280주) 포함. 농지취득자격증명 제출 필수 (미제출 시 매수신청보증금 미반환)

1.2. 부동산 현황

1.2. 1.소재지 및 토지 정보

부동산의 소재지는 전라남도 광양시 다압면 하천리 59-3번지이며, 총 토지 면적은 8353.00㎡ (약 2527.56평)입니다. 토지는 부정형이며 북서측 하향의 완경사 지대에 위치해 있습니다. 주요 필지(일련번호 1,2,7,8)는 주거 및 펜션 건물 부지로 이용되고 있으며, 일련번호 6)은 펜션 부속 토지로 사용되고 있습니다. 토지 지분율은 명확하게 제시되지 않았으나, 일괄 매각 대상이므로 전체 토지를 대상으로 합니다. 제시외 토지 면적은 없습니다.

1.2. 2.건물 정보

건물 연면적은 총 3409.60㎡ (약 1031.46평)이며, 건물 지분율은 명확하게 제시되지 않았으나 일괄 매각 대상입니다. 건물은 주로 펜션 및 관리실 용도로 이용되고 있습니다. 건물 구조는 철근콘크리트, 경량철골구조 등 다양하며, 2층 건물과 단층 건물이 혼합되어 있습니다. 제시외 건물, 구축물 및 조경수목 280주도 포함되어 매각됩니다.

1.3. 감정평가 요약

1.3. 1.토지 감정 요항

해당 토지는 전라남도 광양시 다압면 하천리 소재 '하천마을'의 북동측 약 1km 지점에 위치하며, 현재 '섬진강금터펜션'으로 운영되고 있는 것으로 파악됩니다. 차량 통행이 가능하며 대중교통 이용도 무난한 편입니다. 토지는 보전관리지역으로 지정되어 있으며, 일부 필지는 가축사육제한구역, 공장설립승인지역, 영농여건불리농지에 해당합니다. 또한, 일부 필지(일련번호 6)는 지적도상 맹지이나 인접 필지(일련번호 7,8)를 통해 접근 가능합니다.

1.3. 2.건물 감정 요항

건물은 펜션 및 관리실 용도로 현재 이용되고 있으며, 급배수, 급탕, 바닥난방, 화재탐지경보설비 등이 갖추어져 있습니다. 주요 건물 구조는 철근콘크리트 및 경량철골구조이며, 외벽은 목재, 사이딩판넬, 황토벽돌 등으로 마감되었고, 내벽, 천장, 바닥도 다양한 자재로 마감되어 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다. 임대 관계는 파악되지 않았습니다.

1.4. 입지 조건

본 물건은 전라남도 광양시 다압면 하천리의 아름다운 자연 속에 위치하고 있습니다. 현재 '섬진강금터펜션'으로 운영되고 있어 관광객 유치에 유리한 입지를 가지고 있습니다. 백운산 자락 아래 청정계곡인 중대천계곡이 인접해 있어 쾌적한 자연 환경을 자랑하며, 공기가 맑고 물이 깨끗한 곳으로 알려져 있습니다. 봄철이면 전국적으로 유명한 광양 매화마을 축제가 열리는 지역과도 가까워 봄 시즌에는 특히 관광객 수요가 높을 것으로 예상됩니다. 차량 접근성은 양호하며 대중교통 이용도 가능한 편으로, 자체 차량을 이용한 이동이 편리합니다 [cite:provided]. 토지는 북서측으로 완만한 경사를 이루고 있습니다 [cite:provided].

1.5. 권리 분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행됩니다. 소유자는 구OOOOOOO이며, 채무자는 구OO, 채권자는 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 물건에는 '재매각'이라는 특이사항이 있으며, 이는 이전 경매 절차에서 매각이 완료되지 않았음을 의미하므로, 이전 매각 실패 사유에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 제시외 건물, 구축물 및 조경수목 280주도 포함됩니다. 가장 중요한 주의사항으로 '농지취득자격증명' 제출이 필수이며, 이를 제출하지 못할 경우 매수신청보증금이 반환되지 않으므로, 농지법 관련 규정을 사전에 충분히 숙지해야 합니다.

1.6. 상권 분석

본 물건은 광양시 다압면의 한적한 지역에 위치하며, 현재 '섬진강금터펜션'으로 운영되고 있는 점을 감안할 때, 지역 관광 수요에 기반한 상권 분석이 중요합니다. 광양시는 섬진강, 백운산 등의 자연경관과 매화 축제 등 계절별 축제로 인해 관광객이 꾸준히 방문하는 지역입니다. 따라서 본 물건은 펜션, 민박, 캠핑장 등 숙박 시설로서의 운영 잠재력이 높다고 볼 수 있습니다. 다만, 주변에 대규모 상업 시설이나 도심형 상권은 형성되어 있지 않아, 외부 방문객에 의존하는 관광 상권의 특징을 가집니다. 펜션 운영 경험이나 관광객 유치 전략이 있다면 긍정적인 상권 분석이 가능합니다.

1.7. 생활 정보

본 물건이 위치한 광양시 다압면 하천리는 자연 친화적인 농촌 및 산촌 지역입니다. 차량을 이용하면 주변으로 이동이 용이하나, 대중교통 이용은 다소 제한적일 수 있습니다 [cite:provided]. 교육 시설, 병원, 대형마트 등 생활 편의 시설에 대한 정보는 인근 읍면 지역으로 이동해야 접근 가능할 것으로 예상됩니다. 이는 전원생활이나 조용한 휴식을 추구하는 이들에게는 장점이 될 수 있으나, 도시 생활의 편리함을 기대하는 수요자에게는 단점으로 작용할 수 있습니다. 다만, 광양시에서는 다양한 생활 정보를 제공하고 있으며, 본 물건의 지역적 특성을 고려하여 현지 생활 여건을 파악하는 것이 중요합니다.

1.8. 잠재적 리스크

본 물건의 매입 시 고려해야 할 잠재적 리스크는 다음과 같습니다. 첫째, '농지취득자격증명' 제출 의무입니다. 농지를 취득하는 경우 해당 자격을 증명해야 하며, 미제출 시 매수 무효 및 보증금 몰수라는 중대한 불이익이 발생할 수 있습니다. 둘째, '재매각' 이력입니다. 이전 경매 절차가 무산된 이유를 파악하여 매수 결정에 신중을 기해야 합니다. 셋째, 토지 이용 및 접근성입니다. 일부 필지(일련번호 6)가 지적도상 맹지이며, 다른 필지를 통해 출입해야 하는 점은 향후 이용상 제약을 야기할 수 있습니다. 넷째, 자연재해 위험입니다. 해당 지역(다압면)은 집중호우 시 산사태 발생 위험이 언급된 바 있어, 경사지에 위치한 본 물건의 지질 및 안전성에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 또한, 최근 광양시 지역에서 폐기물 처리 시설 설치와 관련하여 주민 반발이 있었던 점은 지역 환경 및 개발 계획 측면에서 잠재적 이슈가 될 수 있습니다. 마지막으로, 임대 관계가 미상으로 파악되어, 인수 시 임차인과의 관계 설정 문제가 발생할 수 있습니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 아름다운 자연 환경과 현재 펜션으로 운영되고 있는 인프라를 바탕으로 관광 사업 또는 전원주택으로서의 매력을 지니고 있습니다. 특히 봄철 광양 매화 축제 등 지역 관광 자원과 연계하여 사업적 가치를 높일 수 있습니다. 그러나 '농지취득자격증명'이라는 법적 필수 요건과 '재매각' 이력, 맹지 포함이라는 점은 철저한 사전 조사와 법률 검토를 요구합니다. 이러한 제약 사항들을 충분히 이해하고 극복할 수 있다면, 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다. 자연 속에서의 휴양 및 사업을 꿈꾸는 투자자에게는 매력적인 기회가 될 수 있습니다.

1.10. 투자 포인트

1. 기존 펜션 시설 활용: 현재 '섬진강금터펜션'으로 운영 중인 시설을 그대로 활용하여 초기 투자 비용을 절감하고 즉시 수익 창출이 가능합니다.

2. 관광 자원과의 연계성: 광양 매화마을, 섬진강, 백운산 등 풍부한 관광 자원과 인접해 있어 계절별 관광객 유치에 유리합니다.

3. 쾌적한 자연 환경: 맑은 공기와 깨끗한 계곡이 인접한 입지로, 힐링 및 휴양 목적의 수요를 충족시킬 수 있습니다.

4. 잠재적 사업 확장성: 펜션 외에도 연수원, 체험 농장, 개인 전원주택 등 다양한 용도로 활용 가능성이 있습니다.

5. 감정가 대비 시세 차익 기대: 재매각 물건의 경우, 시장 상황에 따라 감정가 대비 경쟁력 있는 가격에 낙찰받을 가능성이 있습니다.

법원 정보

순천지원 경매2계