나이스옥션 법원경매 목포 2024타경3474 [1] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2115 남악도휘에드가2차오피스텔 1층103호 업무시설 경매

매각기일: 2025-12-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 목포 2024타경3474 [1] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2115 남악도휘에드가2차오피스텔 1층103호 업무시설 경매

물건 대표 이미지

목포지원 경매2계 2024타경3474 | 소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2115 남악도휘에드가2차오피스텔 1층103호 | 감정가: 710,000,000원 | 최저가: 254,464,000원 | 용도: 업무시설

1. 목포지원 2024타경3474 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 목포지원 2024타경3474 (1)

소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2115 남악도휘에드가2차오피스텔 1층103호

용도: 업무시설

감정가: 710,000,000원

토지면적: 20.09㎡ (약 6.08평)

토지 지분율: 2009.1699999999998 (제시된 수치)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 91.26㎡ (약 27.61평)

건물 지분율: 9126 (제시된 수치)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 도OOOO

채권자: 목OOOOOOOO

주의사항: 인접호(102호, 104호)와 경계벽 없이 이용 중임. (감정평가서상 103호, 104호가 '아우어베이커리'로 이용 중이며, 102호와 경계벽 없이 사용 중임을 시사)

1.2. 입지조건

본 물건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 "전라남도청" 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 오피스텔 등이 소재하는 지역입니다. 또한 "남악고등학교" 남서측 인근에 위치하며, 아파트 단지 및 주상 복합아파트 등이 소재하는 주거 및 상업 복합지역입니다. 차량 진출입이 용이하며, 북서측 및 서측으로 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 북측으로는 6차선, 남측으로는 2차선 도로에 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채무자 겸 소유자는 도OOOO이며, 채권자는 목OOOOOOOO입니다. 일반적으로 임의경매는 채권자의 담보권 실행에 따른 경매이므로 권리관계가 비교적 명확한 경우가 많습니다. 다만, 본건의 경우 '인접호(102호, 104호)와 경계벽 없이 이용 중'이라는 특이사항이 있습니다. 이는 103호, 104호가 인접한 102호와 하나의 공간처럼 영업(아우어베이커리)에 이용되고 있음을 시사합니다. 낙찰자는 이러한 현황에 대한 확인과 함께, 향후 원상복구 또는 별도 경계벽 설치 등에 대한 법적, 행정적 검토가 필요할 수 있습니다. 임대차 관계는 현재 미상으로 확인되어, 인수되는 임차인이 있을 가능성도 염두에 두어야 합니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 남악리 일대는 전라남도청을 중심으로 행정기관, 업무시설, 주거시설, 근린생활시설이 복합적으로 발달된 지역입니다. 특히, 본 물건은 1층 상가로, '아우어베이커리', '마스터공인중개사', 'SUNSET TABLE', 'YOUR ROOM', '7번청과' 등 다양한 업종의 근린생활시설 및 상가들이 성업 중이거나 과거에 이용되었던 것으로 보입니다. 전라남도청이 인근에 있어 관련 종사자들의 수요가 꾸준할 것으로 예상되며, 주변 아파트 단지 및 오피스텔 거주민들을 배후로 하는 상권입니다. 다만, 103호와 104호가 경계벽 없이 '아우어베이커리'로 통합 운영되는 점은 해당 공간의 효율적 활용 및 임대수익에 긍정적인 영향을 줄 수도 있으나, 향후 분할 매각이나 임대 시 복잡한 문제가 발생할 소지도 있습니다.

1.5. 생활정보

전라남도청이 인근에 위치하여 행정 서비스를 이용하기 편리합니다. 남악고등학교 등 교육시설이 가까이 있으며, 상업지구에 위치하여 다양한 편의시설(마트, 병원, 음식점 등) 이용이 용이합니다. 대중교통이 발달해 있어 시내 이동이 편리하며, 주변 주거 단지와의 연계성도 좋습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '인접호와 경계벽 없이 이용 중'이라는 점입니다. 이는 건축물대장 상의 용도 또는 호실 구분이 실제 이용 현황과 다르다는 것을 의미하며, 다음과 같은 문제를 야기할 수 있습니다.

1. 불법 건축물 또는 위반 건축물 지정 가능성: 건축법상 별도의 호실로 등기되어 있을 경우, 내부의 벽을 허물어 통합 사용 시 위반 사항이 될 수 있습니다.

2. 원상복구 명령: 경매 낙찰 후 관할 관청으로부터 원상복구 명령을 받을 수 있으며, 이 경우 상당한 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

3. 임대차 관련 분쟁: 만약 임대를 놓을 경우, 통합된 공간에 대한 임대차 계약 조건, 보증금, 월세 분담 등에 있어 인접 호실과의 복잡한 관계가 발생할 수 있습니다.

4. 미상 임대차 관계: 인수되는 임차인이 있을 경우, 임대 조건, 계약 기간 등에 대한 확인이 필요하며, 예상치 못한 명도 문제가 발생할 수 있습니다.

주변 시설 검색 결과, 물건지 인근에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 전라남도청 인근의 핵심 상업지에 위치하여 입지적 강점을 가지고 있으며, 1층 상가로서 잠재적인 가치가 높다고 판단됩니다. 감정가 7억 1천만원 대비 면적과 위치를 고려할 때, 적정 수준으로 평가되었습니다. 다만, 경계벽 없는 통합 이용으로 인한 법적, 행정적 문제 발생 가능성이 주요 리스크로 작용합니다. 이러한 리스크를 명확히 파악하고 해결 방안을 마련할 수 있다면, 안정적인 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

1. 최고의 입지: 전라남도청 인근 핵심 상업지에 위치하여 행정 및 유동인구 수요가 풍부합니다.

2. 활발한 상권: 주변에 다양한 근린생활시설과 주거시설이 밀집해 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다.

3. 1층 상가: 접근성이 뛰어나 임대 수익률 및 향후 매매가 상승에 유리합니다.

4. 잠재적 가치: 현재의 리스크(경계벽 문제)를 해결할 경우, 공간의 효율성을 극대화하여 높은 수익 창출이 가능합니다.

법원 정보

목포지원 경매2계