나이스옥션 법원경매 대구서부 2024타경42529 [1] 대구광역시 달서구 이곡동 795 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2024.11.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 이곡동 소재 "이곡1동행정복지센터" 남서측 인근에 위치
하며, 부근 일대는 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 기존 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 대중교통 접근성 등 제반 교통상황 보통임.

형태 및 이용상태

인접도로 및 인접토지와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중이며,
일부 도로임.

인접 도로상태

남동측으로 폭 약 5-6미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(12층 이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

현황 일부 "도로"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : 해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

세멘벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로서,(사용승인일 : 1995.01.18)
외벽 : 외장타일 및 화강석 등,
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
바닥 : 바닥재 및 타일 등 마감,
창호 : 샷시 이중창임.

이용상태

단독주택으로 이용중이며, 관리상태 보통임.
1층 : 단독주택
2층 : 단독주택

설비내역

위생설비, 급배수설비 및 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

지적 및 건물개황도와 같이 기호(ㄱ-ㄷ)이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.

2)기 타 : 해당사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 임대차관계미상의 대항력여지있는 전입자 있음. 목록1: 일부현황은 도로 감정가는 감안가임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 대구서부지원 2024타경42529 (1)

소재지: 대구광역시 달서구 이곡동 795 (도로명: 대구광역시 달서구 달구벌대로260길 27-9)

용도: 단독주택

감정가: 358,061,900원

토지면적: 175.00㎡ (약 53평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 165.15㎡ (약 50평)

건물 제시외면적: 17.60㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중소기업은행 (추정)

특이사항: 중복사건, 대항력있는 임차인 있음.

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 임대차관계 미상의 대항력 여지 있는 전입자 있음. 토지(목록1) 일부 현황 도로, 감정가는 이를 감안한 금액임.

작성일: 2026-07-03

1.2. 입지조건

위치: 대구광역시 달서구 이곡동 소재 "이곡1동행정복지센터" 남서측 인근에 위치합니다.

주위환경: 본건 주변은 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 기존 주택지대입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 대중교통 접근성 등 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

토지 형태 및 이용상태: 인접도로 및 토지와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중이며, 일부 현황 도로로 이용되고 있습니다.

인접 도로상태: 남동측으로 폭 약 5-6미터의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(12층 이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>에 해당합니다.

1.3. 권리분석

등기부 현황

말소기준권리: 을9, 청운신용협동조합 근저당권 (접수일자: 2016-02-03)

총 채권액: 약 522,836,604원 (등기부채권 총액 기준)

주요 권리 분석: 말소기준권리보다 후순위로 등기된 대부분의 근저당권, 가압류, 임의경매 개시 결정 등은 경매로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2010-04-12

대항력: 있음

비고: 금액 미상이라도 주의 필요.

* 임차인: 나주옥

보증금: 20,000,000원

차임: 100,000원

전입일자: 2015-02-25

배당신고일자: 2024-12-31

대항력: 있음

비고:

* 임차인: 도윤창

보증금: 55,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2012-02-20

배당신고일자: 2024-12-31

대항력: 있음

비고:

* 임차인: 배병관

보증금: 30,000,000원

차임: 100,000원

전입일자: 2019-09-05

배당신고일자: 2024-12-31

대항력: 없음

비고:

인수 보증금: 0원 (대항력 없는 임차인 배병관의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다. 대항력 있는 임차인 나주옥, 도윤창은 배당을 통해 보증금을 회수할 가능성이 높습니다. 김 임차인은 보증금이 0원으로 명시되었으나 대항력이 있어 추가 확인이 필요합니다.)

1.4. 상권분석

본 물건은 대구 달서구 이곡동의 주택 밀집 지역에 위치하며, 이곡1동행정복지센터가 인근에 있어 기본적인 행정 서비스 이용이 편리합니다. 주거 밀집 지역 특성상 안정적인 주거 수요가 예상되며, 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 접근성도 양호한 편입니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 발달해 있을 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

* 주변 시설: 이곡1동행정복지센터, 다수의 단독주택 및 근린생활시설이 있습니다.

* 교통: 차량 접근성이 좋고, 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

* 편의시설: 인근 상가들을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: (제공된 정보에는 명시되지 않음. 추가적인 현장 조사 필요)

* 혐오시설: (제공된 정보 및 주변 환경으로 볼 때, 특별한 혐오시설은 없는 것으로 판단됩니다.)

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인(김 ): 보증금 0원, 대항력 있음으로 명시되어 있어, 인수 여부 또는 추가적인 법적 검토가 필요합니다. 금액 미상이더라도 주의가 요구됩니다.

* 토지 일부 현황 도로: 토지 일부가 실제 도로로 이용되고 있어, 경계 확인 및 이용상 제약이 있을 수 있습니다. 감정가는 이러한 상황을 고려하여 산정되었습니다.

* 건물 노후화: 1995년 사용승인된 건물로, 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 중복사건: 동일 물건에 대한 경매 사건이 중복으로 진행 중이므로, 절차 진행에 복잡성이 따를 수 있습니다.

* 가축사육제한구역: 해당 구역 내 건축 행위 등에 대한 제한 사항이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달서구 이곡동에 위치한 단독주택으로, 안정적인 주거 환경 내에 자리하고 있습니다. 감정가는 3억 5천만 원대이며, 토지와 건물을 일괄 매각합니다. 권리 관계상 말소기준권리 이후의 채권들은 대부분 말소될 것으로 보이나, 대항력 있는 임차인(김 )의 존재와 보증금 미상, 그리고 토지 일부가 현황 도로로 이용되고 있다는 점은 인수 시 반드시 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다. 건물은 1995년 준공되어 연식이 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역: 오랜 기간 형성된 주택지대로, 꾸준한 주거 수요가 기대됩니다.

* 토지 활용 가치: 175㎡의 대지 면적을 활용한 향후 건축 또는 재개발 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

* 시세 대비 합리적 접근: 감정가를 기준으로, 현장 조사 및 권리 관계 분석을 통해 적정 입찰가를 산정하여 투자 수익을 확보할 수 있습니다. (주변 시세 정보는 다세대 주택으로, 본건 단독주택과 직접 비교에는 한계가 있습니다.)

1.9. 예상 입찰가

제공된 JSON 정보에 따르면, 인근 "가안빌라"(다세대 주택)는 2025년에 11,000만원에서 11,500만원 사이에 거래되었습니다. 본건은 대지 면적 175㎡, 건물 면적 165.15㎡의 단독주택으로, 다세대 주택과는 규모 및 가치 면에서 차이가 커 직접적인 시세 비교에는 무리가 있습니다.

본건의 감정가는 358,061,900원입니다.

주요 고려 사항:

* 대항력 있는 임차인 김 (보증금 0원)의 존재: 명확한 인수 보증금은 0원으로 계산되나, 추가 확인 및 법적 리스크를 고려해야 합니다.

* 토지 일부 현황 도로: 감정가 산정에 반영되었으나, 실제 이용 및 권리 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 건물 노후화 및 중복사건 등 추가 리스크 요인.

위와 같은 리스크 요인과 제공된 제한적인 시세 정보를 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

본 물건에 대한 정확한 시세 파악을 위해서는 주변 단독주택 실거래가 비교 조사가 필수적입니다. 제공된 정보만으로는 정확한 시장 가치 산정에 한계가 있으나, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근한다면, 290,000,000원 ~ 310,000,000원 범위 내에서의 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

* 입찰 시에는 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 권리 관계 및 임차인 현황에 대한 추가적인 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.