나이스옥션 법원경매 전주 2024타경40811 [1] 전북특별자치도 완주군 봉동읍 장구리 579-5 1동호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대민 · 평가일 2024.11.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 완주군 봉동읍 장구리 소재 "완주테크노벨리일반산업단지" 내에 위치하며, 주위는 공장 및 공업나지 등이 소재하는 산업단지로서 공업지대로서의 주위환경은 양호한 편입니다.

교통상황

본건 북동측 인근으로 왕복6차선의 ‘봉동로’가 지나고, 본건까지 제반차량 접근 용이하며, 인근에 노선버스 승강장이 소재하여, 일반적인 교통사정은 양호한 편입니다.

형태 및 이용상태

정방형 평지로서 현황 ‘공업용’으로 이용 중입니다.

인접 도로상태

남서측으로 노폭 약 왕복4차선, 남동측으로 왕복2차선의 아스팔트포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반공업지역(2014-11-28) , 지구단위계획구역(2014-11-28) , 소로1류(폭 10m-12m)(2014-11-28)(접합) , 중로1류(폭 20m-25m)(2014-11-28)(접합)
가축사육제한구역(2023-12-21)(절대금지지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업육성구역(2020-11-17)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>

제시목록 외의 물건

본건 지상에 제시외건물 ㉠(창고), 이동이 용이한 콘테이너 1동과
채무자 이외의 제3자가 설치한 경량철골조 천막지붕의 ㉣(콤프레샤실), 이동이 용이한 경량철골구조의 위험물저장소 2식이 소재합니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2(가) : 일반철골구조 판넬지붕 2층 공장으로
(사용승인일 : 2014.03.10)
외벽 : 판넬 등 마감.
내벽 : 판넬, 페인팅, 벽지 등 마감.
바닥 : 에폭시, 타일, 장판지 등 마감.
창호 : 샷시창임.

기호3(나) : 경량철골구조 판넬지붕 단층 공장으로
(사용승인일 : 2014.03.10)
외벽 : 징크판넬 등 마감.
내벽 : 페인팅, 벽지, 타일 등 마감.
바닥 : 타일 등 마감.
창호 : 샷시창임.

기호4(다) : 일반철골구조 판넬지붕 공장으로
(사용승인일 : 2017.06.29)
외벽 : 판넬, 칼라유리 등 마감.
내벽 : 판넬 등 마감.
바닥 : 에폭시 등 마감.
창호 : 샷시창임.

이용상태

2(가) : 1층 공장
2층 : 기숙사, 휴게실 등으로 이용 중이며
3(나) : 사무실, 식당 등으로 이용 중이며
4(다) : 1.2층 : 공장, 전시실로 이용 중이며
옥탑1층 : 물탱크실, 창고 등으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 소방설비 등 되어 있습니다.

부합물 및 종물

기호4(다)에 제시외건물로서 경량철골조 강판지붕 기계실㉡, 경량철골조 판넬지붕 기계실 ㉢이 소재합니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임
기타 : ---

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각, 기계기구 10식 및 제시외 기계기구 2식(1,2)는 매각에 포함
2. 제시외 건물(감정평가서상 ㄱ~ㄷ), 소나무 2주는 매각에 포함
3. 이동 가능한 제시외 컨테이너 1동, 타인 소유로 탐문조사된 경량철골조 천막지붕의 ㄹ(콤프레샤실), 이동이 용이한 경량철골구조의 위험물저장소 2식이 소재하며 모두 매각에서 제외
4. 목록2 내부의 CNC실과 그 내부의 기계기구 및 목록3 지붕에 설치된 태양광발전설비는 매각에서 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 전주지방법원 2024타경40811 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 상세내역

소재지: 전북특별자치도 완주군 봉동읍 장구리 579-5 1동호

용도: 공장

토지면적: 5767.80㎡ (약 1744.56평)

건물면적: 5306.04㎡ (약 1605.25평)

건물 제시외면적: 35.70㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 유동화물건

1.3. 감정평가 요약

감정가: 5,370,497,920원

1.4. 주요 포함/제외 사항

* 매각에 포함: 기계기구 10식 및 제시외 기계기구 2식(1,2), 제시외 건물(감정평가서상 ㄱ~ㄷ), 소나무 2주

* 매각에서 제외: 이동 가능한 제시외 컨테이너 1동, 타인 소유의 경량철골조 천막지붕 ㄹ(콤프레샤실), 이동이 용이한 경량철골구조 위험물저장소 2식, 목록2 내부 CNC실 및 기계기구, 목록3 지붕 태양광발전설비

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

본 건은 전북특별자치도 완주군 봉동읍 장구리 소재 "완주테크노벨리일반산업단지" 내에 위치하고 있습니다. 이 지역은 호남고속도로, 새만금포항고속도로, 순천완주고속도로와 인접하여 우수한 교통 인프라를 갖추고 있습니다. 또한, 주변에 완주일반산업단지, 전주과학산업연구단지, 완주테크노밸리 제1일반산업단지 등이 집적되어 있어 산업적 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

본 건 북동측 인근으로 왕복 6차선의 '봉동로'가 지나고 있으며, 남서측으로는 노폭 약 왕복 4차선, 남동측으로는 왕복 2차선의 아스팔트포장도로에 접해 있어 제반 차량 접근이 용이합니다. 인근에 노선버스 승강장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 양호한 편입니다. 군산공항 및 군산항까지 약 30분 거리에 위치합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 토지 등기부요약:

- 말소기준권리: 2016년 10월 5일 접수된 근저당권 (을6, 중소기업은행)으로, 해당 권리는 말소되었습니다.

- 총 채권 금액: 12,079,485,013원

- 주요 등기사항: 소유권 이전, 다수의 근저당, 가압류, 압류 (모두 말소)

- 임의경매 개시결정: 2024년 10월 23일 (갑42, 에이치에프아이삼이비유동화전문)

* 건물 등기부요약:

- 말소기준권리: 2017년 6월 30일 접수된 근저당권 (을1, 중소기업은행)으로, 해당 권리는 말소되었습니다.

- 총 채권 금액: 11,951,898,413원

- 주요 등기사항: 소유권 보존, 다수의 근저당, 가압류, 압류 (모두 말소)

- 임의경매 개시결정: 2024년 10월 23일 (갑17, 에이치에프아이삼이비유동화전문)

3.2. 인수 권리 분석

본 건은 모든 등기부상의 권리가 말소되는 물건으로, 낙찰자가 인수하는 인수되는 권리는 없습니다. 물건명세서에 따르면 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음"으로 기재되어 있습니다.

3.3. 임차인 현황 및 분석

* (유)오토에스엔피 대표자 손주원: 보증금 0원, 차임 0원, 사업일자 2019-09-04, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 0원, 차임 500,000원, 전입일자 2020-06-11, 대항력 없음.

* 류 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2018-12-06, 대항력 없음.

* 주식회사 밴테일러오토모티브 대표자 손주영: 보증금 0원, 차임 2,000,000원, 사업일자 2023-01-19, 대항력 없음.

* 주식회사 에스컴퍼지트 대표자 김원: 보증금 0원, 차임 0원, 사업일자 2022-05-02, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 파악된 임차인 중 대항력은 없으나, 보증금/차임이 미상인 임차인은 없습니다. 다만, 보증금 및 차임이 0원인 임차인이 다수 확인되므로, 점유 및 채무 변제와 관련된 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

3.4. 총 채권 금액

등기부상 확인된 총 채권 금액은 약 24,031,383,426원입니다.

4. 상권분석

4.1. 산업단지 내 입지

본 물건은 완주테크노밸리일반산업단지 내에 위치하고 있으며, 이 산업단지는 자동차·트레일러, 탄소소재, 첨단부품소재, 기계, 전기장비, 전자부품 등 다양한 업종의 기업들이 입주하고 있거나 입주 예정입니다. 특히, 수소 산업 관련 기업 육성 및 관련 인프라 구축이 활발하게 추진되고 있습니다.

4.2. 주변 산업 환경

완주테크노밸리 제2일반산업단지는 조성 초기 분양률이 낮았으나, 현재 97.6% 이상의 높은 분양률을 기록하며 완판을 앞두고 있습니다. 이는 풍부한 일자리 창출 및 근로자 정주여건 확보, 산업 시너지 효과에 대한 기대감 때문으로 분석됩니다.

5. 생활정보

본 물건은 산업단지 내에 위치하여 주거 및 생활 편의시설에 대한 직접적인 접근성은 제한적일 수 있습니다. 다만, 산업단지 내 또는 인근에 근로자 편의를 위한 지원시설 및 상업용지 등이 일부 조성되어 있거나 조성될 예정입니다. 완주군의 도시가스 공급 확대 사업이 봉동읍 일원에도 추진되고 있어 생활 인프라 개선이 기대됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건 특성

본 건은 유동화 물건으로, 이는 자산유동화증권(ABS) 등의 기초자산으로 활용된 물건임을 의미합니다. 일반 경매 물건에 비해 복잡한 권리관계나 추가적인 분쟁의 소지가 있을 수 있으므로, 철저한 사전 조사가 필요합니다.

6.2. 제시외 물건 및 포함/제외 사항

매각에 포함되는 제시외 건물(감정평가서상 ㄱ~ㄷ), 기계기구 10식 및 제시외 기계기구 2식, 소나무 2주와 매각에서 제외되는 컨테이너 1동, 콤프레샤실, 위험물저장소 2식, CNC실 및 내부 기계기구, 태양광발전설비 등 그 범위가 명확히 구분되어 있습니다. 매수자는 현장 방문을 통해 포함 및 제외 대상 물건을 정확히 확인해야 합니다.

6.3. 건물 및 설비 상태

건물은 일반철골구조 또는 경량철골구조이며, 사용 승인일은 2014년 또는 2017년입니다. 전체적인 건물 상태, 내부 설비의 작동 여부, 제시외 건물과의 관계 등은 현장 실사를 통해 면밀히 점검해야 합니다.

6.4. 혐오 및 기피시설 관련

검색 결과, 완주테크노밸리 제2산업단지 조성 초기 폐기물매립장 설치가 논란이 되었으나 백지화되었고, 이후 화학공장 등 유치업종 추가에 대한 주민들의 우려가 있었습니다. 현재 완주군 및 전주시에서는 주민 동의 없는 혐오·기피시설의 완주 지역 이전 및 설치에 대해 반대 입장을 분명히 하고 있으며, 관련 사업들은 기존 부지에서 진행 중이거나 주민 동의가 필수적임을 강조하고 있습니다. 본 물건지 자체 또는 인근에 직접적인 혐오시설이 명시적으로 확인되지는 않았으나, 산업단지 특성상 주변 시설에 대한 지속적인 관찰이 필요합니다.

6.5. 임차인 관련 위험

파악된 임차인들은 모두 대항력이 없는 것으로 확인되었으며, 인수되는 보증금은 없습니다. 그러나 일부 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 실제 점유 관계 및 채무 변제 상황에 대한 추가적인 확인이 권고됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 완주테크노벨리일반산업단지 내에 위치한 공장으로, 산업단지 내 우수한 교통망과 집적된 산업 인프라를 기반으로 성장 잠재력을 갖추고 있습니다. 다수의 권리관계가 등기되었으나, 모두 말소되어 인수되는 권리는 없는 상태입니다. 유동화 물건이라는 특성과 일부 제시외 물건의 포함/제외 대상 명확화, 임차인과의 관계 점검 등은 매수 전 반드시 현장 확인이 필요한 사항입니다. 현재까지 혐오시설과 직접적인 관련은 발견되지 않았으나, 산업단지 내 위치한 만큼 주변 시설에 대한 지속적인 관심이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 완주테크노밸리 일반산업단지 내 핵심 입지: 산업단지 활성화 및 수소 산업 등 신성장 산업 육성 기반 시설과의 연계 가능성이 높습니다.

* 양호한 교통망 및 접근성: 고속도로 및 주요 도로망과 인접하여 물류 및 접근성이 우수합니다.

* 권리관계 명확성: 말소기준권리 외 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 풍부한 산업 시너지 효과: 인근 산업단지 및 기업들과의 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 기준

인수 보증금: 0원

감정가: 5,370,497,920원

9.2. 최종 제안

본 건의 예상 입찰가는 감정가 대비 낙찰가율, 시장 상황, 물건의 현황 및 추가적인 현장 조사 결과를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재로서는 인수되는 보증금이 없어 잠재적 리스크를 제외한 순수 물건 가치와 미래 성장성을 바탕으로 최적의 입찰가를 결정할 것을 권고합니다. 일반적으로 감정가의 70~90% 선에서 검토되나, 본 건의 특성(산업단지 내 공장, 유동화 물건)을 고려하여 면밀한 시장 분석 및 현장 방문 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.