나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경1540 [2] 경상남도 창녕군 길곡면 길곡리 산145 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경1540 [2] 경상남도 창녕군 길곡면 길곡리 산145 임야 경매

• 사건번호: 2024타경1540
• 주소: 경상남도 창녕군 길곡면 길곡리 산145
• 용도: 임야

밀양지원 경매3계 2024타경1540 | 소재지: 경상남도 창녕군 길곡면 길곡리 산145 | 감정가: 59,175,000원 | 최저가: 9,946,000원 | 용도: 임야

1. 밀양지원 2024타경1540 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 밀양지원 2024타경1540 (2)

소재지: 경상남도 창녕군 길곡면 길곡리 산145

용도: 임야

감정가: 59,175,000원

토지면적: 11,603.00㎡ (약 3,510평)

토지 지분율: 1160300

건물면적: 0.00㎡

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 곽OO

채권자: 중OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 분묘기지권, 재매각

주의사항: 지적도상 맹지, 다수의 분묘 소재 추정

1.2. 입지조건

본건은 경상남도 창녕군 길곡면의 자연 지역에 위치하고 있습니다. 기호 ①은 "창녕박물관" 북동측 인근에, 기호 ②는 "길곡저수지" 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주위 환경은 마을 취락과 농경지가 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 토지는 완경사 지세 내 부정형의 형태를 띠고 있으며, 기호 ①은 휴경지 상태이고 기호 ②는 자연림 상태입니다. 인접 도로 상태로는 기호 ①, ② 모두 지적도상 맹지에 해당하여 차량 접근 및 토지 이용에 제약이 있습니다. 관내 대중교통 사정을 고려할 때 제반 교통 상황 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

1.3. 권리분석

본건은 곽OO 소유의 부동산에 대해 중OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO의 채권으로 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다. 매각 대상은 토지이며, 건물은 존재하지 않습니다. 소유자와 채무자가 동일인(곽OO)입니다. 본건은 재매각 물건으로, 이전 입찰 절차에서 유찰되었거나 기타 사정으로 인해 다시 경매가 진행되는 상황입니다. 특이사항으로 분묘기지권이 존재하는 것으로 조사되어 권리 관계 및 토지 이용에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.4. 상권분석

물건 소재지는 농경지와 마을 취락이 혼재된 전형적인 농촌 지역입니다. 인근에는 "창녕박물관" 및 "길곡저수지"와 같은 지역적 거점 시설이 있으나, 대규모 상업 시설이나 상권은 발달하지 않은 것으로 판단됩니다. 따라서 직접적인 상업 활동보다는 주변 자연환경 및 지역 사회의 기반 시설을 중심으로 형성된 상권을 고려해야 합니다.

1.5. 생활정보

창녕군 길곡면은 농촌 지역의 특성상 도시 지역에 비해 생활 편의 시설 접근성이 낮을 수 있습니다. 주요 편의 시설(마트, 병원, 학교 등)은 차량 이동이 필요한 거리에 위치할 가능성이 높으며, 대중교통 이용은 제한적일 것으로 예상됩니다. 반면, "길곡저수지"와 같은 자연 경관은 지역 주민에게 휴식 공간을 제공할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 건은 여러 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.

첫째, 지적도상 맹지라는 점입니다. 이는 토지에 대한 접근성이 매우 제한적이며, 건축이나 개발 시 인접 토지 소유자와의 통행권 협의가 필수적으로 요구됩니다.

둘째, 분묘기지권 및 다수의 분묘 소재 가능성입니다. 지상에 다수의 분묘가 소재할 것으로 조사되어 토지 이용에 직접적인 제약이 따르며, 추후 분묘 이장 등과 관련하여 법적 분쟁의 소지가 있습니다. 감정평가 시 이러한 분묘 소재로 인한 가격 제한 요인을 반영한 것으로 보입니다.

셋째, 엄격한 토지이용계획 및 제한 상태입니다. 기호 ①은 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 농업보호구역, 역사문화환경보존지역에 해당하며, 기호 ②는 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 농업보호구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 공장설립승인지역에 속합니다. 이는 개발 행위에 상당한 제약을 가합니다.

넷째, 재매각 물건이라는 점은 해당 물건에 대한 시장의 관심 부족이나 권리·이용상 제약이 크다는 것을 시사합니다.

다섯째, 임대 관계가 미상으로, 임차인이 존재할 경우 명도에 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

1.7. 혐오시설 유무 (외부 조사 결과)

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 본건 토지로부터 직접적으로 인접하거나 심각한 영향을 줄 만한 대규모 혐오 시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 소각장 등)은 즉각적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 농촌 지역의 특성상 가축 사육 시설 등이 산재할 가능성은 있으나, 이는 직접적인 혐오 시설로 분류하기에는 추가적인 판단이 필요합니다.

1.8. 종합 의견

본건 물건은 경상남도 창녕군 길곡면의 임야로, 자연환경이 비교적 잘 보존된 지역에 위치하고 있습니다. 그러나 지적도상 맹지, 다수의 분묘 소재 가능성, 그리고 복합적인 토지이용계획 및 제한 사항(자연녹지, 농림, 보전관리, 가축사육제한, 배출시설설치제한 등)은 토지의 활용도와 개발 가능성을 크게 제한하는 주요 요인입니다. 감정평가액은 이러한 제약 요인들이 반영된 가격으로 판단됩니다. 재매각이라는 점 또한 이러한 물건의 특성을 반영하는 것으로 보입니다.

1.9. 투자 포인트

일반적인 개발 목적의 투자보다는 특수 목적 활용 가능성을 고려해볼 수 있습니다. 예를 들어, 분묘 관련 정비 작업 후 자연 친화적인 시설(수목장, 개인 자연 휴양림 등)로의 활용을 검토할 수 있으나, 이 경우에도 관련 법규 검토 및 인허가 절차 진행이 필수적입니다. 장기적인 관점에서 지역의 개발 계획이나 도로망 개선 등의 요인 발생 시 맹지 문제가 해결되고 토지 가치가 상승할 가능성도 배제할 수는 없습니다. 그러나 현시점에서는 높은 수준의 제약으로 인해 시장의 관심이 낮은 편이며, 투자 시에는 이러한 리스크를 충분히 인지하고 철저한 사전 조사를 기반으로 신중하게 접근해야 합니다.

법원 정보

밀양지원 경매3계