나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경1700 [1] 경상남도 밀양시 단장면 무릉리 1349 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경1700 [1] 경상남도 밀양시 단장면 무릉리 1349 전 경매

• 사건번호: 2024타경1700
• 주소: 경상남도 밀양시 단장면 무릉리 1349
• 감정가: 32,760,000원
• 최저가: 5,506,000원
• 유찰 횟수: 5회
• 용도: 전

밀양지원 경매3계 2024타경1700 | 소재지: 경상남도 밀양시 단장면 무릉리 1349 | 감정가: 32,760,000원 | 최저가: 5,506,000원 | 용도: 전

1. 밀양지원 2024타경1700 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 밀양지원 2024타경1700 (1)

경매구분: 부동산임의경매

소재지: 경상남도 밀양시 단장면 무릉리 1349

용도: 전 (밭)

토지면적: 1365.00㎡ (약 412.91평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

감정가: 32,760,000원

토지 지분율: 136500 (토지 전체 면적으로 보임)

건물 지분율: 0

소유자: 김O

채무자: 김O

채권자: 밀OOOOOOOO (밀양 농업협동조합으로 추정)

1.2. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 농지취득자격증명, 재매각.

주의사항:

* 농지취득자격증명 필수 제출 (미제출 시 보증금 몰수).

* 지적도상 맹지 (도로와 직접 접하지 않은 토지).

* 휴경지 상태임 (장기간 경작하지 않고 쉬고 있는 땅).

* 본건 지상 자연생 입목 등은 토지와 일체로 평가되었음.

* 장기간 휴경으로 산림화가 진행되어 접근이 다소 곤란할 수 있음.

1.3. 감정평가서 요약

위치 및 주위환경: "황새골소류지" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 마을, 농경지, 임야 등이 혼재하여 전반적인 주위 환경은 보통으로 평가됨.

교통상황: 차량 접근이 불가능하며 대중교통 사정을 고려할 때 교통이 다소 불편함.

형태 및 이용상태: 급경사 지세 내 부정형 토지로서 자연림과 유사한 휴경지 상태임.

인접 도로상태: 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태: 생산관리지역, 가축사육제한구역 (소, 젖소, 말, 양, 염소, 산양, 사슴, 메추리, 닭, 오리, 돼지, 개) 및 영농여건불리농지로 지정되어 있음.

1.4. 입지조건

본 물건은 경상남도 밀양시 단장면 무릉리의 한적한 농촌 지역에 위치하고 있습니다. "황새골소류지" 인근에 있어 자연환경은 양호할 수 있으나, 차량 접근이 어렵고 대중교통이 불편한 점은 큰 단점입니다. 또한, 급경사 지세와 산림화가 진행된 휴경지 상태는 토지 활용에 제약을 줄 수 있습니다. 생산관리지역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 대한 규제가 따릅니다. 주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았으나, 농촌 지역의 특성상 가까운 거리에 축사가 있을 가능성은 배제할 수 없습니다.

1.5. 권리분석

본 경매 물건은 부동산임의경매로 진행되며, 소유자이자 채무자인 김O이 채권자 밀양 농업협동조합에 대한 채무를 변제하지 못해 경매가 개시되었습니다. 권리 분석상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 보입니다. 경매 절차상 말소기준권리보다 후순위 권리는 소멸될 가능성이 높습니다. 다만, 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 등 절차상의 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

1.6. 상권분석

본 물건은 농업 생산을 위한 농경지(전)로, 주거지나 상업 시설과는 거리가 먼 순수 농업 지역에 속합니다. 따라서 일반적인 상권 분석보다는 해당 지역의 농업 생산성, 농산물 유통 체계, 그리고 농업 관련 지원 정책 등을 고려해야 합니다. 현재 휴경 상태이며 산림화가 진행된 점을 감안할 때, 즉각적인 경제적 활성화나 상업적 가치 상승을 기대하기는 어렵습니다.

1.7. 생활정보

본 물건은 농촌 지역에 위치하여 조용하고 한적한 생활 환경을 제공할 수 있습니다. 그러나 차량 접근의 불편함과 대중교통의 미비로 인해 생활 편의 시설(마트, 병원, 학교 등) 접근성이 떨어질 것으로 예상됩니다. 도시와의 거리를 고려할 때, 해당 지역에서의 생활은 차량 소유가 필수적이며, 기본적인 생활 편의는 인근 읍면 지역에서 해결해야 할 것으로 보입니다.

1.8. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 미비: 농지법에 따라 농지 취득 시 반드시 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 하며, 미제출 시 최고가 매수인의 지위를 상실하고 입찰 보증금을 몰수당할 수 있습니다.

* 맹지: 지적도상 도로에 접해 있지 않아 건축 및 토지 개발에 제약이 따릅니다. 현황도로가 존재하거나 조례 등을 통해 건축 허가가 가능한 경우도 있으나, 이를 확인하기 위한 추가적인 조사와 행정 절차가 필요합니다.

* 급경사 및 산림화: 토지의 경사가 심하고 자연림처럼 우거져 있어 실제 이용이 어렵고, 개발 시 많은 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, 접근성이 떨어져 현장 확인 및 관리에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 토지 이용 규제: 생산관리지역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 토지 이용 및 개발에 대한 법적 제한이 있습니다.

* 경작 불가능 상태: 장기간 휴경으로 인해 즉시 영농 활동이 어려운 상태입니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 경상남도 밀양시 단장면에 위치한 농지(전)로, 감정가는 32,760,000원입니다. 급경사, 맹지, 휴경지 상태, 접근성 불편 등 다수의 개발 및 이용상 제약 요인을 안고 있습니다. 특히 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 맹지로서 건축 허가 가능 여부를 사전에 철저히 확인해야 합니다. 자연환경이 비교적 양호한 지역으로 보이나, 투자 가치보다는 실질적인 영농 가능성이나 장기적인 관점에서 접근해야 할 물건입니다.

1.10. 투자 포인트

* 주변 시세 대비 저렴한 감정가: 현재 감정가는 시장 가격에 비해 낮게 책정되어 있을 가능성이 있습니다.

* 농지 활용 가능성: 관련 법규를 준수하며 농업 경영 계획을 수립할 경우, 농지로서의 가치를 활용할 수 있습니다.

* 개발 잠재력 (매우 제한적): 맹지 및 급경사 등의 문제를 해결하고 관련 규제 완화 시 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대해 볼 수 있으나, 이는 상당한 시간과 노력이 요구될 것입니다.

* 주변 환경: "황새골소류지" 인근이라는 점에서 전원생활이나 귀촌 목적이라면 고려해 볼 수 있습니다.

**주의**: 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 및 법률 전문가와 상담을 통해 최종적인 판단을 내리시는 것을 강력히 권장합니다.

법원 정보

밀양지원 경매3계