나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경1618 [4] 경상남도 밀양시 청도면 요고리 415 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다온 · 평가일 2024.07.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호 ①-⑤는 경상남도 밀양시 청도면 요고리 소재 "대촌마을회관" 북동측 근거리에 위치
하는 토지로서 주위는 마을취락, 농경지 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

기호 ①-⑤ 까지 차량접근 불가능하며 관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 보통시
됨.

형태 및 이용상태

- 기호 ① : 완경사 지세 내 부정형 토지로서 "토지임야" 상태임.
- 기호 ②-⑤ : 완경사 지세 내 부정형 토지로서 "휴경지" 상태임.

인접 도로상태

- 기호 ①,② : 지적도 상 북측, 서측으로 도로 소재하나 현황 맹지에 유사한 상태임.
- 기호 ③ : 지적도 상 북측, 남서측으로 도로 소재하나 현황 맹지에 유사한 상태임.
- 기호 ④ : 지적도 상 남측 및 동측으로 도로 소재하나 현황 맹지에 유사한 상태임.
- 기호 ⑤ : 지적도 상 북측 및 남동측으로 도로 소재하나 현황 맹지에 유사한 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호 ①

생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭
오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.


- 기호 ②-⑤

생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭
오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타

기호 ①-⑤ 지상에 과수목 및 자연생 입목 다수 소재하나 장기 휴경 및 관리상태 불량하여
경제적 가치 희박한 것으로 판단되는 바 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지가격에
포함하여 평가하였으니 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

농지취득자격증명 요함(미제출시 보증금 몰수). 휴경지임. 현황 맹지에 유사한 상태. 지상에 과수목 및 자연생 입목 다수 소재하나 장기 휴경 및 관리상태 불량하여 경제적 가치가 희박한 것으로 판단되는 바 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지가격에 포함하여 평가함(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 밀양지원 2024타경1618 (4)

소재지: 경상남도 밀양시 청도면 요고리 415

용도: 전 (밭)

토지면적: 380.00㎡ (약 115.0평)

감정가: 19,760,000원

2. 입지조건

주위환경: 기호 ①-⑤는 경상남도 밀양시 청도면 요고리 소재 "대촌마을회관" 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 마을 취락, 농경지가 혼재하는 지역입니다.

교통상황: 차량 접근이 불가능하며, 관내 대중교통 사정을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지형태 및 이용상태: 전체적으로 완경사 지세 내 부정형 토지이며, 대부분 "휴경지" 상태입니다. 기호 ①은 "토지임야" 상태로 평가되었습니다. 지상에 다수의 과수목 및 자연생 입목이 있으나, 장기 휴경 및 관리 상태 불량으로 경제적 가치는 희박한 것으로 판단됩니다.

도로접근성: 지적도 상 도로가 소재하나, 현황 맹지에 유사한 상태로 도로 접근에 제약이 있습니다.

토지이용계획 및 제한사항:

* 기호 ①: 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역), 준보전산지.

* 기호 ②-⑤: 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역), 영농여건불리농지.

3. 권리분석

매각구분: 부동산임의경매 (토지매각)

말소기준권리: 2020년 6월 17일자 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (을1)

총 채권액: 324,000,000원 (근저당권 2건 합계)

인수되는 권리: 없음 (매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권은 존재하나, 등기부상 해당 내용 없음)

임차인 현황: 인수되는 보증금 합계 0원. 별도의 임차인 현황은 미상입니다.

4. 상권분석

본 물건은 농경지와 마을 취락이 혼재된 농촌 지역에 위치하고 있어, 주변 상업 시설은 매우 제한적입니다. 주요 편의시설 및 상업 활동은 인근 읍면 소재지로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

주변 편의시설 현황: 직접적인 편의시설 정보는 부족하나, 밀양시 청도면 지역은 전반적으로 농업 중심의 생활권입니다. 대규모 편의시설, 병원, 학교 등은 차량 이동이 가능한 밀양 시내 또는 인근 읍면 소재지로 접근해야 이용 가능할 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 본 물건은 농지이므로, 입찰 시 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 맹지 유사 상태: 도로 접근성이 매우 취약하여 토지 활용에 큰 제약이 예상됩니다.

* 장기 휴경 및 관리 불량: 지상의 과수목 및 입목은 경제적 가치가 희박하며, 토지 관리 상태가 불량합니다.

* 재매각 물건: 과거 유찰 또는 매각 취소 이력이 있는 재매각 물건으로, 권리관계 또는 현황에 추가적인 이슈가 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획 제한: 생산관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 영농여건불리농지 등으로 묶여 있어 토지 이용에 상당한 제약이 따릅니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 밀양시 청도면 요고리에 위치한 농지(전)로, 저렴한 감정가가 특징입니다. 그러나 맹지에 유사한 도로 접근성, 장기 휴경으로 인한 관리 상태 불량, 농지취득자격증명 필수 요건 등 다수의 제한 사항과 리스크를 안고 있습니다. 재매각 물건이라는 점 또한 신중한 접근을 요구합니다. 토지 이용 계획상 생산관리, 가축사육 제한, 준보전산지, 영농여건 불리 등의 용도 제한이 있어 현재로서는 토지 활용에 상당한 제약이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 현재 감정가가 낮게 책정되어 있어, 잠재적으로 낮은 낙찰가 형성이 기대됩니다.

* 농지 취득 목적: 농지원부 확보 등 농업 관련 목적이나, 향후 토지 이용 규제 완화 시 가격 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다. (단, 현 상태에서는 활용도가 낮음)

* 미래 가치: 장기적인 관점에서 지역 개발 가능성이나 토지 이용 계획 변경 가능성을 염두에 둘 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금이 없는 점을 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가(19,760,000원)를 기준으로 80% ~ 120% 수준인 약 15,800,000원 ~ 23,700,000원으로 예상됩니다. 다만, 맹지 유사 상태, 농지취득자격증명 요건, 재매각 이력 등의 리스크를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

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나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.