나이스옥션 법원경매 진주 2024타경3601 [1] 경상남도 진주시 금산면 중천리 235-13 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경3601 [1] 경상남도 진주시 금산면 중천리 235-13 답 경매

• 사건번호: 2024타경3601
• 주소: 경상남도 진주시 금산면 중천리 235-13
• 감정가: 961,114,000원
• 최저가: 393,672,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 답

진주지원 경매3계 2024타경3601 | 소재지: 경상남도 진주시 금산면 중천리 235-13 | 감정가: 961,114,000원 | 최저가: 393,672,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 사건 기본 정보

사건번호

진주지원 2024타경3601 (1)

소재지

경상남도 진주시 금산면 중천리 235-13

용도

답 (현황 주거나지로 이용 중)

감정가

961,114,000원

토지면적

1001. 00㎡ (약 302.81평)

매각대상

토지매각

경매구분

부동산임의경매

1.2. 물건 상세 정보

소유자 및 채무 관계

소유자 및 채무자는 임OO이며, 채권자는 사OOOOOOO인 임의경매 사건임. 매각 시 깨끗한 권리관계 취득 예상.

토지이용계획

기호 1: 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 상대보호구역(금산초등학교 관련) 등

기호 2-6: 제2종일반주거지역

모든 필지 가축사육제한구역(모든 축종 제한)임.

도로 및 형태

기호 1: 서측으로 왕복 4차선 도로에 접함.

기호 2-6: 지적도상 맹지이나 인접 필지를 경유하여 접근 가능함.

전체적으로 부정형이며, 주거나지로 이용 중임.

특이 및 주의사항

일괄매각 조건이며, [목록 2~6]이 지적도상 맹지라는 점을 주의해야 합니다.

[목록 6] 지상에 이동 가능한 컨테이너는 매각 제외되며, 뽕나무 등 수목은 토지 가격에 포함되어 평가되었습니다.

[목록 1~6] 지적 경계가 다소 불분명하므로 정확한 경계 및 이용 상황은 측량을 요합니다.

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 경상남도 진주시 금산면 중천리 소재 "금산초등학교" 남동측에 위치하며, 주위는 주택, 근린생활시설, 나대지 등이 혼재하는 주거 및 근린생활지역입니다. 향후 개발 잠재력이 높은 제2종일반주거지역 내에 위치하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 지역 내 일반적인 교통 사정은 보통입니다. 특히 기호 1은 왕복 4차선 도로에 직접 접하고 있어 교통 편의성이 우수합니다.

2.3. 입지 조건 및 혐오시설 체크

금산초등학교 인근으로 주거 선호도가 비교적 높은 지역으로 판단됩니다. 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않으나, 기호 1은 금산초등학교 관련 상대보호구역에 해당되어 일부 시설(유흥업소 등)의 입점이 제한될 수 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 구분 및 채무 관계

본건은 부동산임의경매로 진행되며, 소유자와 채무자가 동일하므로 권리관계가 단순할 것으로 예상됩니다. 매각 시 근저당권 등이 말소되어 매수인이 깨끗한 등기부등본을 취득할 수 있을 것입니다.

3.2. 매각 대상 및 유의 사항

매각 대상은 토지 전부에 한정됩니다. 특이사항에서 언급된 바와 같이 목록 6 지상의 이동 가능한 컨테이너는 매각에서 제외되므로 이 부분에 대한 명도 및 철거 비용 발생 가능성을 검토해야 합니다. 토지의 지적 경계가 불분명하다는 특이사항이 있으므로, 최종 낙찰 후 반드시 경계측량을 진행해야 합니다.

4. 상권 분석 및 개발 잠재력

4.1. 지역 상권 분석

본 토지 일대는 주택과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 제2종일반주거지역이라는 용도지역 특성상 주거 목적의 개발이 용이하며, 일부 상업시설 입점도 가능합니다. 기호 1이 광대로에 접하고 있어 향후 상업적 활용도가 높을 수 있습니다.

4.2. 토지 이용 및 제한 사항

용도지역이 제2종일반주거지역이므로 건폐율과 용적률이 비교적 높게 적용되어 개발 가치가 높습니다. 다만, 가축 사육 제한 구역 및 기호 1의 학교 상대보호구역 등의 제한 사항이 있으므로 건축 행위 시 사전에 해당 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

5. 생활 정보 및 잠재적 리스크

5.1. 주변 생활 정보

"금산초등학교"를 기준으로 주변에 주거단지가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설(마트, 병원, 학원 등) 이용에는 큰 불편함이 없을 것으로 예상됩니다. 진주시청 및 주요 상권과의 접근성도 보통 수준입니다.

5.2. 잠재적 리스크

토지의 구성적 리스크

[목록 2~6]이 지적도상 맹지이므로, 이 토지들을 개발하기 위해서는 인접 토지 소유자에게 통행 및 건축을 위한 토지 사용 승낙을 받아야 하는 중대한 리스크가 있습니다.

경계 불분명 리스크

[목록 1~6]의 지적 경계가 불분명하여 측량 결과에 따라 실제 이용 면적이나 형태가 공부와 달라질 수 있습니다. 측량 비용 및 시간 소요가 필수적입니다.

일괄 매각의 리스크

맹지와 대로변 접합 토지가 일괄 매각되므로, 맹지의 가치 하락분을 상쇄하고도 전체 투자 매력이 충분한지 신중하게 평가해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 진주시 금산면의 주거지역 내에 위치한 대형 토지(1001.00㎡, 약 302.81평)입니다. 제2종일반주거지역으로 개발 가치가 높으며, 특히 기호 1은 왕복 4차선 도로에 직접 접하고 있어 탁월한 입지를 가집니다. 다만, 목록 2~6이 맹지이며 경계가 불분명하다는 리스크가 존재하므로, 기호 1의 가치와 맹지 해소 가능성을 면밀히 분석하여 투자 여부를 결정해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

개발 잠재력

제2종일반주거지역 내의 대형 토지로, 주거 시설 또는 근린생활시설 복합 개발에 유리합니다.

접근성 우수

기호 1 토지는 왕복 4차선 도로에 접하고 있어 접근성이 뛰어나며, 향후 가치 상승의 핵심 요인입니다.

저가 매수 기회

맹지 포함 일괄 매각으로 인해 경쟁률이 다소 낮아져 감정가 대비 저가로 낙찰받을 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 맹지(목록 2-6)의 통로 확보를 위한 전략적 접근이 필요합니다.

법원 정보

진주지원 경매3계