나이스옥션 법원경매 원주 2023타경1601 [1] 강원특별자치도 횡성군 우천면 443 상하가리 1동 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2023.08.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 횡성군 우천면 상하가리 소재 '우천일반산업단지' 내에 위치하며, 주위는 공업용 부동산이 밀집하여 있는 산업단지로서 동력, 용수, 노동력 수급 등에 별 애로가 없는 편이고, 국도 및 고속도로 등의 간선도로와의 접근성을 고려할 때 공업용으로서의 제반 입지적 여건은 보통정도임.

교통상황

본건까지 제반차량의 통행이 용이하고, 인근에 버스정류장이 위치하여 제반 교통사정은 보통정도임.

형태 및 이용상태

일련번호 1 : 대체로 완만한 북서하향 경사지를 보강토옹벽 등을 이용하여 자체 지반 평탄하게 부지조성한 정방형의 토지로서, 공업용 건부지로 이용 중임. 일련번호 3 : 대체로 완만한 북동하향 경사지를 자체 지반 평탄하게 부지조성한 사다리형의 토지로서, 제시외 건물부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 1 : 본건 남서측 및 북서측으로 각 노폭 약 15미터 내외 포장도로와 각각 접함. 일련번호 3 : 본건 북서측으로 노폭 약 15미터 내외 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1) 도시지역, 일반공업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15M~20M)(집산도로 중로2류 204호선)(접합), 중로2류(폭 15M~20M)(집산도로 중로2류 206호선)(접합), 가축사육제한구역(2017-05-01)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지(횡성우천 일반산업단지(2009.05.29))<산업입지 및 개발에 관한 법률>. ■ 일련번호 3) 도시지역, 일반공업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15M~20M)(집산도로 중로2류 207호선)(접합), 가축사육제한구역(2017-05-01)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지(횡성우천 일반산업단지(2009.05.29))<산업입지 및 개발에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

'평가의견' 참조.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2-가) 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 2층 건으로 외벽: THK200 그라스울판넬(내화판넬) 마감 등, 내벽: 판넬, 타일붙임 마감 등, 바닥: 칼라하드너, 타일붙임 마감 등, 창호: 하이새시 창호 등, 일련번호 2-나) 철근콘크리트구조 지1층 건으로 외벽: 외장석 붙임 마감 등, 내벽: 페인팅, 타일붙임 마감 등, 바닥: 콘크리트 위 폴리싱 마감 등, 창호: 하이새시 창호 등, 일련번호 2-다) 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 1층 건으로 벽체: 콘크리트 기초 위 THK125 그라스울판넬(내화판넬) 마감 등, 바닥: 칼라하드너 마감 등, 창호: 하이새시 창호 등임.

건물의 구조

기호 2-가) 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 2층 건으로
외벽: THK200 그라스울판넬(내화판넬) 마감 등,
내벽: 판넬, 타일붙임 마감 등,
바닥: 칼라하드너, 타일붙임 마감 등,
창호: 하이새시 창호 등,
기호 2-나) 철근콘크리트구조 지1층 건으로
외벽: 외장석 붙임 마감 등,
내벽: 페인팅, 타일붙임 마감 등,
바닥: 콘크리트 위 폴리싱 마감 등,
창호: 하이새시 창호 등,
기호 2-다) 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 1층 건으로
벽체: 콘크리트 기초 위 THK125 그라스울판넬(내화판넬) 마감 등,
바닥: 칼라하드너 마감 등,
창호: 하이새시 창호 등임.

이용상태

일련번호 2-가) 1,2층 : 도장공장, 샤워실, 기계실 등, 일련번호 2-나) 지1층 : 경비실, 접견실 등, 일련번호 2-다) 1층 : 창고로 이용중임.

이용상태

기호 2-가) 1,2층 : 도장공장, 샤워실, 기계실 등,
기호 2-나) 지1층 : 경비실, 접견실 등,
기호 2-다) 1층 : 창고로 이용중임.

설비내역

기호 2-가) 심야전기 온수보일러설비, 위생설비 및 급배수 설비 등,
기호 2-나) 위생 및 급·배수설비 등 갖추고 있음.
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설비내역

일련번호 2-가) 심야전기 온수보일러설비, 위생설비 및 급배수 설비 등, 일련번호 2-나) 위생 및 급·배수설비 등 갖추고 있음. .

부합물 및 종물

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부합물 및 종물

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공부와의 차이

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 및 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구 초소형 전기차 도장 생산설비 외 4점 포함(감정평가서 참조)
-산업통상자원부 장관의 승인서 제출필요(매수인은 매각허가결정기일 전까지 승인서를 제출하여야하므로 입찰전 해당관청에 미리 승인여부 문의바람)
- 제시외 건물 중 건물 내 철근콘크리트조 지하1층(기계실) 약 89.08㎡ 는 지붕없는 형태의 지하 구축물로서 별도의 제시외 건물로 보기 어려워 목록2의 건물 가격에 포함
-목록3. 지상의 제시외 건물은 2019. 7. 15.자로 건축허가를 득한 상태이며, 착공신고를 필한 것으로 감정평가시 조사(완공여부는 확인안됨)되었으며, 자세한 사항은 횡성군청에 미리 문의하고 입찰 할 것
- 목록3 지상의 제시외 구축물에는 제시외 기계기구 수변전설비 1식이 소재하나 이동이 용이하고 유기적 연관성이 미약하므로 매각대상에서 제외함
-목록4. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구 (목록 제2021-3호와 제2022-53호는 동일한 기계기구임) 전부 소재함(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

사건번호: 원주지원 2023타경1601 (1)

소재지: 강원특별자치도 횡성군 우천면 443 상하가리 1동

용도: 공장

감정가: 11,849,302,440원

토지면적: 14,861.60㎡ (약 4,495.4평)

건물면적: 4,390.02㎡ (약 1,328.2평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 강OO

1.2. 추가 정보

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 2,403.16㎡

토지지분: 14,861.599999999999㎡

건물지분: 4,390.02㎡

특이사항: 중복사건

주의사항: -일괄매각. 제시외 건물 및 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구 초소형 전기차 도장 생산설비 외 4점 포함(감정평가서 참조)

-산업통상자원부 장관의 승인서 제출필요(매수인은 매각허가결정기일 전까지 승인서를 제출하여야하므로 입찰전 해당관청에 미리 승인여부 문의바람)

- 제시외 건물 중 건물 내 철근콘크리트조 지하1층(기계실) 약 89.08㎡ 는 지붕없는 형태의 지하 구축물로서 별도의 제시외 건물로 보기 어려워 목록2의 건물 가격에 포함

- 목록3. 지상의 제시외 건물은 2019. 7. 15.자로 건축허가를 득한 상태이며, 착공신고를 필한 것으로 감정평가시 조사(완공여부는 확인안됨)되었으며, 자세한 사항은 횡성군청에 미리 문의하고 입찰 할 것

- 목록3 지상의 제시외 구축물에는 제시외 기계기구 수변전설비 1식이 소재하나 이동이 용이하고 유기적 연관성이 미약하므로 매각대상에서 제외함

- 목록4. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구 (목록 제2021-3호와 제2022-53호는 동일한 기계기구임) 전부 소재함(감정평가서 참조)

- 중복사건,

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 횡성군 우천면 상하가리 소재 '우천일반산업단지' 내에 위치하며, 주위는 공업용 부동산이 밀집하여 있는 산업단지로서 동력, 용수, 노동력 수급 등에 별 애로가 없는 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 제반 차량의 통행이 용이하고, 인근에 버스정류장이 위치하여 제반 교통사정은 보통정도입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 남서측 및 북서측으로 각 노폭 약 15미터 내외 포장도로와 각각 접합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역

* 일반공업지역

* 지구단위계획구역

* 중로2류(폭 15M~20M)(집산도로 중로2류 204호선, 206호선, 207호선)(접합)

* 가축사육제한구역(2017-05-01)(전부제한구역)

* 일반산업단지(횡성우천 일반산업단지(2009.05.29))

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매 구분

채권자: 강OO

경매구분: 부동산강제경매

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

(현재까지 파악된 임차인 현황상 인수할 보증금은 없습니다.)

3.3. 토지 등기부 요약

* 소유권 보존: 한국농어촌공사 (2016-11-17)

* 소유권 이전: 주식회사디피코 (2019-08-30, 매매)

* 말소된 권리 다수: 근저당권, 지상권 설정, 압류, 가압류, 강제경매 등 (말소기준권리: 을7 (1) 한국산업은행 근저당권, 2020-08-05)

* 등기부채권 총액: 20,843,709,795원

3.4. 건물 등기부 요약

* 소유권 보존: 주식회사디피코 (2020-12-03)

* 말소된 권리 다수: 근저당권, 압류, 가압류, 강제경매 등 (말소기준권리: 을1 (1) 한국산업은행 근저당권, 2020-12-03)

* 등기부채권 총액: 20,484,137,999원

3.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리 (인수되는 권리)

* 목록1. 갑구2-2 금지사항등기(2023년4월27일 제5839호) - 인수

* 목록2. 갑구1-1 금지사항등기(2023년4월27일 제5840호) - 인수

* 목록3. 갑구4-2 금지사항등기(2023년4월27일 제5838호) - 인수

(본건은 상기 명시된 '금지사항등기'가 말소되지 않고 매수인에게 인수되므로, 입찰 전 반드시 해당 등기 내용에 대한 면밀한 법률 검토가 필요합니다.)

4. 상권분석

4.1. 산업단지 내 입지

본 물건은 우천일반산업단지 내에 위치하여 관련 산업 시설들이 밀집해 있습니다. 이는 산업 운영에 필요한 인프라(동력, 용수, 노동력 등) 접근성을 용이하게 합니다.

4.2. 접근성

국도 및 고속도로와의 접근성이 보통 수준으로, 물류 이동에 무리가 없을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다. 산업단지 내 위치하므로, 주변 상업 및 생활 편의시설은 횡성군 내의 기존 인프라를 활용해야 할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 행정 승인 요건

매수인은 입찰 전 산업통상자원부 장관의 승인서를 매각허가결정기일 전까지 제출해야 합니다. 이는 입찰 참여 전 반드시 해당 관청에 사전 문의하여 승인 가능 여부를 확인해야 하는 중대한 조건입니다.

6.2. 인수되는 권리

목록 1, 2, 3에 명시된 '금지사항등기'가 매각으로 소멸되지 않고 인수된다는 점은 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 해당 등기의 구체적인 내용과 매수인이 부담해야 할 법적, 재정적 영향에 대한 철저한 사전 검토가 필수적입니다.

6.3. 제시외 건물 및 기계기구

* 일부 제시외 건물(지하 기계실 약 89.08㎡)은 본 건물에 포함되었습니다.

* 목록3 지상의 제시외 건물은 건축허가 및 착공신고 상태이나 완공 여부가 불확실하며, 횡성군청 문의가 필요합니다.

* 목록3 지상 구축물(수변전설비)은 매각 대상에서 제외되었습니다.

* 목록4의 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구(초소형 전기차 도장 생산설비 외 4점)는 포함되나, 감정평가서를 통해 정확한 목록 확인이 필요합니다.

6.4. 중복사건

동일 물건에 대한 중복사건이 존재하여, 경매 진행 과정에 복잡성이 있을 수 있습니다.

6.5. 주변 시설

제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설 등 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 수 있는 시설의 존재 여부를 파악하기 어렵습니다. 입찰 전 반드시 현장 조사 및 관련 기관을 통해 주변 환경을 상세히 확인하시기 바랍니다.

7. 종합 의견

본 건은 횡성 우천일반산업단지 내에 위치한 대규모 공장용 부동산으로, 기본적인 입지 및 인프라 조건은 갖추고 있습니다. 과거 다수의 권리관계가 설정되었으나 대부분 말소되어 경매 절차 자체는 강제경매로 진행 중입니다.

그러나, 본 건의 가장 큰 특징은 매각으로 소멸되지 않는 '금지사항등기'를 매수인이 인수해야 한다는 점과, 산업통상자원부 장관 승인서 제출이라는 특수한 행정 절차 요건이 있다는 것입니다. 이 두 가지 사항은 입찰 결정에 있어 매우 중요한 변수가 되므로, 사전에 철저한 법률 및 행정 검토가 선행되어야 합니다. 제시외 건물 및 기계기구 포함 여부도 감정평가서를 면밀히 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 우천일반산업단지라는 특정 산업 단지 내에 위치하여 산업 시설 운영을 위한 입지적 강점을 가집니다.

* 넓은 토지 면적(약 4,495평)과 상당한 규모의 건물 면적(약 1,328평)을 확보할 수 있습니다.

* (주)디피코 소유의 공장으로, 과거 전기차 관련 사업을 영위했던 것으로 추정됩니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 11,849,302,440원

* 인수 보증금: 0원 (현황 기준)

본 건은 '금지사항등기' 인수 부담과 '산업통상자원부 장관 승인'이라는 까다로운 행정 절차 요건으로 인해 일반적인 경매 물건과 차이가 큽니다. 따라서 입찰가 산정은 다음 사항들을 종합적으로 고려해야 합니다.

1. 인수되는 '금지사항등기'의 구체적인 내용 분석: 해당 등기가 매수인의 재산권 행사나 향후 사업 운영에 미치는 제약의 정도를 파악하고, 필요한 경우 법률 전문가의 자문을 받아 그에 상응하는 가치 하락분을 산정해야 합니다.

2. 산업통상자원부 장관 승인 가능성 평가: 사전 문의 결과, 승인 가능성이 낮거나 절차가 복잡할 경우 해당 물건의 활용 가치가 크게 떨어지므로, 입찰가에 즉각 반영되어야 합니다.

3. 지역 내 유사 공장 시세 조사: 횡성 지역의 유사한 규모 및 용도의 공장 부동산 시세와 비교하여 적정 가치를 평가해야 합니다.

4. 제시외 자산의 현황 및 가치 평가: 감정평가서 상의 제시외 건물 및 기계기구의 상태와 활용 가능성을 재확인합니다.

상기 리스크 요인들을 감안할 때, 감정가의 70~80% 수준으로 입찰가를 책정하는 것은 매우 보수적으로 접근해야 합니다. 인수 부담액과 승인 불가능성에 대한 위험을 충분히 고려하여, 입찰 참여 전에 법률 및 행정 전문가와 반드시 상담하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.