나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경1700 [1] 경상남도 밀양시 단장면 무릉리 1349 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다온 · 평가일 2024.07.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 밀양시 단장면 무릉리 소재 "황새골소류지" 북서측 인근에 위치하는 토지
로서 주위는 마을취락, 농경지, 임야 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 불가능하며 관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 다소 불편시
됨.

형태 및 이용상태

급경사 지세 내 부정형 토지로서 자연림에 유사한 "휴경지" 상태임.

인접 도로상태

지적도 상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭
오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 영농여건불리농지.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타

- 본건 지상에 소재하는 자연생 입목 등은 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지가격에
포함하여 평가하였으니 참고하시기 바람.

- 본건 및 주위는 장기간 휴경되어 산림화가 상당히 진행되고 있으며 지상에 자생하는 입목
및 수풀로 인하여 본건까지 접근이 다소 곤란한 상태이니 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

농지취득자격증명 요함(미제출시 보증금 몰수). 지적도상 맹지. 휴경지 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 밀양지원 2024타경1700 (1)

소재지: 경상남도 밀양시 단장면 무릉리 1349

용도: 전

감정가: 32,760,000원

토지면적: 1365.00㎡ (약 412.9평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 밀OOOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 밀양시 단장면 무릉리 소재 "황새골소류지" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 마을 취락, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다. 차량 접근이 불가능하며, 대중교통 사정을 고려하면 교통 상황은 다소 불편한 편입니다. 지적도상 맹지로서 인접 도로와의 연결이 어려운 상태입니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 소유권 이전 내역과 근저당권이 확인됩니다. 말소기준권리인 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(42,000,000원) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으니, 입찰 전 반드시 확인해야 합니다. 총 채권액은 42,000,000원입니다. 임차인 현황은 별도로 파악되지 않았으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 농경지와 임야가 혼재된 농촌 지역에 위치하며, 인근에 마을 취락이 있습니다. 특정 상권이 발달한 지역이라기보다는 전형적인 농촌 생활 환경을 가지고 있습니다. 인근의 주요 관광지로는 표충사, 얼음골, 영남루, 밀양댐 등이 있어 관광객의 방문이 있을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

해당 지역은 농경지와 임야가 주를 이루는 전형적인 농촌 지역으로, 기본적인 생활 편의시설은 인근 마을 또는 읍내를 이용해야 할 것으로 보입니다. 대중교통 접근성이 좋지 않아 자가용 이용이 필수적일 것으로 예상됩니다. 다만, 주변에 표충사, 얼음골 등 관광지가 있어 관광 수요는 존재합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 본 물건은 농지이므로 매수 시 농지취득자격증명이 반드시 필요하며, 미제출 시 낙찰 보증금이 몰수될 수 있습니다. 농지취득자격증명은 자경 의사나 농업 경영 계획 등을 소명해야 발급받을 수 있습니다.

* 맹지: 지적도상 맹지로, 차량 접근이 불가능하며 도로와의 연결이 없어 활용에 제약이 큽니다.

* 급경사 및 휴경지: 토지가 급경사 지세 내 부정형으로, 자연림과 유사한 휴경지 상태입니다. 접근이 다소 곤란하며, 개발 또는 활용에 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

* 가축사육제한구역: 생산관리지역이며, 가축분뇨법에 따라 일부 제한되는 구역에 해당합니다. 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 영농여건불리농지: 영농 여건이 불리한 농지로 분류되어 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 감정가 대비 토지 면적이 넓으나, 지적도상 맹지이고 급경사의 휴경지 상태이며 차량 접근이 어려운 등 활용에 제약이 많은 토지입니다. 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 이를 충족하지 못할 경우 입찰 진행에 어려움이 있습니다. 가축사육 제한 구역에 속해 있어 토지 이용에 추가적인 제한이 있을 수 있습니다. 이러한 여러 제약 조건으로 인해 일반적인 투자자에게는 권하기 어려운 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 경매 물건 특성상 감정가 이하로 낙찰받을 가능성이 있습니다.

* 농지로서의 활용 가능성을 고려할 경우, 관련 법규 및 지역 특성을 면밀히 검토하여 잠재적 가치를 평가할 수 있습니다.

* 향후 규제 완화나 지역 개발 가능성을 염두에 둔 장기적인 관점에서의 투자를 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 맹지, 급경사, 휴경지 상태, 차량 접근 불가, 농지취득자격증명 필수 등 다수의 제약 조건과 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 특히, 토지 이용의 핵심인 접근성과 관련하여 상당한 해결 노력이 필요할 것으로 예상됩니다. 또한, 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 절차가 매우 중요합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 다음 사항들을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 인근 유사 토지의 실거래가 및 공시지가 비교 분석

* 맹지 해소를 위한 도로 확보 가능성 및 예상 비용

* 농지취득자격증명 발급 가능성 및 관련 절차 비용

* 향후 토지 이용 계획 및 활용 방안에 따른 기대 수익률

인수 보증금 합계가 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 인수 보증금은 고려하지 않습니다. 추가적인 현장 조사와 법률 검토를 통해 리스크를 정확히 파악한 후 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

2. 주변시설 정보

본 물건이 위치한 밀양시 단장면 무릉리 인근 지역은 주로 농경지와 임야가 혼재된 농촌 지역으로, 대규모 산업 단지나 혐오 시설에 대한 직접적인 언급이나 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 밀양시 전반적으로는 관광지로서 알려진 표충사, 얼음골, 영남루, 밀양댐, 사자평 억새밭 등이 있으며, 지역 특산물로는 대추, 한천, 표고버섯 등이 있습니다. 과거 지역 개발 논의 시 가축 사육 제한 구역 확대에 대한 주장이 있었던 점으로 미루어 볼 때, 축사 관련 민원이 발생할 수 있는 지역적 특성은 존재했으나, 본 물건지와 직접 연관된 혐오 시설의 존재는 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.