나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경1731 [1] 경상남도 밀양시 상동면 고정리 OOOO 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 밀양시 상동면 고정리 소재 "고정소류지" 남서측 인근에 위치하는 토지로서, 부근은 농촌 마을지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 일반적인 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호[1,2] 부정형 완경사의 토지로 건축허가를 득한 잡종지 및 일부 도로로 이용중임.

인접 도로상태

기호[1,2] 본건 남측으로 노폭 약 4m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호[1] 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형) 가축사육제한구역
(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>임.

기호[2] 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형) 가축사육제한구역(일부제한구역 소
젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역
(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 "지적개황도 및 사진" 참고

공부와의 차이

기호[1,2] 부정형 완경사의 토지로 건축허가를 득한 잡종지 및 일부 도로로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.

기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각임. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%. 일괄매각. 일부는 현황 도로로 이용중임. 본건 토지는 해당 관공서로부터 제반 인허가(허가번호: 2017-허가과-신축허가-67, 주용도: 제2종근린생활시설)를 득한 토지로, 기준시점(2024.08.05.) 현재 유효한 것으로 조사되어 이를 감안하여 평가함(감정평가서 참조). [목록 2] 제시외 물건(2-1) 및 구축물(2-2) 매각 포함. 농지취득자격증명 요함(미제출시 보증금 몰수. 단, 자세한 사항은 주무관서인 상동면사무소에 확인 요망. 별첨 2024.09.26.자 사실조회회신 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 경상남도 밀양시 상동면 고정리 1649에 소재한 토지이며, 사건번호는 밀양지원 2024타경1731 (1)입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 청OOOOOO입니다.

1.2. 물건 현황

토지 용도는 '전'이며, 총 토지 면적은 2066.00㎡ (약 625평)입니다.

토지 제시외 면적은 0.00㎡이며, 건물 면적은 0.00㎡입니다.

건물 제시외면적은 356.80㎡로, 컨테이너, 콘크리트 바닥 등 구축물이 포함되어 매각될 예정입니다.

매각 대상은 토지이며, 건물은 매각 대상에서 제외됩니다.

1.3. 감정가 및 면적

감정가는 254,912,000원입니다.

토지 면적은 2066.00㎡ (625평)입니다.

건물 제시외면적은 356.80㎡ (약 108평)입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상남도 밀양시 상동면 고정리 소재 "고정소류지" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 농촌 마을지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로 상태

본건 토지(기호 1, 2)는 남측으로 노폭 약 4m 내외의 도로와 접해 있습니다. 일부 토지는 현황 도로로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본 상 소유권 이전, 근저당권, 지상권, 가압류 등의 권리 변동이 있었습니다.

현재 총 채권액은 187,121,366원입니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2020년 02월 14일 접수된 청도일성새마을금고의 근저당권(채권액 143,000,000원)입니다.

3.3. 인수 및 소멸 권리

본 경매 절차에 따라 말소기준권리보다 후순위인 근저당, 지상권, 가압류 등은 매각으로 소멸됩니다.

등기부상 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.4. 임차인 현황

별도로 등기된 임차인은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 점유자는 채무자(소유자)로 조사되어 명도 리스크가 낮을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 농촌 마을지역에 위치하여 주변에 상업 시설이 밀집해 있지는 않습니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

4.2. 개발 가능성

본건 토지는 건축허가를 득한 상태이며, 제2종근린생활시설 용도로 건축이 가능한 토지입니다. 또한, 계획관리지역에 속해 있어 향후 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 최근 밀양시 상동면 기초생활거점조성사업 등 지역 개발 계획이 추진 중인 점은 긍정적인 요인으로 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

본건 소재지인 상동면은 농촌 지역으로, 편의시설은 밀양시내에 비해 제한적일 수 있습니다. 다만, 인근 지역의 펜션 등 숙박 시설이 다수 분포하고 있어 관광 관련 수요는 존재합니다.

5.2. 교육 시설

주변 교육 시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 통상 농촌 지역의 교육 환경을 고려해야 합니다.

5.3. 기타 생활 환경

주변은 농촌 마을지대로 조용하고 한적한 생활 환경을 제공합니다. "고정소류지" 인근으로 자연환경이 비교적 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 자격 증명

본건 토지는 '전' 용도로 되어 있어 농지취득자격증명이 필요합니다. 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 관련 주무관청(상동면사무소)에 확인하여 발급 요건을 충족해야 합니다.

6.2. 재매각 물건

본건은 재매각 물건으로, 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%이므로 자금 계획에 유의해야 합니다.

6.3. 건축 허가 관련 사항

본 토지는 건축허가(허가번호: 2017-허가과-신축허가-67, 주용도: 제2종근린생활시설)를 득한 상태이며, 해당 허가가 기준시점(2024.08.05.) 현재 유효한 것으로 조사되어 감안하여 평가되었습니다. 다만, 실제 건축 시 건축법 등 관련 법규 준수 여부를 재확인해야 합니다.

6.4. 공부와의 차이

기호 토지는 부정형 완경사의 토지로 건축허가를 득한 잡종지 및 일부 도로로 이용 중입니다. 이는 공부상 지목과 현황이 일부 상이할 수 있음을 시사합니다.

7. 종합 의견

본건은 재매각으로 인해 최저매각가격이 상당히 낮아진 상태이며, 건축허가가 유효한 토지라는 점에서 잠재적 가치를 가지고 있습니다. 특히 제2종근린생활시설 건축이 가능하다는 점이 매력적입니다. 다만, 농지취득자격증명 필수, 일부 현황 도로 이용, 재매각 등의 리스크 요인이 존재하므로 신중한 접근이 필요합니다. 권리 상 인수되는 부분은 없어 명도 및 권리 리스크는 낮은 편입니다.

8. 투자 포인트

* 제2종근린생활시설 건축이 가능한 유효 건축 허가 보유.

* 계획관리지역으로 향후 토지 활용 가능성 존재.

* 재매각으로 인한 낮은 최저입찰가.

* 권리 분석상 인수되는 권리 및 임차인이 없어 명도 리스크 낮음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 254,912,000원입니다. 현재 최저입찰가가 감정가의 17% 수준으로 상당히 낮게 시작되는 점은 매력적이나, 이는 재매각 및 농지 취득의 어려움 등을 반영한 결과일 수 있습니다.

권리상 인수할 금액이 없고, 건축 허가된 상태임을 감안할 때, 감정가의 30~40% 선에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 이는 시장 상황, 경매 참여자 수, 현장 조사 결과, 농지취득자격증명 발급 가능 여부 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

따라서, 80,000,000원 ~ 100,000,000원 사이의 입찰가를 예상해 볼 수 있습니다. 이는 추정치이며, 실제 입찰 시에는 신중한 판단이 요구됩니다.

본 물건은 인수 보증금이 0원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.