나이스옥션 법원경매 전주 2024타경6026 [2] 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동2가 1331-2 주건축물제1동 1층 103호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-01

물건 개요

나이스옥션 법원경매 전주 2024타경6026 [2] 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동2가 1331-2 주건축물제1동 1층 103호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

전주지방법원 경매4계 2024타경6026 | 소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 세병1길 8, 1층 103호 (송천동2가,주건축물제1동) | 감정가: 601,000,000원 | 최저가: 144,300,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 전주지방법원 2024타경6026 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 전주지방법원 2024타경6026 (2)

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동2가 1331-2, 주건축물 제1동 1층 103호

용도: 근린생활시설

감정가: 601,000,000원

토지면적: 19.36㎡ (약 5.86평)

토지 지분율: 1936.3600000000001

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 51.12㎡ (약 15.46평)

건물 지분율: 5112

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 신OO

채무자: 신OO

채권자: 삼OOOOOOO

주의사항: 토지 별도 등기 있음

1.2. 감정평가서 요약

위치 및 주위환경: 본건은 전주시 덕진구 송천동2가 소재 "전주화정초등학교" 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 상업용 건물 등이 주로 소재하는 노선상가지대입니다.

교통상황: 인근에 간선도로가 통과하고 가로망이 잘 정비되어 있어 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

건물의 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물로서, 외벽은 화강석붙임, 내벽은 타일, 바닥은 화강석 물갈기 및 타일 등으로 마감되었습니다. 창호는 새시창으로 되어 있습니다.

이용상태: 본건은 공부상 소매점, 만두가게, 공인중개사 사무소, 돈까스 가게, 일반음식점 등으로 표시되어 있으나, 현재는 모두 공실 상태입니다.

설비내역: 위생설비, E/V설비, 소화설비(옥내소화전, 스프링클러), 화재탐지 및 경보설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태: 세장형의 평지로서 상업용 건부지로 이용 중에 있습니다.

인접 도로상태: 본건 북측 및 동측으로 왕복 2차선 포장도로가 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로2류, 중로3류에 접하고, 가축사육제한구역(주거밀집지역)에 속합니다.

공부와의 차이: 특이사항 없음.

기타참고사항: 임대관례 및 기타 특이사항 없음.

2. 입지조건

본 물건은 전주시 덕진구 송천동2가에 위치하며, 전주화정초등학교 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 상업용 건물이 밀집한 노선상가지대로 형성되어 있어 유동인구가 예상되는 지역입니다. 간선도로가 인접해 있고 도로망이 정비되어 있어 교통 접근성이 양호한 편입니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채무자 겸 소유자는 신OO입니다. 채권자는 삼OOOOOOO입니다. 임의경매는 담보권 실행을 위한 경매이므로, 낙찰자는 일반적으로 선순위 권리를 제외하고는 등기부상 권리를 말소 받고 소유권을 취득하게 됩니다. 다만, '토지 별도 등기 있음'이라는 특이사항이 있으므로, 토지등기부등본 및 매각물건명세서를 통해 인수해야 할 권리가 있는지 면밀히 확인해야 합니다. '토지 별도 등기 있음'은 토지에 건물과 별개의 등기가 존재함을 의미하며, 이는 토지에 대한 채무나 권리 관계가 건물과 분리되어 있거나 정리되지 않은 상태일 수 있습니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 송천동2가 일대는 상업용 건물이 밀집한 노선상가지대입니다. 인근에서 의류 판매점, 만두가게, 공인중개사 사무소, 돈까스 가게, 일반음식점 등 다양한 업종의 소매점 및 제2종 근린생활시설이 운영되었던 것으로 파악됩니다. 이는 해당 지역이 상업 활동이 활발한 지역임을 시사합니다. 다만, 최근 조사에 따르면 송천동 지역은 상가 과잉 공급 및 경기 침체로 인해 중대형 상가의 공실률이 20% 이상, 소규모 상가의 공실률도 17% 이상으로 높은 수준을 기록하고 있어 신규 상가 입점 시 공실 리스크를 충분히 고려해야 합니다.

5. 생활정보

본 물건은 전주화정초등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다. 또한, 주변 지역의 상업 시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

첫째, 현재 건물이 공실 상태라는 점입니다. 이는 즉시 임대 수익을 기대하기 어렵고, 공실을 해소하기 위한 마케팅 또는 임대료 조정 등의 노력이 필요함을 의미합니다. 둘째, '토지 별도 등기 있음' 표시는 권리관계의 복잡성을 나타낼 수 있습니다. 해당 등기가 매수인이 인수해야 하는 부담으로 작용할 경우 추가적인 비용 발생이나 법적 문제가 야기될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 명확한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전주 송천동의 상업지구에 위치한 근린생활시설로, 입지적 장점과 함께 다양한 업종으로 활용 가능성이 있습니다. 교통이 편리하고 주변 상권이 형성되어 있다는 점은 긍정적입니다. 그러나 현재 공실 상태이며, '토지 별도 등기 있음'이라는 권리상의 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 특히 송천동 지역의 높은 상가 공실률은 임대 수익 확보에 대한 신중한 접근을 요구합니다.

8. 투자 포인트

* **입지적 가치**: 전주시 덕진구 송천동의 노선상가지대에 위치하여 상업 활동이 가능한 지역입니다.

* **활용 가능성**: 근린생활시설로서 다양한 업종의 소매점, 음식점, 서비스업 등으로의 전환 및 활용이 가능합니다.

* **교통 접근성**: 간선도로 및 잘 정비된 가로망으로 인해 대중교통 이용이 편리합니다.

* **잠재적 임대 수익**: 공실 상태이므로, 임차인 확보 시 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다. (단, 지역 상가 공실률 고려 필요)

* **경매 낙찰가**: 유찰 횟수가 있는 경우, 감정가 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. (본 보고서 작성 시점 기준 유찰 횟수는 명시되지 않았으나, 일반적인 경매 물건의 특징)

9. 주변 시설 확인 (혐오시설)

현재까지 제공된 정보와 추가적인 검색 결과에 따르면, 본 물건(전주시 덕진구 송천동2가 1331-2) 주변에서 확인되는 혐오시설에 대한 명확한 정보는 없습니다. 일반적으로 상업 지역 및 주거 지역 인근에는 혐오시설이 입점하기 어려운 경향이 있습니다. 다만, 부동산 경매 물건의 경우 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 가장 정확합니다.

10. 결론

본건은 상업지역 내에 위치한 근린생활시설로서 잠재적 가치가 있으나, '토지 별도 등기'의 권리관계 확인과 현재 공실 상태 및 지역 상권의 높은 공실률을 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 입찰 참여 전, 현장 답사를 통해 건물의 상태와 주변 환경을 직접 확인하고, 등기부등본 및 관련 서류를 면밀히 검토하여 권리 분석을 철저히 하는 것이 중요합니다.

법원 정보

전주지방법원 경매4계