나이스옥션 법원경매 원주 2023타경300780 [16] 강원도 원주시 단계동 778-9 3층304호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 치악 · 평가일 2023.03.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 강원도 원주시 단계동에 소재하는 단계주공아파트 북측 근거리에 위치하고 있으며 주위는 기존주택지대이나 원룸형주택 및 오피스텔 등이 신축중인 지역임.

교통상황

양호한 지역임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층건의 구조로
외벽 : 석재붙임 마감
내벽 : 석재붙임, 벽지도배, 타일붙임 마감
창호 : 샤시 2중창 유리, 샤시단창 페어그라스임.

이용상태

1층은 공용주차장 및 계단실, 승강기실
2층은 제1종근린생활시설 및 계단실, 승강기실
3-6층은 원룸형 오피스텔 및 계단실, 승강기실
7층은 기계실 및 다락방으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 개별가스보일러 난방설비, 옥내소화전 및 화재감지시설, 승강기설비(1대).

토지의 형상 및 이용상태

방형으로 남서측 경사지에 소재하나 평탄하게 조성된 건부지임.

인접 도로상태등

폭 약 25m의 아스팔트포장도로가 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역으로 시가지경관지구, 대로3류접함, 가축사육제한구역(모든축종)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1,3,4,20)은 7층부분의 다락을 소유하고 있음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임차인 우선매수신청권 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2023타경300780 (16) 사건의 물건은 강원도 원주시 단계동 778-9번지 3층 304호에 소재한 도시형생활주택입니다.

건물은 철근콘크리트 구조이며, 2019년 7월 3일에 사용승인이 되었습니다.

해당 물건의 감정가는 116,530,000원이며, 토지 면적은 16.72㎡ (약 5.06평)이고 건물 면적은 27.10㎡ (약 8.19평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 강제경매입니다.

채권자는 이OOOOO이며, 중복 사건 및 공동 담보 물건에 해당합니다.

1.1. 입지조건

본 건은 강원도 원주시 단계동에 위치하며, 단계주공아파트 북측 인근 지역에 자리 잡고 있습니다.

주변은 기존 주택 지대와 함께 원룸형 주택 및 오피스텔이 신축 중인 지역으로, 향후 발전 가능성이 있습니다.

교통 상황은 폭 약 25m의 아스팔트 포장도로에 접해 있어 양호한 편입니다.

토지 이용 계획상으로는 준주거지역이며, 시가지경관지구, 대로 3류 접함, 가축사육제한구역(모든 축종)에 해당합니다.

토지 형상은 방형으로 남서측 경사지에 소재하나 평탄하게 조성된 건부지입니다.

신축 도로명 주소는 강원특별자치도 원주시 천사로 88 (단계동)입니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2019년 7월 12일 접수된 농업협동조합자산관리회사 명의의 근저당권(을1)입니다.

매각으로 인해 말소될 권리들은 다음과 같습니다.

* 근저당권 (을1, 농업협동조합자산관리회사)

* 주택임차권 (을2, 이재민, 2025-07-10 접수 - *주: 전입일자 2019-07-15 대비 등기 접수일자 오류 가능성 있음*)

* 강제경매 (갑4, 이정화, 2023-02-22 접수)

* 가압류 (갑5, 이이레, 2023-05-22 접수)

* 임의경매 (갑6, 원주원예농업협동조합, 2023-05-22 접수)

* 가압류 (갑7, 주식회사정헌섭건축사사무소, 2024-01-16 접수)

* 압류 (갑8, 동수원세무서장, 2025-07-30 접수)

* 압류 (갑9, 수원시, 2026-05-22 접수)

인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다. (매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 등 특별한 사항 기재 없음)

임차인 현황:

* 임차인: 이 (이재민)

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-07-15

* 확정일자: 2019-07-19

* 배당신고일자: 2023-04-05

* 대항력: 없음

* 주의사항: 임차인은 우선매수신청권이 있습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 단계동 지역은 기존 주택가와 더불어 원룸형 주택 및 오피스텔이 활발히 신축되고 있는 지역입니다.

이는 젊은 직장인 및 1인 가구의 임대 수요가 꾸준히 있을 것으로 예상됨을 시사합니다.

주변 개발 계획에 따라 지역 가치 상승 가능성이 있으며, 이는 임대 및 시세에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 대로변에 인접하여 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 편리할 것으로 예상됩니다.

* 건물 시설: 본 건물은 7층 규모이며, 1층은 공용주차장, 계단실, 승강기실로 사용됩니다. 3-6층은 원룸형 오피스텔로 이용되며, 본 건(304호)도 해당 층에 위치합니다. 건물 내에는 승강기 1대가 설치되어 있으며, 위생 설비, 개별 가스보일러 난방 설비, 옥내 소화전, 화재 감지 시설 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 편의시설: 단계동은 원주시 내에서도 생활 편의시설이 잘 갖춰진 지역으로, 상업 시설, 금융 기관, 의료 시설 등에 대한 접근성이 양호할 것으로 판단됩니다. (구체적인 시설 정보는 추가 확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 우선매수신청권: 임차인 이재민 씨는 보증금 1억원에 대한 우선매수신청권이 있습니다. 이는 낙찰가가 결정된 후 임차인이 해당 금액으로 우선하여 매수할 수 있는 권리이므로, 입찰 시 가장 큰 변수로 작용할 수 있습니다.

* 중복 사건 및 공동 담보: 중복 사건 및 공동 담보로 묶여 있다는 점은 경매 절차 진행에 있어 복잡성이 있을 수 있음을 시사합니다.

* 감정가 대비 시세 비교: 제공된 주변 매매 사례(단계하나VIVACHE, 2017년식, 57.86㎡, 13,500만원 거래)와 비교했을 때, 본 건의 감정가(27.10㎡, 116,530,000원)는 평당 단가(약 430만원/㎡) 기준으로 높게 책정된 것으로 보입니다. (단계하나VIVACHE는 약 233만원/㎡). 이는 감정가보다 낮은 금액으로 시세가 형성될 가능성을 시사하며, 입찰가 산정에 신중해야 합니다.

1.6. 종합 의견

강원도 원주시 단계동에 위치한 본 도시형생활주택은 비교적 신축 연식(2019년 사용승인)과 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 원룸형 오피스텔로 활용 가능하여 1인 가구 수요를 충족시킬 수 있는 장점이 있습니다.

다만, 임차인의 우선매수신청권 존재와 감정가 대비 주변 실거래가와의 괴리가 존재하는 점은 본 건의 주요 고려 사항입니다.

말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸되므로 권리상 큰 문제는 없어 보이나, 임차인과의 관계 및 시세에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 소형 주거/업무 시설: 1인 가구 증가 추세 속에서 안정적인 임대 수요 기대.

* 지역 개발 가능성: 주변의 지속적인 개발로 인한 미래 가치 상승 잠재력 보유.

* 경매를 통한 시세 차익: 감정가와 시장 시세 간의 차이를 이용하여 저가 낙찰 시 수익 창출 가능.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 116,530,000원입니다.

주변 유사 신축 건물(단계하나VIVACHE)의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 평당 거래 가격이 약 233만원/㎡ 수준으로 나타났습니다. 이를 본 건의 전용면적(27.10㎡)에 적용할 경우, 시장 가치는 약 63,270,000원 수준으로 추정됩니다.

이와 같이 감정가와 시장 시세 간에 상당한 차이가 존재하며, 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

또한, 임차인이 1억원의 보증금을 가지고 있으며 우선매수신청권을 행사할 수 있다는 점이 중요한 변수입니다. 임차인이 우선매수권을 행사할 경우, 최소 보증금액 이상으로 입찰해야 인수 가능성이 있습니다.

현재 상황을 종합적으로 고려할 때, 감정가를 기준으로 하되 시장 시세와 임차인의 권리를 반영하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

감정가인 116,530,000원보다 약간 높은 금액으로, 임차인의 보증금 1억원 이상으로 입찰가를 설정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

예상 입찰가: 118,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.