나이스옥션 법원경매 부산동부 2022타경108157 [1] 부산광역시 남구 용호동 944 오륙도 에스케이뷰 아파트 107동 25층2503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 용호동 소재 "오륙도초등학교" 동측 인근에 소재하며, 주위는 아파트단지, 단지내 상가, 학교, 이기대공원, 임야 등으로 형성되어 있어 위치 및 제반주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 37층건 내 제25층 제2503호로서, (사용승인 : 2008.10.31)
외벽 : 화강석 및 인조석붙임, 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지마감 및 타일붙임 등,
창호 : 샷시창호 구조임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

전기설비, 난방설비, 위생설비, 승강기설비, 소화설비, 화재탐지설비 및 무인공동현관기 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형의 토지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 단지 진출입로 및 단지내 가로망 정비되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 일반도로(저촉),
가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(오륙도초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(오륙도중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-07-05)(오륙도초등학교)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-07-06)
(오륙도중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역
(3구역 /문의: 남구청 문화체육과, 051-607-4064)<문화재보호법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 개요

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사건번호: 부산동부지원 2022타경108157 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 이OO

감정가: 904,000,000원 (9억 4백만원)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

중복사건: 해당

특이사항: 중복사건

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1.2. 물건 현황

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소재지: 부산광역시 남구 용호동 944 오륙도 에스케이뷰 아파트 107동 25층 2503호

용도: 아파트

토지면적: 66.81㎡ (약 20.21평)

토지지분: 66.8142㎡

건물면적: 149.55㎡ (약 45.24평)

건물지분: 149.5497㎡

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2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주위환경

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본건은 부산광역시 남구 용호동에 위치한 "오륙도초등학교" 동측 인근에 소재합니다. 주변은 아파트 단지, 단지 내 상가, 학교, 이기대공원, 임야 등으로 형성되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

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2.2. 교통상황

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차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통사정은 보통입니다.

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2.3. 주변 시설

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* 교육시설: 오륙도초등학교, 오륙도중학교 인근 위치

* 자연환경: 이기대공원 인접

* 편의시설: 단지 내 상가 및 인근 편의시설 이용 가능

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 주거 환경에 직접적인 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

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3. 권리분석

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3.1. 등기부상 권리관계

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본 건의 등기부상 말소기준권리는 2015년 4월 1일 접수된 한국씨티은행 근저당권(232,640,000원)입니다. 이 말소기준권리에 의해, 매각으로 인해 아래 권리들을 포함한 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

- 소유권보존 (주식회사무송종합엔지니어링)

- 소유권이전 (박희석 외 1명)

- 근저당권 (한국씨티은행, 2015.04.01, 232,640,000원 - 말소기준권리)

- 근저당권 (이대광, 2022.02.14, 825,000,000원)

- 가압류 (송갑준, 2022.02.18, 63,300,000원)

- 가압류 (산와대부주식회사, 2022.05.12, 20,165,158원)

- 압류 (수영세무서장, 2022.12.05)

- 압류 (남구(부산광역시), 2022.12.08)

- 임의경매개시결정 (이대광, 2022.12.29, 587,836,986원)

- 가압류 (김흥수, 2023.01.25, 19,702,000원)

- 가압류 (박영섭, 2023.04.24, 4,000,000원)

- 압류 (남구(부산광역시), 2023.12.19)

- 압류 (부산강서세무서장, 2024.01.23)

- 임의경매개시결정 (한국씨티은행, 2024.02.26, 194,092,970원)

- 압류 (남구(부산광역시), 2024.11.06)

총 채무액 합계: 1,164,807,158원 (11억 6천 4백 80만 7천 158원)

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3.2. 임차인 현황

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제공된 정보에 따르면, 인수되는 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어 현재 임차인이 인수 부담으로 작용할 가능성은 없는 것으로 보입니다.

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3.3. 인수되는 권리

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매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있으나, 일반적인 아파트 거래에서는 해당사항이 없을 것으로 판단됩니다.

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4. 상권분석

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4.1. 주변 상권

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본건이 속한 오륙도SK뷰 아파트 단지는 대규모 주거 단지로서, 단지 내 상가 및 인근 상업 시설이 발달해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 인근 학교들로 인해 학생 관련 상권도 일부 형성되어 있습니다.

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5. 생활정보

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5.1. 아파트 단지 정보

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아파트명: 오륙도SK VIEW

건축연도: 2008년 10월 31일 사용승인

동수: 15개동

세대수: 총 3,000세대

최고층: 37층 (본건 107동 25층)

주차: 총 384대 (지하 79대, 지상 9대)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간 등

전기차충전기: 지하 463대 설치

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5.2. 내부 구조 및 설비

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건축구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕

내부 마감: 벽지마감 및 타일붙임 등

창호: 샷시창호 구조

설비: 전기, 난방, 위생, 승강기, 소화, 화재탐지, 무인공동현관기 등 기본 생활 편의 설비 완비

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6. 잠재적 리스크

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6.1. 권리 관련 리스크

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등기부상 채무 총액이 11억 원 이상으로 매우 높습니다. 다수의 가압류 및 압류, 중복 경매 사건이라는 점은 채무 관계가 복잡하며, 낙찰 후에도 예상치 못한 권리 문제가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 다만, 현재 경매 절차의 말소기준권리 하에 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. '중복사건' 표기는 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

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6.2. 물건 자체 리스크

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2008년식 아파트로 준신축급에 해당하나, 연식이 15년 이상 되어 향후 리모델링 또는 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다. 제공된 전유부 등기부 정보에서 호수 및 층수 표기가 본건 정보와 상이한 점이 발견되었으나, 이는 실제 물건 현황과는 무관할 수 있습니다.

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6.3. 주변 환경 리스크

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본건 주변에 혐오시설이 발견되지는 않았으나, 부동산 가치에 영향을 줄 수 있는 주변 개발 계획이나 시설 입주 가능성에 대한 지속적인 모니터링이 필요할 수 있습니다.

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7. 종합 의견

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본건은 부산광역시 남구 용호동의 오륙도SK뷰 아파트 단지 내 고층부에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 우수한 조망권이 기대되는 25층에 위치하며, 주변 자연환경(이기대공원)과의 접근성도 좋습니다. 다만, 등기부상 채무 총액이 높고 다수의 권리 변동이 있었다는 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수할 부담은 적은 것으로 판단되나, '중복사건' 표기 등에 대한 추가 확인이 권장됩니다.

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8. 투자 포인트

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* 우수한 입지: 부산 남구의 주거 선호 지역 내 위치

* 쾌적한 주거 환경: 이기대공원 인접 및 오션뷰 조망 가능성 (고층)

* 안정적인 단지: 대단지 아파트로 관리 및 편의시설 이용 용이

* 권리관계 명확성: 말소기준권리 하 대부분의 권리 소멸 예상 (인수 부담 최소화)

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9. 예상 입찰가

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최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적(84.96㎡)의 아파트가 4.4억 원에서 5.05억 원에 거래되었고, 더 넓은 면적(174.10㎡)이 6.5억 원에 거래되었습니다. 본건의 전용면적(149.55㎡)은 이 중간에 위치하며, 감정가 9.04억 원은 평당 약 604만 원 수준으로 최근 실거래가 수준과 부합하거나 약간 높은 편입니다. 다만, 25층이라는 고층임을 감안하면 시장에서 경쟁력 있는 가격으로 판단될 수 있습니다. 높은 채무 총액 및 중복 사건이라는 점을 고려하여, 감정가 대비 약 96% 수준인 8억 7천만 원을 초기 입찰가로 고려해 볼 수 있습니다.

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최종 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 개인의 투자 성향 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.