나이스옥션 법원경매 목포 2024타경3337 [1] 전라남도 신안군 증도면 대초리 1157 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 만연 · 평가일 2024.08.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전라남도 신안군 증도면 대초리 소재 "장고마을" 남동측 인근에 위치하며, 부근
은 펜션, 단독주택 및 농경지 등이 혼재하고, 주위환경은 보통임.

교통상황

대상토지까지 차량출입 가능하며, 인근에 간선도로가 통과하여 일반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1-4) 일단의 부정형 평지로, 펜션부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 왕복2차로의 아스팔트포장 지방도가 통과하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1,3) 생산관리지역, 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소,젖소,말,사슴,양,염소,
개,돼지,닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

일련번호(2,4) 생산관리지역, 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-43)(접합), 가축사육제한구역(모든
가축제한구역_소,젖소,말,사슴,양,염소,개,돼지,닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

"건물 감정평가요항표’ 참조.

공부와의 차이

일련번호 1-4) 공부상 지목은 ‘대·도로· 전’이나, 현황은 일단의 펜션부지임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 5,6) 일반목구조 경사지붕 2층으로,

외벽: 목재 미장 위 페인팅 등 마감,
내벽: 벽지 및 타일 등 마감,
창호: 목재창호 등임.

일련번호 7) 경량철골조 경사지붕 단층으로,
내·외벽: 목재 페인팅 등 마감임.

이용상태

일련번호 5,6) 펜션,
일련번호 7) 커피숍으로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

일련번호 1,3) 지상에 별지 ‘지적 및 건물개황도’에서와 같이 제시외물건이 소재함.

* 기호 ㄱ) 일반목구조 경사지붕 단층, 휴게실, 약 38㎡
기호 ㄴ) 판넬조 판넬지붕 단층, 보일러실, 약 23.7㎡
기호 ㄷ) 판넬조 판넬지붕 단층, 창고, 약 2.0㎡
기호 ㄹ) 인텍스 수영장(깊이:1.32m) 약 132㎡(데크 포함)
기호 ㅁ) 일반목구조 차광막지붕 단층, 창고, 약 27.2㎡

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 및 조경수목 포함
목록1~4: 일단의 펜션부지
목록5, 6: 현황 펜션, 목록 7: 현황 커피숍
목록1 지상의 이동식 창고 매각 제외
목록4 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

2.1. 기본사항

사건번호: 목포지원 2024타경3337 (1)

소재지: 전라남도 신안군 증도면 대초리 1157

용도: 근린시설

감정가: 918,175,100 원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOO (정확한 채권자는 등기부등본 확인 필요, 현재 정보로는 한국양계축산업협동조합이 말소기준권리 및 경매 신청인으로 확인됨)

2.2. 면적

토지면적: 3,108.00㎡ (약 940.22평)

건물면적: 438.44㎡ (약 132.64평)

건물 제시외면적: 90.90㎡ (약 27.50평)

총합계(건물): 529.34㎡ (약 160.14평)

2.3. 매각대상

토지/건물 일괄매각

2.4. 특이사항

농지취득자격증명 필요, 재매각

2.5. 주의사항

일괄매각, 제시외 건물 및 조경수목 포함

목록1~4: 일단의 펜션부지

목록5, 6: 현황 펜션

목록 7: 현황 커피숍

목록1 지상의 이동식 창고 매각 제외

목록4 농지취득자격증명 필요 (미제출시 보증금 미반환)

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 전라남도 신안군 증도면 대초리 소재 "장고마을" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 펜션, 단독주택 및 농경지가 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 간선도로가 통과하여 일반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

3.3. 인접 도로상태

물건지 남서측으로 왕복 2차로의 아스팔트 포장 지방도가 접해 있습니다.

3.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 일련번호 1, 3 (토지): 생산관리지역, 가축사육제한구역 (모든 가축 제한 구역)

* 일련번호 2, 4 (토지): 생산관리지역, 소로 3류 (폭 8m 미만, 소로3-43), 가축사육제한구역 (모든 가축 제한 구역)

4. 권리분석

4.1. 토지 등기부 요약

* 최초 소유권 이전: 최준선 (2010-06-22)

* 말소기준권리: 한국양계축산업협동조합 근저당 (2015-06-22, 780,000,000원)

* 임의경매 개시 결정: 한국양계축산업협동조합 (2024-08-02, 612,547,022원)

* 기타 권리: 전남신용보증재단 가압류 (25,500,000원), 광주은행 가압류 (230,492,584원), 한국양계축산업협동조합 가압류 (6,516,016원)

* 등기부채권 총액: 1,042,508,600원

4.2. 건물 등기부 요약

* 최초 소유권 보존: 이연주 (2011-12-22)

* 말소기준권리: 한국양계축산업협동조합 근저당 (2015-06-22, 780,000,000원)

* 임의경매 개시 결정: 한국양계축산업협동조합 (2024-08-02, 612,547,022원)

* 등기부채권 총액: 780,000,000원

4.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

5. 상권분석

5.1. 주변 환경 및 관광 자원

본 물건이 위치한 신안군 증도면은 아름다운 해변과 염전 등 자연경관을 자랑하는 섬 지역으로, 관광객들에게 인기가 높은 지역입니다. 특히 태평염전, 갯벌생태문화관, 증도 해변 등이 주요 관광 자원으로 꼽힙니다. 주변에 펜션, 단독주택이 혼재하여 있어 관광객 숙박 시설 운영에 적합한 환경입니다.

5.2. 주변 시설

* 관광 시설: 태평염전, 갯벌생태문화관, 증도 해변 등

* 상업 시설: 인근 지역에 기본적인 상업 시설 (마트, 식당 등)이 있으나, 규모가 크지 않아 주요 물품 구매나 식사는 인근 읍면 지역을 이용해야 할 수 있습니다.

* 혐오 시설: 주변 환경 조사 결과, 본 물건지 인근에 특별한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

주민센터, 우체국 등 기본적인 공공시설이 소재하며, 소규모 지역 상점을 통해 생활 필수품 구매가 가능합니다.

6.2. 교통 및 접근성

증도대교를 통해 육지와 연결되어 있어 차량 접근성은 양호한 편입니다. 다만, 섬 지역 특성상 대중교통 이용은 다소 제한적일 수 있습니다. 목포 시내까지는 차량 및 차량 연계 대중교통 이용 시 약 1시간 내외 소요될 것으로 예상됩니다.

6.3. 의료시설

증도면 내에 보건진료소 등이 있으나, 종합병원 등 전문적인 의료 서비스는 목포 시내 등 인근 지역을 이용해야 합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 재매각 물건

본 물건은 재매각 건으로, 이전 입찰 과정에서 유찰되었거나 낙찰 후 잔금 미납 등의 사유가 있을 수 있습니다.

7.2. 농지취득자격증명 요구

토지 중 일부(목록4)는 농지로 간주되어 농지취득자격증명이 필요합니다. 해당 서류를 미제출할 경우 매각 허가가 취소될 수 있으며, 납부한 보증금 전액을 몰수당할 수 있으므로 사전에 철저한 확인 및 준비가 필요합니다.

7.3. 이동식 창고 매각 제외

목록1 지상에 소재한 이동식 창고는 매각 대상에서 제외되므로, 인수 시 유의해야 합니다.

7.4. 지목과 현황의 차이

토지공부상 지목은 '대, 도로, 전'이나 현황은 일단의 펜션 부지로 이용 중입니다.

7.5. 가축사육제한구역

생산관리지역 내 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 축산업 영위 시 관련 규제를 확인해야 합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 전라남도 신안군 증도면 대초리에 위치한 펜션 및 커피숍 부지로, 아름다운 섬 지역의 관광 자원을 활용할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 총 3,108㎡의 넓은 토지와 438.44㎡의 건물을 일괄 매각하는 조건으로, 펜션 및 관련 시설 운영을 고려하는 투자자에게 매력적인 대상이 될 수 있습니다. 다만, 재매각 물건이며, 농지취득자격증명 필요, 이동식 창고 매각 제외 등의 유의사항을 면밀히 검토해야 합니다. 또한, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

9. 투자 포인트

* 관광지 내 펜션 및 상가 부지: 증도면의 관광 인프라를 활용한 수익 창출 기대

* 토지/건물 일괄 매각: 펜션 부지 및 시설을 한 번에 취득 가능

* 넓은 토지 면적: 쾌적한 환경 조성 및 추가 개발 가능성

* 주요 권리 소멸: 말소기준권리 이후 권리들은 소멸 예정으로 권리관계 명확

10. 예상 입찰가

감정가 918,175,100원을 기준으로, 재매각 사유, 농지취득자격증명 필요 등 제반 사항 및 현장 조사 결과를 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 현재 공개된 임차인 현황상 인수해야 할 보증금이 없으므로, 감정가 및 시세 등을 면밀히 분석하여 본 건의 잠재적 가치와 위험 요소를 반영한 합리적인 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.