나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경1618 [2] 경상남도 밀양시 청도면 요고리 263-2 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다온 · 평가일 2024.07.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호 ①-⑤는 경상남도 밀양시 청도면 요고리 소재 "대촌마을회관" 북동측 근거리에 위치
하는 토지로서 주위는 마을취락, 농경지 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

기호 ①-⑤ 까지 차량접근 불가능하며 관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 보통시
됨.

형태 및 이용상태

- 기호 ① : 완경사 지세 내 부정형 토지로서 "토지임야" 상태임.
- 기호 ②-⑤ : 완경사 지세 내 부정형 토지로서 "휴경지" 상태임.

인접 도로상태

- 기호 ①,② : 지적도 상 북측, 서측으로 도로 소재하나 현황 맹지에 유사한 상태임.
- 기호 ③ : 지적도 상 북측, 남서측으로 도로 소재하나 현황 맹지에 유사한 상태임.
- 기호 ④ : 지적도 상 남측 및 동측으로 도로 소재하나 현황 맹지에 유사한 상태임.
- 기호 ⑤ : 지적도 상 북측 및 남동측으로 도로 소재하나 현황 맹지에 유사한 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호 ①

생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭
오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.


- 기호 ②-⑤

생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭
오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타

기호 ①-⑤ 지상에 과수목 및 자연생 입목 다수 소재하나 장기 휴경 및 관리상태 불량하여
경제적 가치 희박한 것으로 판단되는 바 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지가격에
포함하여 평가하였으니 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 농지취득자격증명 요함(미제출시 보증금 몰수). 휴경지임. 현황 맹지에 유사한 상태. 지상에 과수목 및 자연생 입목 다수 소재하나 장기 휴경 및 관리상태 불량하여 경제적 가치가 희박한 것으로 판단되는 바 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지가격에 포함하여 평가함(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 밀양지원 2024타경1618 (2)

소재지: 경상남도 밀양시 청도면 요고리 263-2

용도: 답 (논)

감정가: 99,500,000원

토지면적: 1990.00㎡ (약 602.0평)

건물면적: 0.00㎡

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 밀OOOOOOOO

재매각 여부: 재매각

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 기호 ①-⑤는 경상남도 밀양시 청도면 요고리 소재 "대촌마을회관" 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 마을취락, 농경지 등이 혼재하여 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황: 해당 부동산까지 차량 접근이 불가능하며, 관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태: 기호 ①은 완경사 지세 내 부정형 토지로서 "토지임야" 상태이며, 기호 ②-⑤는 완경사 지세 내 부정형 토지로서 "휴경지" 상태임.

인접 도로상태: 지적도상 도로는 소재하나 현황 맹지에 유사한 상태임.

토지이용계획 및 제한상태: 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> (기호 ①). 또한, 생산관리지역, 가축사육제한구역, 영농여건불리농지 (기호 ②-⑤)임.

3. 권리분석

말소기준권리: 2020년 6월 17일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (을1).

등기부채권 총액: 324,000,000원.

소유권 변동 현황: 최초 소유권이전(갑2) 2004-07-05 김태수, 이후 소유권이전(갑3) 2005-08-23 김동현 외 2명, 이후 공유자전원지분전부 이전(갑4) 2020-06-17 김연.

기타 권리사항: 2020년 6월 17일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (을1), 2024년 7월 16일 접수된 박민규 근저당권 (을2), 2024년 7월 8일 접수된 밀양(창원지방법원 밀양지원) 임의경매개시결정 (갑5).

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계는 미상임.

4. 상권분석

해당 물건은 농경지와 마을 취락이 혼재된 지역에 위치하고 있으며, 인근에 대촌마을회관이 소재하는 등 농촌의 일반적인 환경을 가지고 있습니다. 특별한 상업 시설이나 개발 잠재력이 높은 지역으로 판단되지는 않습니다.

5. 생활정보

해당 토지는 "대촌마을회관" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

차량 접근이 어려운 점은 단점으로 작용하나, 관내 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

주변에 농경지가 많아 전원생활 또는 농업 활동을 하려는 경우 고려할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필수: 본 물건은 농지이므로 농지취득자격증명이 반드시 필요하며, 미제출 시 입찰 보증금이 몰수되는 중대한 불이익이 발생합니다.

맹지 유사 상태: 지적도상 도로는 있으나 현황 맹지에 유사하여 토지 이용 및 접근에 제약이 따릅니다.

장기 휴경 및 관리 불량: 지상 과수목 및 자연생 입목은 장기 휴경 및 관리 상태 불량으로 경제적 가치가 희박하다고 판단됩니다.

이용 제한: 생산관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 영농여건불리농지 등으로 묶여 있어 개발 및 이용에 상당한 제한이 있습니다.

재매각 물건: 이전에 낙찰되었으나 계약 미이행 등의 사유로 재매각되는 건으로, 이전 낙찰 사유를 파악할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 밀양시 청도면 요고리에 소재한 1990.00㎡(약 602.0평) 규모의 답(논)으로, 감정가는 99,500,000원입니다.

해당 토지는 차량 접근이 어렵고 맹지에 유사한 상태이며, 장기 휴경으로 인해 현황 가치가 낮은 것으로 평가되었습니다.

생산관리지역, 가축사육제한구역, 영농여건불리농지 등으로 묶여 있어 토지 이용에 여러 제한이 따릅니다.

가장 중요한 점은 농지취득자격증명이 필수이며, 미제출 시 보증금 몰수라는 큰 리스크가 존재한다는 것입니다.

이러한 조건들을 고려할 때, 실수요자 또는 특정 목적을 가진 투자자 외에는 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

넓은 면적의 농지: 1990.00㎡(약 602.0평)의 넓은 면적으로, 농업 경영을 목적으로 하는 실수요자에게는 기회가 될 수 있습니다.

낮은 감정가 대비 면적: 감정가가 9,950만원으로, 면적 대비 비교적 저렴하게 책정되어 있습니다.

잠재적 가치: 향후 지역 개발이나 토지 이용 규제 완화 시 가치 상승의 가능성을 일부 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 농지취득자격증명 필수, 맹지 유사 상태, 장기 휴경 등 여러 제약 사항을 가지고 있습니다. 또한, 재매각 물건이므로 이전 입찰 조건 및 낙찰가를 참고하여 신중하게 접근해야 합니다.

감정가는 99,500,000원이며, 현 상태 및 제반 리스크를 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 인수할 권리가 없고 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 현장 조사 및 권리 분석 결과를 바탕으로 낙찰가의 70%~90% 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. (정확한 예상 입찰가 산정은 별도의 시장 조사 및 전문가 상담이 필요합니다.)

주변 시설 관련: 주변 지역에 대한 검색 결과, 밀양시 청도면에 농촌 활성화 사업 관련 정보와 밀양시 생활폐기물 소각 시설이 언급되나, 해당 물건지(청도면 요고리 263-2)와 직접적으로 연관되거나 부정적인 영향을 미치는 혐오 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.